나이스옥션 법원경매 진주 2025타경500 [1] 경상남도 하동군 청암면 중이리 658-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경감정 · 평가일 2025.02.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1, 3~8)은 경상남도 하동군 청암면 중이리 소재 "하동호" 남측 인근 및 근거리 에 위치하며, 주위는 농경지, 주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 시 됨. 본건 기호(9)는 경상남도 하동군 고전면 성천리 소재 "지소마을" 북측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 완경사지로 주거용건부지 등임. 기호(3~7) : 부정형 급,완경사지로 자연림 등임. 기호(8) : 부정형 완경사지로 자연림 및 일부 제시외수목이 식재된 상태 등임. 기호(9) : 부정형 평지로 묘지임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 맹지이나, 인접지를 통해 접근가능함. 기호(3~7) : 맹지임. 기호(8) : 본건 북동측으로 왕복2차선 아스팔트도로가 있음. 기호(9) : 본건 남동측으로 지적도상 지목이 도로인 토지가 있으며, 인접지를 통해 진입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(3) : 농림지역 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 기호(4,5) : 농림지역 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법> 기호(6,7) : 보전관리지역 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 기호(8): 보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(지방도 1003호선 접도구역)<도로법>, 준보전산지<산지관리법> 기호(9) : 생산관리지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

-기호(8) 지상에 제시외수목 수주가 소재함. -기호(9) 지상에 평장묘 수기가 소재함.

공부와의 차이

본건 기호(9)는 귀 제시목록 및 공부상 지목이 전이나 현황 묘지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 스레이트지붕 단층건으로 (사용승인일자:2003.05.06) 외벽 : 흙바름 마감 등.

이용상태

공부상 주택(반파상태로 사진용지 참조)임.

설비내역

-.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-일괄매각, 제시외수목(감정서상 기호a) 매각 포함.
-목록 2 공부상 주택은 반파 상태이므로 입찰 전 확인 요함
-목록 8 일부 접도구역 저촉

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

진주지원 2025타경500 (1)

1.2. 소재지

경상남도 하동군 청암면 중이리 658-1

1.3. 물건 종별

토지/건물 일괄매각, 단독주택

1.4. 면적

토지면적: 4071.00㎡ (약 1231.6평)

건물면적: 30.26㎡ (약 9.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 감정가

63,091,650원

1.6. 경매 정보

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 강

1.7. 건물 정보 (건축물표제부 요약 분석)

주요 용도: 단독주택

구조: 일반목구조 / 지붕: 슬레이트

사용승인일: 2003년 05월 06일

건물 총면적: 30.26㎡ (약 9.15평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 청암면 중이리 소재 "하동호" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 시 됨.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 시 됨.

2.3. 도로상태

주요 토지(기호1)는 지적도상 맹지이나 인접지를 통해 접근 가능하며, 일부 토지(기호8)는 북동측 왕복 2차선 아스팔트 도로에 접해 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

주요 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지이며, 일부 토지(기호8)는 지방도 1003호선 접도구역에 저촉됨.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2024년 09월 23일 접수된 강미경 근저당권 (47,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (단, 임차인 현황 참고)

3.3. 임차인 현황

임차인: 성해일

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 08월 21일

대항력: 있음

고려사항: 성해일 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 특이사항이므로 입찰 전 반드시 확인 필요. 금액이 0원이라 할지라도 점유 및 명도에 관한 법적 검토가 필요할 수 있음.

3.4. 등기부채권 총액

토지 등기부채권 총액: 97,241,471원

건물 등기부채권 총액: 119,923,509원

총 채권 합계: 217,164,980원 (이는 감정가보다 높은 금액임)

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

주변은 농경지, 주택, 임야 등이 혼재된 한적한 농촌 지역임. 상업 시설이나 편의 시설은 인근 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기타

인근 "하동호"가 있으며, 농촌 생활 환경을 제공함. 주요 편의시설 및 상업 시설은 차량 이동 필요.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

건물(목록 2)은 공부상 반파 상태이므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 필요.

6.2. 토지 관련 제한

일부 토지(목록 8)가 접도구역에 저촉되어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있음.

6.3. 임차인 관련 위험

대항력 있는 임차인 성해일의 존재. 보증금 및 차임이 0원이지만, 법적 지위에 대한 명확한 확인 및 향후 명도 절차 발생 가능성에 대한 대비 필요.

6.4. 기타

토지의 일부(기호 3~7, 9)는 자연림, 묘지 등으로 이용되고 있어, 주거용 건부지 외의 토지 이용에 대한 계획 수립 시 관련 법규 확인 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적 대비 감정가가 비교적 낮게 책정된 점이 특징이나, 건물 반파 상태, 접도구역 저촉, 그리고 대항력 있는 임차인의 존재 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 임차인의 보증금 및 차임이 0원인 상황은 일반적이지 않기에, 명도 관련 잠재적 비용 및 시간 소요를 신중하게 고려해야 합니다. 토지의 다양한 용도(자연림, 묘지 등) 역시 개발 또는 활용 계획 수립 시 면밀한 검토를 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 상당한 면적의 토지(4071㎡)를 낮은 감정가로 확보할 수 있는 기회.

* 전원주택 부지, 농지 활용 등 잠재적 가치 보유.

* 반파 상태의 건물을 철거하거나 수리하여 활용 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석이 어렵습니다. 다만, 본건의 감정가는 63,091,650원이며, 이는 4071㎡의 토지와 30.26㎡의 건물을 합한 금액입니다. 토지 면적당 감정가는 약 15,500원/㎡ 수준으로, 이는 주변 시세 대비 상당히 낮은 수준일 가능성이 있습니다. 하지만 건물 반파 상태, 임차인 문제, 토지 제한 사항 등 여러 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 이하에서의 접근도 고려해볼 수 있습니다. '인수 보증금'은 0원이므로, 이 부분으로 인한 입찰가 조정은 없습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

리스크 요인을 고려하여, 감정가 대비 70% ~ 90% 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

즉, 약 44,164,155원 ~ 56,782,485원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사와 임차인과의 소통, 주변 부동산 시세 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.