나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30433 [1] 경상남도 진주시 상대동 33-54 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비봉 · 평가일 2025.02.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 진주시 상대동 소재 '한국전력공사 진주지사' 동측 인근에 위치하며,
주위는 공장지대로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

대상물건은 세장형의 평지로서, 공업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

대상물건 동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m ~25m)(중로1-11)(접함),
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지방산업단지
<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지방산업단지(2007-02-05)<산업입지 및 개발에 관한
법률>,재생산업지구<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역
(2018.12.10~2025)입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) 철근콘크리트조 슬라브지붕 및 칼라강판지붕 지1층 지상2층건(층고 4m)으로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 사이딩판넬, 징크판넬 등 마감,
내 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
바 닥 : 인조석물갈기 등 마감,
창 호 : 알루미늄 샷시창 구조입니다.

기호 2-1) 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로서,
외 벽 : 사이딩판넬 등 마감,
내 벽 : 사이딩판넬 등 마감,
바 닥 : 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시창 구조입니다.

기호 2-2) 경량철골구조 칼라강판지붕 단층건으로서,
외 벽 : 사이딩판넬, 징크판넬, 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 몰탈위 페인팅, 사이딩판넬 등 마감,
바 닥 : 타일 등 마감,
창 호 : 알루미늄 샷시창 구조입니다.

기호 3) 일반철골구조 기타지붕 2층건(층고 9m)으로서,
외 벽 : 사이딩판넬 등 마감,
내 벽 : 사이딩판넬, 인테리어 등 마감,
바 닥 : 인조석 물갈기 등 마감,
창 호 : 글라스페어, 하이샷시창 구조입니다.

이용상태

기호 2) : 공장 및 사무실(2층)로 이용 중입니다.
기호 2-1) : 화장실로 이용 중입니다.
기호 2-2) : 판매점 및 창고로 이용 중입니다.
기호 3) : 공장 및 사무실로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

기호 2) : 의뢰목록상 ‘슬라브지붕 및 스레이트 지붕’이나, 현황 ‘슬라브지붕
및 강판지붕’입니다
기호 2-1) : 의뢰목록상 ‘슬라브지붕’이나, 현황 ‘판넬지붕’입니다
기호 2-2) : 의뢰목록상 ‘경량철골구조 슬라브지붕’이나, 현황 '경량철골조 및 블럭조
강판지붕''입니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 대상물건 2) 건물의 지하1층은 통로를 폐쇄해서 출입이 불가능합니다.

물건 비고

-일괄매각
-토지상 세입자들이 설치한 자재보관대 등은 이동이 용이한바 매각 제외
-건물 내 기계기구 등은 세입자들 소유로 탐문조사되어 매각 제외
-[목록 2] 지하1층은 현재 폐쇄된 상태로 출입이 불가함
-[목록 2] 공부상 '슬라브지붕 및 스레이트 지붕'이나 현황 '슬라브지붕 및 강판지붕'임
-[목록 2] 부속건물[감정서상 2-1]은 공부상 '슬라브지붕'이나 현황 '강판지붕'이며 '화장실'로 이용 중이며, 부속건물[감정서상 2-2]는 공부상 '경량철골구조 슬라브지붕'이나 현황 '경량철골조 및 시멘트블럭조 강판지붕'이며 '판매점 및 창고'로 이용 중임
-임차인대항력 주의요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경30433 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 상대동 33-54

* 용도: 공장

* 감정가: 4,686,789,320원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 진OOOOOOOOO

1.2. 토지 정보

* 면적: 2803.00㎡ (약 848평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

* 면적: 1797.78㎡ (약 544평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 구조 (감정서 기준):

* 기호 2: 철근콘크리트조 슬라브지붕 및 칼라강판지붕, 지하1층 지상2층, 공장 및 사무실

* 기호 2-1: 경량철골구조 판넬지붕, 단층, 화장실

* 기호 2-2: 경량철골구조 칼라강판지붕, 단층, 판매점 및 창고

* 기호 3: 일반철골구조 기타지붕, 2층, 공장 및 사무실

* 건물 공부상 내용과 현황 차이:

* 기호 2: 공부상 '슬라브지붕 및 스레이트 지붕'이나 현황 '슬라브지붕 및 강판지붕'

* 기호 2-1: 공부상 '슬라브지붕'이나 현황 '판넬지붕'

* 기호 2-2: 공부상 '경량철골구조 슬라브지붕'이나 현황 '경량철골조 및 시멘트블럭조 강판지붕'

1.4. 매각 제외 물건

* 토지상 세입자들이 설치한 자재 보관대 등 이동이 용이한 물건

* 건물 내 기계기구 등 세입자 소유로 탐문 조사된 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 경상남도 진주시 상대동 소재 '한국전력공사 진주지사' 동측 인근에 위치

* 주위는 공장지대로 형성되어 있음

2.2. 교통 상황

* 대상 물건까지 차량 접근 가능

* 제반 교통사정은 보통 수준

* 동측으로 왕복 4차선 포장도로에 접함

2.3. 토지 이용 현황

* 세장형의 평지로서 공업용 건부지로 이용 중

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

* 일반공업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m) (접함)

* 가축사육제한구역, 지방산업단지, 재생산업지구

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2018.12.10 ~ 2025)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2023년 4월 14일자 진주동부농업협동조합의 근저당권 (채권액 3,240,000,000원)

* 매각으로 인해 위 근저당권 및 그 이하 압류, 가압류, 임의경매 등은 말소될 예정임.

