나이스옥션 법원경매 진주 2025타경418 [1] 경상남도 산청군 단성면 자양리 214 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하 · 평가일 2025.02.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 산청군 단성면 자양리 소재 ""자양아랫마을"" 내 및 동측 인근에 위치하며, 부근은 농가주택, 농경
지 등이 소재하는 순수농촌지대 및 마을 주변 경지정리지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황
은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 사다리형 토지로 현황 ""주거나지""임.
기호(2) : 부정형 토지로 현황 ""주택부지""임.
기호(4) : 부정형 토지로 현황 ""복개도로""임.
기호(5),(6) : 유사장방형 토지로 현황 ""답""임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 동측으로 폭 약2m내외 막다른 도로에 접하고 있으나 현황 폐도상태임.
기호(2) : 북측으로 현황 폭 약6m내외 포장도로에 접하고 있음.
기호(4) : 본건이 현황 복개도로임.
기호(5),(6) : 남측으로 현황 폭 약6m내외 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>임.
기호(4) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소
하천예정지(2018-03-14)(자양천)<소하천정비법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장
설립승인지역1호)<수도법>임.
기호(5),(6) : 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업
진흥구역<농지법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

기호(1),(2)지상에 후첨 ""사진용지""와 같이 제시외수목(감나무 등) 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) 목조 스레트지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 돌쌓기, 흙바름 등.
내 벽 : 벽지붙임 등.

이용상태

기호(3) : ""주택""으로 이용중임.

설비내역

기본적인 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외(ㄱ)∼(ㅁ) 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

-일괄매각
-제시외건물[감정서상 ㄱ~ㅁ] 매각 포함
-제시외수목[감정서상 ㅂ] 매각 포함
-제시외건물[감정서상 ㄹ]의 경우 일부 반파된 상태이며, 건물의 일부가 인접지에 걸쳐있는바 입찰 전 확인 요함
-인접지와 지적경계가 불분명한바 정확한 위치 경계 등은 측량 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경418 (1)

소재지: 경상남도 산청군 단성면 자양리 214

용도: 단독주택

감정가: 150,049,800원

토지면적: 1165.00㎡ (약 352.4평)

건물면적: 33.06㎡ (약 10.0평) (주요 건물)

건물 제시외면적: 50.30㎡ (별도 건물 등)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 대항력있는 임차인

2. 입지조건

본건은 경상남도 산청군 단성면 자양리 소재 "자양아랫마을" 내 및 동측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 농가주택, 농경지 등이 소재하는 순수 농촌지대 및 마을 주변 경지정리지대로서, 조용하고 한적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근은 본건 및 인근까지 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 이용 현황은 기호(1) 사다리형 토지 (현황 "주거나지"), 기호(2) 부정형 토지 (현황 "주택부지"), 기호(4) 부정형 토지 (현황 "복개도로"), 기호(5),(6) 유사장방형 토지 (현황 "답"(논))입니다.

도로 상태는 기호(1) 토지는 지적도상 동측으로 폭 약 2m 내외 막다른 도로에 접하나 현황 폐도 상태이며, 기호(2) 토지는 북측으로 현황 폭 약 6m 내외 포장도로에 접하고 있습니다. 기호(4) 토지는 본건이 현황 복개도로이며, 기호(5),(6) 토지는 남측으로 현황 폭 약 6m 내외 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용계획 및 제한상태는 다음과 같습니다.

기호(1),(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역

기호(4): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 소하천예정지, 공장설립승인지역

기호(5),(6): 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 공장설립승인지역

3. 권리분석

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 경매는 농협은행의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매입니다.

등기부상 말소기준권리는 2020년 10월 29일 접수된 농협은행주식회사의 근저당 (을11)입니다.

본 건 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 인수되지 않을 것으로 보이며, 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 권순자

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2012-02-10

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으나 보증금 및 차임이 0원입니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 금전적 부담은 없을 것으로 예상되나, 대항력의 존재로 인해 명도 시 추가적인 확인 및 법률적 검토가 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 순수 농촌 지역인 산청군 단성면 자양리에 위치하며, 주변은 농가주택과 농경지가 주를 이루는 지역입니다. 따라서 일반적인 상업 시설이나 상권의 형성은 미미한 편입니다.

