나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30643 [1] 경상남도 진주시 상대동 741-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관 · 평가일 2025.03.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 진주시 상대동, 진주시립연암도서관에서 남서측으로 직선거리 약 100미터 지점에 위치하고 있으며, 부근은 후면은 단독주택, 로변으로는 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 환경은 보통인 편임.

교통상황

남측으로 로폭 약6미터 내외의 도로와 접하고, 관내버스정류장이 인근에 소재하고 있는 등 대중교통사정도 비교적 보통인 편임

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 대체로 등고한 편이고 주상용 용도부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태

남측으로 로폭 약6미터 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 속함.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정요항표 참조 요망.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 건물은 2010.11.11. 사용승인(신축)을 득하여 공부를 기준하면
약 24년 경과 된, 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로서,
외벽은 판넬잇기 등
내벽은 벽지` 타일 등, 창고부분은 판넬 등
바닥은 장판지 및 타일, 창고부분은 하드너 등
창호는 샤시창호에 유리끼우기 등으로 현상은 보통인 편임.

이용상태

1층은 창고, 사무실 등으로,
2층은 단독주택으로,

설비내역

1층 창고, 사무실 등은 위생설비, 급배수설비
2층 주택은 급배수설비, 난방설비, 위생설비, 태양광설비 등 갖추고 있음.

부합물 및 종물

현황 사진, 지적 및 건물개황도에 도시된 바와 같이 종물 및 부합물, 경량철골조 아스팔트슁글지붕 옥상소재 주택부분 약27㎡ 등[기호ㄱ-ㄹ]이 소재하고 있어 구조` 시공상태 및 현상을 참작하여 별도로 평가하였으며,

기호1 토지 북측부분에 소재하고 있는 컨테이너하우스 1동은 이동이 가능한 동산으로 사료되어 감정평가에서 제외하였음.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 폐문되어 있고 이해관계인 부재로 임대관계 확인은 하지 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ.ㄴ.ㄷ.ㄹ.)매각 포함.
-태양광 설비(감정서상 기호 ㄴ.상부에 설치) 건물에 포함 평가.
-토지 북측 소재 이동이 용이한 컨테이너하우스 1동 매각제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경30643 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 상대동 741-2

* 용도: 근린주택 (1종 근린생활시설 및 단독주택)

* 감정가: 730,566,500원

* 토지면적: 511.00㎡ (약 154.6평)

* 건물면적: 344.05㎡ (약 104.1평) (건축물대장상 면적)

* 건물 제시외 면적: 131.20㎡ (매각 포함)

* 총 실질 연면적: 약 475.25㎡ (344.05㎡ + 131.20㎡)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

* 주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ.ㄴ.ㄷ.ㄹ.) 매각 포함.

* 태양광 설비(감정서상 기호 ㄴ. 상부 설치) 건물에 포함 평가.

* 토지 북측 소재 이동이 용이한 컨테이너하우스 1동은 매각제외.

2. 입지조건

* 본건은 진주시 상대동, 진주시립연암도서관에서 남서측으로 약 100미터 지점에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경은 후면은 단독주택, 로변으로는 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

* 환경은 전반적으로 보통인 편으로 평가됩니다.

* 교통 여건으로는 남측으로 로폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있으며, 관내 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리합니다.

* 현재 파악된 정보상으로는 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

* 본건이 위치한 제2종일반주거지역 내 자연경관지구는 지역의 경관을 보전하고 쾌적한 주거환경을 유지하기 위한 용도지구로서, 건축물의 높이 제한이나 경관을 해치는 개발 행위에 대한 규제가 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 정지빈: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-01-22, 대항력 없음.

* 임차인 정지빈은 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 등기부 현황 요약:

* 말소기준권리: 중소기업은행 근저당권 (2019-10-24)

* 이후의 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 본건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없습니다.

* 총 채권액은 약 17억 7931만원으로, 감정가 대비 높은 수준입니다.

4. 상권분석

* 본건은 진주시립연암도서관 인근에 위치하며, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 주변 부동산 거래 동향을 파악하기 위해 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 다세대 주택의 경우 2025년 10월 기준 72㎡ (약 21.8평) 물건이 10,000만원 (10억원)에 거래된 사례가 있습니다.

* 또한, 2026년 1월에는 65.76㎡ (약 19.9평) 물건이 8,800만원 (8.8억원)에 거래되었습니다.

* 2026년 7월에는 42.84㎡ (약 12.9평) 물건이 4,000만원 (4억원)에 거래된 사례도 있습니다.

* 이는 인근 지역의 부동산 시장이 활발하며, 본건의 잠재적 가치가 있음을 시사합니다. 다만, 제공된 사례들은 다세대 주택으로, 본건의 근린주택 용도와는 차이가 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

5. 생활정보

* 인근에 진주시립연암도서관이 있어 문화 및 교육 접근성이 좋습니다.

* 주변에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 단독주택 밀집 지역과 상업 지역이 혼재되어 있어 주거 환경 및 상업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

* 남측으로 약 6미터 도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이하며, 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 절차상 차이가 있을 수 있으나, 법원 경매 절차를 따르므로 매수자에게 직접적인 큰 리스크는 없을 것으로 판단됩니다.

* 건물 내부 확인이 어려운 폐문 상태로, 실제 건물 상태 및 내부 구조, 하자 여부 등에 대한 정확한 파악이 어렵습니다. 이는 현장 조사 및 잔금 납부 전 재확인이 반드시 필요합니다.

* 토지 일부가 자연경관지구에 속해 있어 건축물의 증축, 개축, 리모델링 시 관련 법규 및 경관 심의 등에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물 중 컨테이너 하우스 1동은 매각에서 제외되므로, 해당 부분은 낙찰자의 소유가 되지 않음을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 진주시 상대동의 편리한 교통 및 생활 환경을 갖춘 근린주택으로, 토지 약 154.6평, 건물 약 104.1평 (제시외 포함 실질 연면적 약 475.25㎡) 규모입니다.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수할 권리가 없으며, 임차인 또한 대항력 없는 0원 보증금 임차인이므로 권리상 매우 안전한 물건입니다.

* 다만, 폐문 상태로 인한 정확한 내부 상태 파악의 어려움과 자연경관지구 등 일부 제한 사항은 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

* 유동화 물건이라는 특성은 있으나, 법원 경매 절차를 통해 진행되므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 말소되어 낙찰자가 인수할 권리가 전혀 없습니다.

* 주거 및 상업 기능 복합: 1층 근린생활시설, 2층 단독주택으로 활용 가능한 복합 용도로 수익 창출 잠재력이 있습니다.

* 우수한 입지: 도서관 인근에 위치하며, 도로 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 실수요 및 투자 가치: 지역 내 부동산 시장 동향을 고려할 때, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 매각 포함되는 제시외 건물(ㄱ.ㄴ.ㄷ.ㄹ.) 및 태양광 설비는 건물 가치를 높이는 요소입니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정평가액은 730,566,500원입니다.

* 말소되는 권리 외 인수할 권리 부담이 없으며, 임차인 관련 보증금 부담도 없습니다.

* 주변 시세 자료를 분석한 결과, 인근 지역의 부동산 가치는 감정가를 상회하는 수준으로 형성되어 있음을 파악할 수 있습니다.

* 다만, 폐문 상태로 인한 현장 확인의 어려움, 자연경관지구 등의 규제 가능성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 종합적인 판단 하에, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상으로 고려해 볼 수 있으며, 약 7억 8천만원 선에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

* 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 건물의 정확한 상태를 확인하고, 주변의 최신 시세 변동 및 법원 진행 상황을 추가적으로 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.