나이스옥션 법원경매 진주 2025타경520 [1] 경상남도 하동군 금남면 계천리 361-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.07.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 금남면 계천리 소재 '하동우리들병원' 북동측 인근, 하동군 금남면 진정리 소재 ‘대송산업단지’ 서측 인근, 하동군 고전면 전도리 소재 ‘선소마을’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 지방도변 상가지대, 순수 산림지대 및 마을주변 농경, 야산지대임.

교통상황

본건 또는 그 인근까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,3~6) 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 및 사다리형의 토지로서, 상업용 및 상업나지로 이용중임. 기호(7,10,11) 토지는 완경사지대 부정형의 토지로서, 자연림 상태임. 기호(9)토지는 완경사지대 부정형의 토지로서, 묵전인 상태임.

인접 도로상태

본건 기호(1,3)토지는 북측으로 노폭 약 4~5m의 포장도로와 접함. 본건 기호(4)토지는 북측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접함. 본건 기호(7,9,11)토지는 지적도상 맹지임. 본건 기호(10)토지는 현황 서측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> - 기호(3) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> - 기호(4) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 접도구역(접도구역(9-3))<도로법> - 기호(5) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 영농여건불리농지 - 기호(6) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 준보전산지<산지관리법> - 기호(7) : 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법> - 기호(9) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 - 기호(10) : 보전관리지역, 소하천(월진천)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(월진천)<소하천정비법> - 기호(11) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)는 구조 : 시멘트벽돌조 스라브즙 지상1층 건물로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

사무소로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 부합물 및 종물(기호㉠~㉣)이 소재하며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 있을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

본건 기호(2)건물은 ‘건물등기사항전부증명서’상 시멘트벽돌조, 주택으로 등재되어 있으나, ‘일반건축물대장’상 ‘철근콘크리트구조, 사무소’로 기재되어 있는바, 경매진행시 참고하시기바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호 ㄷ,ㄹ)매각 포함.
-목록1,3지상 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ,ㄴ) 및 이설용이한 컨테이너들 매각 제외.
-목록2는 건물등기사항증명서상 시멘트벽돌조, 주택이나 건축물대장상 철근콘크리트조, 사무소이고 블럭조 스레트지붕 농업생산시설 144.2㎡는 소재불명임.
-목록5.농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경520 (1)

* 소재지: 경상남도 하동군 금남면 계천리 361-3

* 용도: 근린시설

* 감정가: 682,489,050원

* 토지면적: 1,929.00㎡ (약 583.52평)

* 건물면적: 66.12㎡ (약 19.99평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하동군산림조합 (등기부상 확인)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 하동군 금남면 계천리 소재 ‘하동우리들병원’ 북동측 인근, ‘대송산업단지’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 지방도변 상가지대, 순수 산림지대 및 마을주변 농경, 야산지대입니다.

* 교통상황: 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지 중 일부는 인접 도로와 접해 있으나, 일부 토지는 지적도상 맹지 상태입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 농림지역, 보전관리지역 등 다양한 용도지역에 속하며, 가축사육제한구역, 접도구역, 준보전산지, 소하천구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 3월 24일자 하동군산림조합 근저당권 (채권 총액 624,000,000원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여지가 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 유금옥

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자, 확정일자, 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 전입일자, 확정일자, 배당신고일자가 미상이므로 권리 신고 및 배당요구 여부를 확인하고, 낙찰 후 인수 여부를 신중하게 검토해야 합니다.

* 임차인: 정병준

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2024년 5월 7일

* 확정일자: 2025년 4월 29일

* 배당신고일자: 2025년 4월 29일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 5,000,000원은 인수되지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 입지 특성: 본건은 지방도변에 위치한 근린생활시설로, 주위로 단독주택, 농경지, 임야가 혼재하는 지역입니다. 인근에 병원과 산업단지가 있어 잠재적인 수요가 존재합니다.

* 주요 주변 시설: ‘하동우리들병원’ (의료시설), ‘대송산업단지’ (산업시설)

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 제공된 정보만으로는 상세한 편의시설(마트, 학교 등) 확인이 어렵습니다. 다만, 인근에 병원이 있어 의료 접근성이 있습니다.

* 주거 환경: 농경지 및 산림이 인접하여 전원적인 환경을 가질 수 있으나, 지방도변에 위치하여 소음 등 고려가 필요합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 입지 설명으로는 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 공부와의 차이: 건물 등기사항전부증명서상 '시멘트벽돌조, 주택'으로 등재되어 있으나, 일반건축물대장상 '철근콘크리트조, 사무소'로 기재되어 있어 실제 현황 및 등기부 내용 확인이 필요합니다. 또한, 면적이 불명확한 농업생산시설 144.2㎡에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

* 법정지상권 성립 여지: 제시외 건물을 위한 법정지상권이 성립될 수 있으므로, 관련 사항에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 농지취득자격증명: 일부 토지가 농지일 가능성이 높아, 농지취득자격증명 제출이 요구되며, 미제출 시 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 유치권: 유치권 존재 가능성이 언급되었으므로, 이에 대한 구체적인 사실관계 및 법적 검토가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 다수의 토지 이용 규제(계획관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 산지 등)로 인해 향후 건축 및 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건축물 현황: 제공된 JSON 정보에는 '창고시설', '블록구조', '철근콘크리트' 등의 내용이 포함되어 있으나, 이는 감정평가요항표에서 언급된 '시멘트벽돌조, 주택' 또는 '철근콘크리트조, 사무소'와 차이가 있을 수 있습니다. 또한, 144.2㎡의 농업생산시설이 소재불명으로 나와 있어 건물 현황 파악에 어려움이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 하동군에 위치한 근린시설로서, 감정가는 6억 8천여만 원입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 모든 권리는 말소될 예정입니다. 하지만 건물 등기부와 건축물대장 간의 내용 불일치, 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 가능성, 농지취득자격증명 요구 등 잠재적인 리스크 요인이 다수 존재합니다. 또한, 유치권 또한 권리 분석 시 고려해야 할 사항입니다. 입지적으로는 지방도변에 위치하며 인근에 병원과 산업단지가 있어 접근성과 잠재적 수요는 있으나, 주변 환경은 농경지 및 산림이 혼재하는 다소 한적한 지역입니다.

8. 투자 포인트

* 미래 가치 상승 잠재력: 리스크 요인들을 적절히 해소하고 개발 또는 활용 방안을 찾는다면 투자가치가 있을 수 있습니다.

* 입지적 이점: 지방도변의 근린시설로서, 인근 병원 및 산업단지 종사자 등을 대상으로 한 상업 시설로서의 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 토지 규모: 1,929.00㎡ (약 583.52평)의 토지 면적은 향후 활용에 있어 긍정적인 요소입니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰 후 추가적으로 부담해야 할 보증금은 없습니다. 예상 입찰가는 물건의 감정가 682,489,050원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 법정지상권, 건물 공부 불일치, 유치권, 농지 관련 제반 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 80% ~ 120% 범위 내에서 입찰가격을 산정하는 경우가 많으나, 본 건은 리스크 요인이 많으므로 신중한 분석과 함께 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. 구체적인 예상 입찰가는 현장 방문을 통한 물건의 실제 가치 평가 및 법률 전문가와 상의 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.