나이스옥션 법원경매 진주 2025타경501 [1] 경상남도 사천시 실안동 산215 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 실안동 소재 '실안마을회관' 북동측 근거리에 위치하고, 주위는 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일부 평탄하고, 일부 급경사지 및 완경사지인 부정형의 토지로서, 일부는 부지조성 중 중단된 상태이고, 일부는 자연림 상태 등임.

인접 도로상태

북서측으로 왕복 3차선의 포장도로가 소재하나, 북서측 왕복 3차선의 포장도로를 통하여 본건 내부까지 차량 등의 직접적인 진출입은 곤란한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역(2017-08-31)(자연녹지지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, <추가기재>건축법제2조제1항제11호 및 같은법제45조제1항에 따른 도로(편입면적 490㎡), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

물건 비고

-토지 일부 현황 '구거'임
-감정서 상 토지 일부는 사천시로부터 근린생활시설 용도로 건축허가를 득한 후 부지조성 중 중단되었고,건축허가는 취소된 것으로 조사되는 바 입찰전 관련사항 주무관서에 확인요함
-[목록1] 및 인접토지(실안동 318-1, 323)의 경계부근에 분묘 수기가 소재하는것으로 조사되나, 해당 토지 내 소재 여부 및 정확한 위치확인은 측량을 요함(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음)
-감정서 상 별지'사진용지' 와 같이 '불법 파묘 수사중'이라는 푯말이 소재하며, 파묘 및 이장 여부는 불분명한것으로 조사됨
-육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경501 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 새고성농업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 사천시 실안동 산215

용도: 임야

매각대상: 토지매각

토지면적: 8617.00㎡ (약 2607.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 권리 현황

감정가: 758,296,000원

말소기준권리: 을1 근저당 (새고성농업협동조합, 2022-08-09, 858,000,000원)

등기부채권 총액: 963,690,426원 (근저당, 가압류, 압류, 임의경매 총액)

인수 보증금: 0원

1.4. 소유권 변동

최초 소유권: 손경자 (1998-06-15)

최근 소유권: 김수용 (2022-08-09, 매매)

1.5. 감정평가서 요약

토지감정요항표 작성일: 2026-04-07

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 실안동 소재 '실안마을회관' 북동측 근거리에 위치하고 있으며, 주위는 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 북서측으로는 왕복 3차선의 포장도로가 접해 있으나, 해당 도로를 통해 본건 내부까지 차량이 직접적으로 진출입하는 데는 어려움이 있는 상태입니다.

2.3. 이용상태

토지는 일부 평탄한 지점과 일부 급경사 및 완경사지를 포함하는 부정형의 임야입니다. 현재 일부는 부지 조성 중 중단된 상태이며, 일부는 자연림 상태를 유지하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 자연녹지지역 (2017-08-31)

* 가축사육제한구역: 일부제한구역 (돼지, 개, 가금류 제한) (2022-10-06)

* 산지구분: 준보전산지

* 기타 제한: 건축법 제2조제1항제11호 및 같은 법 제45조제1항에 따른 도로 (편입면적 490㎡), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (도로 일부 포함)

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 별도 명시는 없으며, 등기부상의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리인 근저당보다 후순위로 설정되었거나 동일 일자 설정 후 말소 예정으로 파악됩니다. 따라서 경매로 인한 매각 시, 등기부상의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소기준권리

을1 근저당 (새고성농업협동조합, 2022-08-09)이 말소기준권리입니다.

3.3. 임차인 현황

인수할 임차인이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본건 토지 일부는 과거 사천시로부터 근린생활시설 용도로 건축허가를 득한 후 부지 조성 중에 중단되었으며, 해당 건축허가는 취소된 것으로 조사되었습니다. 이와 관련하여 입찰 전 관련 주무관서에 확인이 필요합니다. [cite: provided information]

4.2. 토지 이용의 특성

자연녹지지역 및 준보전산지로 지정되어 있어, 토지 이용에 있어 법적인 제한이 따릅니다. 다만, 일부 면적이 건축법상 도로로 편입된 점은 향후 토지 활용 가능성을 시사합니다.

