나이스옥션 법원경매 진주 2025타경463 [1] 경상남도 사천시 동동 156-25 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비봉 · 평가일 2025.02.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 사천시 동동 소재 '우리은행 삼천포지점' 북측 인근에 위치하며,
주위는 수산물시장(용궁시장), 금융기관, 근린생활시설 등으로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

대상물건은 세장형의 평지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

대상물건 남측으로 왕복 2차선 및 북측으로 노폭 1미터 내외의 골목도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-08-31)(일반상업지역),소로1류(폭 10m~12m)(2011-08-04)(소로1-63)(접함)
,가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,교육
환경보호구역(2018-12-11)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건 기호 2)는 철근콘크리트조 슬래브 지붕 4층건으로서,
외 벽 : 타일 및 몰탈위 페인팅 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감,
바 닥 : 장판지 및 타일 마감,
창 호 : 얄루미늄 샷시 및 하이샷시 구조입니다.

이용상태

대상물건 2) 1,2층 : 근린생활시설로 이용 중입니다.
3,4층 : 주택으로 이용중입니다.

설비내역

대상물건 2) 제반 위생 설비, 급배수 설비 ,난방설비,등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물 개황도' 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 대상물건 2) 건물에 종물 및 부합물 성격의 제시외건물 4동이 존재합니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㄹ] 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경463 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 삼천포수산업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 사천시 동동 156-25

용도: 근린주택

토지면적: 202.00㎡ (약 61.1평)

건물면적: 565.05㎡ (약 170.9평)

건물 제시외면적: 62.90㎡ (약 19.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㄹ] 매각 포함.

1.3. 감정가

총 감정가: 682,715,880원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 동동 소재 '우리은행 삼천포지점' 북측 인근에 위치합니다. 주변은 수산물시장(용궁시장), 금융기관, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건 남측으로는 왕복 2차선 도로, 북측으로는 노폭 1미터 내외의 골목도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 편리합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m) (소로1-63)에 접하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지/건물)

토지 등기부에는 공유자 전원 지분 이전, 소유권 이전(매매), 근저당, 가압류, 압류, 임의경매, 가압류 등이 등기되어 있습니다. 건물 등기부에도 소유권 보존, 소유권 이전(매매), 근저당, 전세권 설정, 가압류, 임의경매, 가압류 등이 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부 상의 말소기준권리는 2013년 11월 8일 접수된 삼천포수산업협동조합의 근저당권(을8)입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 강경일: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2016-07-12, 대항력 없음.

* 박종원: 보증금 20,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2015-06-04, 확정일자 2015-09-02, 배당신고일자 2025-03-05, 대항력 없음.

* 손순분: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2016-07-12, 확정일자 2016-07-12, 배당신고일자 2025-03-18, 대항력 없음. (전세권 설정 이력 있음)

* 이수봉: 보증금 10,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2023-08-14, 확정일자 2025-02-12, 배당신고일자 2025-04-30, 대항력 없음.

모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 임대관계는 미상입니다.

3.4. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸되므로, 임차인의 보증금 중 대항력 있는 임차인이 없어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 주변으로는 수산물시장(용궁시장), 다양한 근린생활시설, 금융기관 등이 위치하여 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있습니다.

4.2. 최근 거래 사례 (JSON 분석)

주변 '한성주택' 연립 주택의 최근 거래 사례를 분석한 결과,

* 2023년 11월: 전용면적 46.71㎡ (약 14.1평) 3층 주택이 37,500,000원에 직거래되었습니다. 평당 약 266만원 수준입니다.

* 2025년 4월: 전용면적 42.96㎡ (약 13.0평) 1층 주택이 30,000,000원에 직거래되었습니다. 평당 약 230만원 수준입니다.

이는 소규모 연립주택 거래 사례이며, 본건의 근린주택으로서의 가치와는 차이가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본건 건물(기호 2)은 철근콘크리트조 슬래브 지붕 4층 건물입니다. 외벽은 타일 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 장판지 및 타일 마감, 창호는 알루미늄 및 하이샷시 구조입니다.

1, 2층은 근린생활시설로 이용 중이며, 3, 4층은 주택으로 이용 중입니다.

건축물대장상 총 면적은 434.01㎡(약 131.3평)이나, 감정서상 건물 면적은 565.05㎡(약 170.9평)이며, 제시외 건물 면적 62.90㎡(약 19.0평)가 포함되어 일괄 매각됩니다.

5.2. 건물 설비 내역

제반 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.3. 주변 편의시설 및 혐오시설 (검색 결과 포함)

본건 인근에는 용궁시장, 삼천포항 등 지역 중심 상권이 형성되어 있어 다양한 편의시설 이용이 편리합니다. 주변 지역은 상업 및 주거 지역으로 혼합되어 있으며, 지도 검색 결과 인근에 대규모 공업 시설, 유해 시설 등 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 불확실성

임차인들의 전입일자와 확정일자, 배당신고일자 등을 종합적으로 고려할 때 대항력은 없으나, 임대차 관계가 완전히 정리되지 않았을 가능성이 있습니다. 임대 관계가 미상인 점도 확인이 필요합니다.

6.2. 제시외 건물

감정평가 요항표상 'ㄱ~ㄹ'로 표시된 제시외 건물 4동이 존재하며, 이는 매각에 포함됩니다. 이러한 건물의 현황 및 활용 가치에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 건물 면적 차이

건축물대장상 총 면적(434.01㎡)과 감정서상 건물 면적(565.05㎡), 제시외 면적(62.90㎡) 간에 차이가 존재합니다. 이는 건축물대장상 미등재 부분이 있거나, 감정평가 시점의 면적 산정에 차이가 있었을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 사천시 동동의 상업 및 주거 밀집 지역에 위치한 근린주택으로, 토지면적 202㎡, 건물면적 565.05㎡에 달하는 규모를 갖추고 있습니다. 주변 상권 및 교통 여건이 양호하며, 1, 2층은 근린생활시설, 3, 4층은 주택으로 활용 가능한 복합 용도의 건물입니다. 등기부상 채무는 다수 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 건축물대장상 면적과 감정가 상 면적의 차이, 제시외 건물 존재 등에 대한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 사천시 동동 지역의 핵심 상업 지구에 위치하여 입지적 가치가 높습니다.

* 1, 2층 근린생활시설과 3, 4층 주택으로 구성된 복합 용도로 다양한 수익 창출이 가능합니다.

* 용궁시장 등 주변 상권 활성화로 인한 잠재적 임대 수익 증대 기대가 가능합니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리가 대부분 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 비교적 명도 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 682,715,880원입니다. 주변 유사 부동산의 최근 거래 사례와 본 건의 입지, 규모, 용도 등을 종합적으로 고려할 때, 현 시세 및 경매 시장 상황을 감안하여 감정가의 약 85% 수준인 580,300,000원 내외에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이는 인수될 보증금이 없고, 명도 관련 위험이 비교적 적다는 점을 반영한 가격입니다. 다만, 입찰 전 현장 조사 및 법률 자문을 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.