나이스옥션 법원경매 진주 2025타경507 [1] 경상남도 진주시 중안동 16-13 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 5X

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 진주시 중안동 소재 ""진주초등학교"" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 노변
근린생활시설, 후면 주택, 관공서 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하고, 일반적 대중교통사정은 양호함.

형태 및 이용상태

부정형 평지로서 상업나지으로 이용 중임.

인접 도로상태

남동측으로 광대로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 경관지구(조망권경관지구), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-9)(접합), 가
축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(진주초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진주초등학교병설유치
원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관
한 법률> .

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경507 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 중안동 16-13

* 용도: 대지

* 감정가: 754,920,000원

* 토지면적: 279.60㎡ (약 84.59평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 진OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 진주시 중안동에 소재하는 "진주초등학교"의 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변환경: 대상 토지 주변은 노변 근린생활시설, 후면 주택, 관공서 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통: 대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 대중교통 이용 환경은 양호한 편입니다.

* 도로: 남동측으로 폭 25m~30m의 광대로(대로3류)와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 을1. 근저당권 (진주중앙새마을금고, 채권최고액 546,000,000원, 접수일 2021-06-10)

* 인수되는 권리: 을2. 지상권설정 (진주중앙새마을금고, 접수일 2021-06-10)은 등기부상 말소로 기재되어 있으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 언급되어 있어 인수 여부에 대한 법적 검토가 반드시 필요합니다.

* 기타 권리: 갑2. 공유자전원지분전부이전 (권리자: 송은희), 갑3. 1번강규한지분압류 (권리자: 진주시), 갑4. 2번송은희지분압류 (권리자: 진주시) 등이 말소되었습니다. 갑5. 임의경매 (채권자: 진주중앙새마을금고, 청구금액 425,698,680원, 접수일 2025-02-05)로 본 경매가 진행되었습니다.

* 총등기부채권액: 546,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인이 존재하지 않아 임차인 관련 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

* 토지이용계획:

* 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업적 이용 및 개발에 유리한 입지입니다.

* 경관지구(조망권경관지구), 상대보호구역(진주초등학교, 진주초등학교병설유치원), 역사문화환경보존지역으로도 지정되어 있어, 향후 건축 및 개발 시 관련 법규에 따른 제한사항을 면밀히 확인해야 합니다.

* 주변 상권: 노변 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있으며, 주택 및 관공서 등이 혼재되어 지역 내 유동인구 및 잠재 고객 확보가 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교육환경: 진주초등학교 및 진주초등학교병설유치원이 인근에 위치하여 자녀가 있는 세대에 교육적인 이점을 제공합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 가까이 있어 식당, 상점 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 주거지와 상업시설이 혼합된 지역으로, 다양한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 개발 규제: 일반상업지역임에도 불구하고 경관지구, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 건축물의 용도, 높이, 형태 등에 제약이 따를 수 있습니다. 개발 전 관련 법규 검토가 필수적입니다.

* 권리 인수 위험: 등기부상 말소 처리된 지상권(을2)이 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어, 낙찰 시 해당 권리를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 추가적인 법적 부담으로 작용할 수 있으므로, 철저한 법률 자문이 요구됩니다.

* 현황 조사 필요: 제시외 물건은 없다고 기재되어 있으나, 현장 방문 시 토지 위에 무단으로 점유된 건축물, 수목 등이 있는지 재확인이 필요합니다.

1.6. 종합의견

* 본 물건은 경상남도 진주시 중안동 대로변에 위치한 일반상업지역의 대지로서, 상업시설 개발 잠재력이 있는 우량 입지로 평가됩니다.

* 진주초등학교와 인접한 교육 환경, 대로변과의 접면 등 입지적 강점을 가지고 있습니다.

* 다만, 경관지구, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 복합적인 토지이용계획에 따른 개발 제한 가능성과, 말소되지 않는 권리로 해석될 수 있는 지상권의 인수 위험성에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자포인트

* 핵심 입지: 진주시 도심권 내 주요 도로인 대로변에 위치하여 가시성과 접근성이 매우 우수합니다.

* 상업적 활용: 일반상업지역으로서 상업용 건물 신축 또는 기존 시설 활용을 통해 수익 창출이 가능합니다.

* 교육 인접성: 학교와의 근접성은 주변 상권 활성화 및 특정 업종(학원, 학습 관련 시설 등) 유치에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기에 한계가 있습니다.

* 감정가 754,920,000원을 기준으로, 주변 시세, 해당 토지의 개발 가능성 및 제약 사항, 그리고 가장 중요하게는 말소되지 않는 것으로 판단될 수 있는 지상권의 인수 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 정확한 시장 분석과 법률적 검토를 거친 후, 전문가와 상담하여 보수적인 접근으로 입찰가를 산정할 것을 권장합니다.

* 주변 혐오시설 조사 결과, 본 물건 소재지 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.