나이스옥션 법원경매 진주 2025타경638 [1] 경상남도 진주시 망경동 415-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.04.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 망경동 소재 `망경초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는
기존주택지대로서, 주택이 밀집되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지역내 일반적인 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

유사 사다리형의 완경사 토지로서 주거용 건물부지로 이용중이며, 북측으로 접한 도로부지
보다 고지에 위치함.

인접 도로상태

북측으로 약6~7미터폭 내외의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있고, 본건이 도로부지 보다
고지에 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역(2020-06-25)(망경1지구
단위계획구역), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-05)(망경초등학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지는 인접한 토지와 지적경계가 불분명한 상태임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 목조 및 조적보강구조 기와형강판지붕 단층 건물로서,
외벽: 몰탈위페인팅, 드라이비트일부 마감,
내벽: 벽지마감 등,
창호: 새시창구조임.

이용상태

기호(2) 주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 `개황도'상 도시된 기호(ㄱ)과 같이 소재하며, 구조, 규모, 이용상태 등으로 판단할
경우에 본건 토지의 사용 수익에 별 다른 영향은 없을 것으로 사료되오니, 경매시 소유권
및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

기호(2)는 제시목록 및 공부상 `목조 스레트지붕 단층 주택, 21.37㎡'이나, 현황은 목조 및
조적보강구조 기와형강판지붕 단층 주택, 개략적인 실측면적은 약60㎡로 상이하며, 이는
장기간에 거쳐 조적 보강, 임의 증.개축 및 수선 보수되어져 상이한 것으로 사료됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.
2) 기 타
본 건물은 일부가 타지상에 걸쳐 소재하오니, 경매시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 일괄 매각.
- 제시외건물[감정평가서 상 ‘ㄱ’]매각포함.
- 목록[1]토지의 북측 일부는 도로부지와의 높이 차이로 인하여 계단이 설치되어 있으며, 이 계단의 초입부는 인접한 토지(415-5번지)의 출입로와 공동으로 이용 중인 것으로 조사됨.
- 목록[2]공부상 ‘목조 스레트지붕 단층주택 21.37㎡’이나, 현황 ‘목조 및 조적보강구조 기와형강판지붕 단층주택 60㎡’이며. 건물 일부가 타 지상에 걸쳐 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 진주지원 2025타경638 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

1.2. 소재지 및 토지/건물 정보

소재지: 경상남도 진주시 망경동 415-4

용도: 단독주택

건축물표제부상 용도: 단독주택 (주택)

건축물표제부상 구조: 일반목구조 (목조)

건축물표제부상 지붕: 슬레이트

건축물표제부상 층수: 지상 1층

건축물대장상 준공일: 1954년 12월 1일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 81,151,500원

토지면적: 86.00㎡ (약 26.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (공부상): 21.37㎡ (약 6.46평)

건물면적 (현황): 약 60㎡ (약 18.15평)

건물 제시외면적: 4.50㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 경매 구분 및 채권자

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 진주시 망경동 소재 망경초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 기존 주택지대로서 주택이 밀집되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통시됩니다. 본건 북측으로 약 6~7미터 폭 내외의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다. 다만, 본건 토지가 도로부지보다 고지에 위치해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 용도 지역

본건 토지는 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역(망경1지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역(망경초등학교), 주거환경개선지구에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2023년 3월 2일 접수된 이선원의 근저당권입니다. 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 모든 권리(갑1~갑3, 을1)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수/말소 대상 권리

특별히 인수해야 할 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 김 이 전입되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 조사되었습니다. 전입일자는 2023년 5월 26일이며, 대항력은 없습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 판단되나, 세부 내역 확인을 권장합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

주변 '망경국민주택' 단지의 최근 실거래가 자료는 연립주택 거래 내역으로, 본건(단독주택)과는 주거 형태가 상이합니다. 해당 자료에 따르면, 2026년 5월 27일에 9,500만원, 2025년 7월 18일에 7,500만원, 2024년 3월 14일에 8,000만원에 거래되었습니다. (각 거래는 약 65.7㎡의 전용면적 기준이며, 층수에 따라 가격 차이를 보입니다.)

4.2. 시세 동향

본건은 단독주택이며, 주변 연립주택의 거래 사례는 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 그러나 동일 생활권 내의 거래 동향을 참고할 때, 본건의 감정가(81,151,500원)는 현재 시장 상황과 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다. 다만, 본건의 실제 건물 면적(약 60㎡) 및 토지 면적(86㎡)과 향후 발생 가능한 리스크 해소 비용을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

본건 북측 인근에 망경초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주변이 주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 현황 및 공부상 차이

공부상 건물 면적은 21.37㎡이나, 현황은 목조 및 조적보강구조의 단층 주택 약 60㎡로 조사되어 면적에 큰 차이가 있습니다. 이는 장기간에 걸친 임의 증·개축으로 인한 것으로 사료되며, 추후 건축물 대장과의 일치 여부 확인 및 법적 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 토지 이용 제한 및 경계 문제

본건 토지는 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역(망경1지구), 주거환경개선지구 등 다양한 용도 지역 및 지구에 속해 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 토지 경계가 불분명한 상태이며 인접 토지와의 분쟁 가능성도 존재합니다.

6.3. 건물 일부 타 지상 소재

건물의 일부가 인접 토지에 걸쳐 소재하는 것으로 조사되었습니다. 이는 소유권 문제 및 법적 분쟁의 소지가 될 수 있으며, 명확한 확인과 해결 방안 모색이 필요합니다.

6.4. 주거환경개선지구 특성

주거환경개선지구에 속해 있어 향후 재개발 등의 사업이 진행될 경우, 사업 진행 상황 및 방식에 따라 가치 변동성이 커질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 진주시 망경동에 위치한 단독주택으로, 비교적 양호한 입지와 교육 환경을 갖추고 있습니다. 하지만 공부상 면적과 현황 면적의 큰 차이, 건물 일부가 타 지상에 걸쳐 소재하는 점, 토지 경계 불분명 등의 명확한 리스크 요소를 다수 포함하고 있습니다. 이러한 문제점들을 명확히 인지하고 해결 방안을 강구해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주거환경개선지구 내 위치

장기적인 개발 가능성을 잠재하고 있습니다.

8.2. 저평가 가능성

현재 감정가 대비 권리상의 인수 부담이 크지 않고, 현황 면적이 공부상 면적보다 훨씬 커 잠재 가치가 있을 수 있습니다. (단, 이는 리스크 해소 전제)

8.3. 망경초등학교 인근

교육 환경에 대한 수요가 꾸준히 존재할 수 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 81,151,500원입니다. 주변 연립주택의 최근 실거래가(최고 9,500만원) 및 토지/건물 면적, 그리고 다수의 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

건물 현황 면적(약 60㎡)과 주변 시세를 감안하면 7,000만원 ~ 8,000만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 위에서 언급된 건물 및 토지의 물리적, 법적 하자 사항들을 명확히 해결하거나 인수 시 발생하는 추가 비용을 정확히 산정한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

리스크 해소 비용 및 향후 발생 가능한 법적·행정적 비용을 고려하여, 감정가 이하 또는 7,500만원 ~ 8,000만원 선에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.