4.3. 주변 시설

실안마을회관이 인근에 위치하며, 주위는 농경지와 임야가 혼재된 지역입니다. [cite: provided information] 인근 지역은 해안 관광지로 알려져 있으며, 관광객을 위한 카페, 펜션 등이 다수 분포하는 것으로 파악됩니다. [cite: google search]

5. 생활정보

5.1. 접근성

북서측 왕복 3차선 도로가 인접해 있으나, 토지 내부로의 직접적인 차량 진출입은 곤란한 상황으로, 접근성 측면에서 일부 제약이 있습니다.

5.2. 주거 환경

본건은 임야로서 현재 주거 생활이 가능한 상태는 아니며, 주변은 농경지와 임야로 이루어져 있어 상대적으로 조용한 자연환경을 가지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

해당 토지 및 인접 토지(실안동 318-1, 323)의 경계 부근에 분묘 수기가 소재하는 것으로 조사되었으며, 본 토지 내부에 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 정확한 위치 확인을 위해서는 측량이 필요합니다. [cite: provided information]

6.2. '구거' 현황

토지 일부가 현황상 '구거'(도랑)로 이용되고 있어, 토지 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 건축허가 취소 및 부지조성 중단

과거 근린생활시설 건축허가를 받았으나, 부지 조성 중단 및 허가 취소된 이력이 있어, 향후 건축 또는 개발 행위 시 관련 법규 및 행정 절차를 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 불법 파묘 관련 문제

감정서상 '불법 파묘 수사 중'이라는 푯말이 소재하며, 파묘 및 이장 여부가 불분명합니다. 이와 관련된 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있습니다. [cite: provided information]

6.5. 차량 진출입 곤란

인접 도로에서 본건 토지 내부로의 차량 직접 진출입이 어려워, 토지 활용 시 불편함이 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 사천시 실안동에 위치한 임야로서, 상당한 규모를 가지고 있으나, 토지 일부가 '구거'로 현황 이용되고 있으며, 과거 건축허가 취소 이력, 분묘기지권 성립 가능성, 불법 파묘 수사 중 푯말 소재 등 복합적인 위험 요소를 내포하고 있습니다. 또한, 인접 도로에서 본건으로의 직접적인 차량 진출입이 곤란하다는 점도 고려해야 할 부분입니다. 이러한 특수성 때문에 일반적인 토지 경매 물건과는 다른 접근이 필요하며, 철저한 현장 조사와 법률 검토, 행정 기관 문의가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 개발 가능성 모색

과거 근린생활시설 건축허가 이력이 있고, 토지 일부가 부지 조성 중단 상태인 점을 감안할 때, 향후 관련 법규 검토를 통해 제한적이나마 개발 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

8.2. 자연 녹지 및 토지 자체의 가치

자연녹지지역 및 준보전산지로서의 자연적 가치를 가지며, 장기적인 관점에서 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

8.3. 특수 물건 투자 기회

다수의 위험 요소로 인해 입찰 경쟁이 예상보다 낮을 경우, 철저한 권리 분석 및 현황 조사를 통해 재평가된 가치를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 인수 보증금

본건은 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

9.2. 입찰가 산정 고려 사항

본 물건은 분묘기지권 성립 가능성, '구거' 현황, 건축허가 취소 이력, 불법 파묘 수사 중 푯말 등 다수의 법적, 물리적 위험 요소를 가지고 있습니다. 또한, 차량 진출입의 제약도 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 입찰 전 현장 방문, 전문가(변호사, 측량사 등) 상담, 사천시 관련 부서 확인을 통한 정확한 권리 관계 및 개발 가능성 파악이 절대적으로 필요합니다. 분묘 관련 문제 발생 시 상당한 시간 및 비용 소요가 예상되므로, 보수적인 접근이 요구됩니다. 주변 지역에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다. [cite: google search]

9.3. 예상 입찰가 범위

상기 리스크 요인들을 감안하여, 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 보수적 접근: 감정가 70% 수준 (약 5억 3천만원)

* 합리적 접근: 감정가 80% 수준 (약 6억 6백만원)

참고: 제시된 예상 입찰가는 본 정보만을 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰가는 상세한 현장 조사, 권리 분석, 세무 검토, 주변 시세 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 분묘 문제는 사전에 면밀히 검토하고 대응 방안을 마련해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.