나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30739 [1] 경상남도 진주시 사봉면 무촌리 216 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 진주시 사봉면 무촌리, 반성중학교에서 서측으로 직선거리 약450 미터 지점에 위치하고, 부근은 농경지` 군데군데 농가취락 등으로 형성된 농경지대로 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

영농기계, 소형승용차 등 접근이 가능하고, 대중교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

평지의 세장형 토지로 농경지(답-비닐하우스부지)로 이용되고 있음.

인접 도로상태

북서측으로 3미터 내외의 콘크리트포장 농로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업진흥구역(2019-12-26)< 농지법>에 속함.

제시목록 외의 물건

현황사진 등에서 보는 바와 같이 비닐하우스가 소재하고 있으며, 이것은 별도로 평가하였으며 이전이 가능하여 토지에 미칠 영향은 없을 것으로 보임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

.임대관계는 `미상'임.

물건 비고

- 제시외물건 비닐하우스(감정서상 ‘ㄱ~ㄹ’) 매각제외.
- 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경30739 (1)

소재지: 경상남도 진주시 사봉면 무촌리 216

용도: 답 (전, 답, 과수원 등 농지법상 농작물 경작 또는 다년생 식물 재배지로 이용되는 토지)

감정가: 126,480,000원

토지면적: 2040.00㎡ (약 617.10평)

토지지분: 2040㎡ (약 617.10평)

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진OOOOOOOOO (진주원예농업협동조합으로 추정)

작성일: 2026년 5월 22일

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수될 수 있음.

* 감정서상 비닐하우스(‘ㄱ~ㄹ’ 표기)는 제시외 물건으로 매각에서 제외됨.

* 임대관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지는 진주시 사봉면 무촌리, 반성중학교에서 서측으로 약 450미터 지점에 위치함.

주변은 농경지와 농가 취락이 혼재된 농경지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 접근성

영농 기계 및 소형 승용차 등 차량의 접근은 용이함.

대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 도로 상황

토지의 북서측으로 3미터 내외의 콘크리트 포장 농로와 접하고 있어 차량 진입이 가능함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 말소기준권리: 2017년 11월 6일 접수된 진주원예농업협동조합의 근저당권 (을3)

* 등기부채권 총액: 353,843,453원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등 특별히 명시된 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨)

* 등기사항 내역:

* 소유권 이전: 정정호 (1993-07-06), 유동현 (2017-11-06, 매매 금120,000,000원)

* 근저당권: 진주원예농업협동조합 (2017-11-06, 금260,000,000원)

* 가압류: 진주진양농업협동조합 (2025-02-18, 금41,799,451원), 진주동부농업협동조합 (2025-03-12, 금40,924,834원), 농업협동조합중앙회 (2025-04-09, 금7,112,664원), 신한카드 (2025-06-16, 금4,006,504원)

* 임의경매개시결정: 진주원예농업협동조합 (2025-04-08, 191,973,643원)

3.2. 임차인 현황

* 인수 가능한 임차 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 미상

3.3. 권리분석 종합 의견

말소기준권리인 근저당권보다 후순위로 설정된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자는 인수할 권리 부담이 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원이므로, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건 지역은 주로 농경지로 이루어져 있으며, 군데군데 농가 주택이 산재한 전형적인 농촌 지역입니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 확인되지 않습니다.

4.2. 인근 개발 계획 (참고)

진주시는 '2027년 농어촌 취약지역 생활여건 개조사업'에 문산읍 갈곡지구(송정마을)가 선정되는 등 농촌 지역의 생활 환경 개선 사업을 추진하고 있습니다. 본건 소재지인 사봉면은 농업이 주를 이루는 지역으로, 이러한 농촌 지원 정책의 수혜 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 접근성

* 교육시설: 반성중학교가 인근에 위치하여 도보 접근이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 대중교통 이용은 보통 수준이며, 영농기계 및 소형 승용차 접근이 가능합니다.

* 기타: 진주 KAI 호텔 및 관련 산업단지가 인근에 위치하나, 이는 직접적인 생활 편의 시설과는 거리가 있습니다. 주변에 망경공원 보행육교 및 산책로가 조성되어 있어 레저 활동을 즐길 수 있습니다.

5.2. 주변 시설 (잠재적 혐오시설 관련)

주변 지역은 대부분 농경지로 이루어져 있어 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 농가 취락이 혼재되어 있어 주거 환경에 대한 민감도는 낮을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명

가장 중요한 리스크 요인으로, 농지법에 따라 농지 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수입니다. 미발급 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 자격 요건을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 제시외 비닐하우스

현황 비닐하우스가 존재하나 감정평가에서는 제외되어 매각 대상이 아닙니다. 낙찰 후 해당 비닐하우스의 철거 또는 이전 문제에 대한 당사자 간 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지이용 제한

* 농림지역

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 농업진흥구역 (2019-12-26 기준)

이러한 용도지역 및 제한 구역은 토지 이용에 제약을 가할 수 있습니다.

6.4. 임대차 불확실성

임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원이므로, 혹시 모를 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 다만, 권리 분석상 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 사봉면의 농업진흥구역 내 농지(답)로서, 농지 취득 자격이 있는 자에게 적합한 매물입니다. 주변 환경은 농경지대이며, 교통 접근성은 보통 수준입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 편입니다. 그러나 농지 취득 자격 증명 발급 가능 여부와 제시외 비닐하우스 문제가 주요 검토 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 진주시 사봉면 지역의 농업용 토지.

* 농업진흥구역 내 위치하여 향후 농업 관련 지원 정책 수혜 가능성.

* 비교적 깨끗한 권리관계.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 낙찰 보증금을 제외한 금액으로 산정하는 것이 일반적입니다. 본 물건의 감정가는 126,480,000원입니다.

일반적으로 경매 물건의 낙찰가율은 지역, 물건의 특성, 시장 상황, 경쟁률 등에 따라 편차가 크므로 일률적인 산정이 어렵습니다.

하지만 농지라는 점과 농지취득자격증명 필요성, 비닐하우스 제외 등의 요소를 고려할 때, 본 물건의 투자 가치는 이러한 제약 조건들을 충분히 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 유사 물건 낙찰가율, 개발 가능성, 본인의 농지 취득 자격 및 활용 계획 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

일반적으로는 감정가의 70~90% 범위 내에서 입찰이 이루어질 수 있으나, 본 물건의 특수성을 감안하여 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.