* 등기부채권 총액: 3,587,468,778원

3.2. 임차인 현황

* 모든 임차인은 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 보증금이 낙찰자에게 인수되지 않는 조건으로 보임)

* 임차인: 도상중

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입/사업일자: 2017-07-03

* 배당신고일자: 2025-04-10

* 대항력: 있음

* 임차인: 박성창

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입/사업일자: 2020-03-31

* 배당신고일자: 2025-04-17

* 대항력: 있음

* 임차인: 박형규

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입/사업일자: 2013-03-15

* 배당신고일자: 2025-04-10

* 대항력: 있음

* 임차인: 전병길

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/사업일자: 2012-07-23

* 배당신고일자: 2025-04-10

* 대항력: 있음

* 임차인: 전병길

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입/사업일자: 2012-07-23

* 배당신고일자: 2025-03-31

* 대항력: 있음

* 주의: 모든 임차인이 대항력이 있어, 명도 절차 진행 시 임차인과의 협의가 중요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 개요 정보 없음. (등기부상 해당 권리 존재 여부 확인 필요)

4. 상권분석

* 본 물건은 진주시 상대동 소재의 상평일반산업단지 내에 위치하고 있어, 산업 활동이 집중된 지역입니다.

* 주변에 다수의 제조업체 및 공장들이 소재하여 산업단지로서의 기능을 수행하고 있습니다.

* 최근 상평산단 내 휴폐업 공장을 활용한 청년 창업 공간 조성 사업 등이 추진되고 있어, 지역 산업 단지의 현대화 및 활성화를 위한 노력이 진행 중입니다.

* 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 산업단지 내 위치를 감안할 때 업무 및 생산 활동에 필요한 기본적인 기반 시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 해당 물건지는 주로 공업 지역으로 형성되어 있어, 일반적인 주거 생활 편의시설(대형마트, 병원, 학교 등)에 대한 접근성은 상대적으로 낮을 수 있습니다.

* 주변의 '한마음 마인드 교육원'과 같은 시설이 일부 있으나, 이는 업무 지원 시설로 분류됩니다.

* 진주시 전체적으로 폐기물 소각장 설치 관련 이슈가 논의되고 있으나, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오 시설이 확인되지는 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 다수의 임차인 존재: 명도 절차에 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 모든 임차인이 대항력이 있으므로, 잔금 납부 후에도 임차인과의 원만한 합의가 필수적입니다.

* 건물 일부 폐쇄 및 출입 불가: 지하 1층이 폐쇄되어 출입이 불가한 상태이므로, 내부 상태 및 활용 가능성에 대한 정확한 파악이 어렵습니다. 이는 향후 재건축이나 대수선 시 추가적인 문제 발생 소지가 있습니다.

* 공부와 현황의 차이: 지붕 재질 및 구조 등에 공부상 내용과 현황 간 차이가 존재합니다. 이는 추후 건축물 대장 변경 등 행정 절차가 필요할 수 있으며, 현재 이용 상태와 다를 수 있습니다.

* 매각 제외 물건: 토지 상 자재 보관대, 건물 내 기계기구 등은 매각에서 제외되므로, 인수 시 명확한 구분과 협의가 필요합니다.

* 토지거래 허가구역: 해당 지역은 토지거래계약 허가구역으로, 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. (2018.12.10~2025)

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 상대동에 위치한 공장 용도의 부동산으로, 감정가는 46억 8천여만 원입니다. 상평산업단지 내에 위치하여 산업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있으며, 주변 도로 접근성 또한 양호합니다.

하지만, 다수의 임차인이 대항력을 보유하고 있어 명도에 대한 철저한 준비가 필요합니다. 또한, 지하 1층 출입 불가, 공부와 현황 간의 차이 등 현장 확인 및 주의가 요구되는 사항들이 존재합니다.

상평산단이 구조 고도화 사업 등을 통해 현대화되고 있는 점은 긍정적 요인이지만, 산업단지라는 특성상 주거 편의 시설에 대한 고려는 제한적일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 내 위치: 제조업 및 생산 시설 운영에 유리한 입지.

* 지속적인 산업단지 개발: 상평산단의 도시 재생 및 창업 공간 조성 사업 등은 지역 활성화 가능성을 시사.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 개별적인 시장 상황, 낙찰자의 자금 계획, 명도 협상력, 향후 활용 계획 및 위험 부담 능력 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

감정가는 4,686,789,320원이며, 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나 대항력 있는 다수의 임차인, 지하 1층 출입 불가, 공부와 현황의 차이 등의 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

따라서, 감정가 이하 또는 소폭 상승한 가격대에서 신중하게 접근하는 것이 바람직할 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사와 더불어 전문가와의 상담을 통해 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.