건축물대장 상 유사 주소지(경상남도 산청군 단성면 자양리 216번지)의 정보에 따르면, 해당 건물은 1962년에 건축된 목조 슬레이트 지붕의 단독주택으로, 건물 면적은 33.06㎡ (약 10.0평)이며, 대지 면적은 825㎡ (약 249.6평)입니다. 이는 본건 토지(1165㎡)와 관련이 있거나 인접한 필지로 추정됩니다.

주변 지역에 대한 혐오시설 검색 결과, 특별히 문제 될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 인근에 축사 등이 존재할 가능성은 배제할 수 없습니다.

5. 생활정보

본건은 농촌 마을에 위치하여 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다.

차량 접근성은 양호한 편이나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

주변 편의시설은 제한적이며, 기본적인 생활은 인근 마을을 중심으로 가능하나, 병원, 대형 마트 등은 차량으로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

교육 시설 역시 인근 읍면 지역의 학교를 이용해야 할 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

제시외 건물 [감정서상 ㄹ]의 경우 일부 반파된 상태이며, 건물의 일부가 인접지에 걸쳐 있어 철거, 보수, 명도, 경계 침범 등에 관한 복합적인 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인 중 하나입니다.

인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계를 확인하기 위해 측량이 필요합니다. 이는 소유권 분쟁이나 건축물 침범 문제로 이어질 수 있습니다.

대항력있는 임차인 권순자(보증금 0원)의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁을 야기할 가능성이 있습니다.

본건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 일반 경매 물건보다 권리 관계 확인 및 절차 진행에 있어 복잡성이 있을 수 있습니다.

주요 건물(1962년 건축)은 상당히 노후화되어 있어 수리 또는 신축이 필요할 가능성이 높습니다.

토지는 계획관리지역, 농림지역 등 복합적인 용도지역 및 제한사항이 있어 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 산청군 단성면 자양리에 위치한 단독주택 및 토지 일괄 경매 물건입니다. 넓은 토지와 함께 제시외 건물, 수목 등이 포함되어 있다는 점은 긍정적입니다.

그러나 일부 반파된 제시외 건물, 인접지와의 경계 불분명, 대항력있는 임차인 존재 등 해결해야 할 리스크 요인이 명확합니다.

이러한 점을 감안할 때, 본 물건은 높은 시세 차익보다는 농촌 생활을 위한 주거 목적, 주말 주택, 또는 장기적인 관점에서의 농업 관련 투자 목적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서 입찰 전 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 전문가를 통한 면밀한 권리분석 및 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적 (약 352.4평)을 감정가 이하에서 취득할 수 있는 기회입니다.

일괄 매각 대상에 제시외 건물 및 수목이 포함되어 있어 추가적인 자산 가치 확보가 가능합니다.

조용하고 한적한 농촌 생활을 위한 실거주 또는 주말 주택으로 활용 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 150,049,800원

현 시세 분석:

산청군 단성면 지역의 농가주택 및 토지 시세는 접근성, 지목, 건축물 상태, 토지 모양 등 다양한 요인에 따라 큰 편차를 보입니다. 본건과 같이 넓은 토지를 가진 농촌 주택의 경우, 건축물 자체의 가치보다는 토지 가치와 활용 가능성에 더 큰 비중을 두어 평가됩니다. 제공된 정보만으로는 정확한 시세 비교 분석이 어렵지만, 일반적인 농촌 주택 경매 물건의 낙찰가율과 본건의 리스크 요인(반파 건물, 경계 불분명, 대항력 임차인)을 고려할 때, 감정가 대비 낮은 가격에서 낙찰될 가능성이 있습니다. Google 검색 결과, 해당 지역의 부동산 매물은 제한적이며 거래 빈도가 낮아 정확한 시세 파악이 어렵습니다. 지역의 농촌 토지 시세는 제곱미터당 약 5만원에서 20만원 내외로 추정되나, 이는 매우 광범위한 범위입니다.

예상 입찰가 산정:

본건의 감정가(150,049,800원)는 토지 및 건물 전체를 포함한 가격입니다.

핵심 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

리스크 해소에 드는 추가 비용 및 노력을 고려하여, 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 약 105,000,000원에서 127,500,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

특히, 반파된 제시외 건물 및 경계 불분명 문제는 입찰 전 반드시 현장 확인 및 전문가와 상담을 통해 해결 방안을 모색한 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.