나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30693 [1] 경상남도 사천시 죽림동 236-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수 · 평가일 2025.04.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 사천시 죽림동에 위치하며 주위는 주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근 까지 차량의 접근이 가능하며, 지역내의 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1: 평지내 부정형의 토지로 단독주택 건부지로 이용중이며 일부 도로로 이용중임.
기호 2: 평지내 부정형의 토지로 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 1.5미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)
기호 2: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역),농지법제8조의규정이적용되는농지

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3-1, 3-2: 시멘트블록조 스레이트지붕 단층 건물로
외 벽: 페인트 마감 등,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 목재창호 등 구조임.

이용상태

기호 3-1: 주택임.
기호 3-2: 주택 및 창고임.

설비내역

위생 및 급수설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

별첨 건물개황도 및 사진과 같이 종물 및 부합물 성질의 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외건물[감정서상 ‘ㄱ,ㄴ’] 매각 포함.
-목록[1] 일부 도로로 이용중이며 이를 감안하여 평가함.
-본건 건물은 공부상 “237-4”지상에 소재하나 현황은 “237-4 및 236-11” 양 지상에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경30693 (1)

* 소재지: 경상남도 사천시 죽림동 236-11

* 용도: 단독주택

* 감정가: 105,468,300원

* 토지면적: 274.90㎡ (약 83.16평)

* 토지지분: 274.90㎡

* 건물면적: 101.45㎡ (약 30.70평)

* 건물지분: 101.45㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 18.00㎡ (감정서상 ‘ㄱ,ㄴ’)

* 매각대상: 기타 (일괄매각, 제시외건물 포함)

* 경매구분: 공유물분할을 위한 경매

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 경상남도 사천시 죽림동에 위치하며, 주변은 단독주택 등으로 형성된 주거 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 지역 내 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 현황: 기호 1, 2 토지는 평지 내 부정형의 토지로 단독주택 건부지로 이용 중이며, 일부 도로로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로 상태: 동측으로 폭 약 1.5미터 내외의 도로가 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 기호 1, 2 토지 모두 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다. 기호 2 토지는 농지법 제8조의 규정이 적용되는 농지입니다.

* 기타 참고사항: 본건 건물은 공부상 “237-4”번지 지상에 소재하나, 현황은 “237-4 및 236-11” 양 지상에 소재합니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 주OOOOOOOOOO

* 인수되는 권리: 없음 (본 경매는 공유물분할을 위한 경매로, 일반적인 경매 절차상 말소 기준 권리 하위의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

* 주요 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2018-05-01 진주세무서의 2번 문미희 지분 압류 (갑4)

* 경매개시결정: 2025-03-19 주식회사네오파트너스의 임의경매 (갑18, 공유물분할을 위한 경매개시결정)

* 임차인 현황:

* 성명: 문 (문범수)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1992-03-11

* 대항력: 있음

* 비고: 1992년부터 전입하여 대항력이 있는 임차인이 존재합니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상인 경우와 유사하게 인수 여부 및 명도 과정에서 반드시 확인 및 주의가 필요한 사항입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 사천시 죽림동의 주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 주로 단독주택 위주로 형성되어 있어, 상업 활동보다는 주거 기능이 중심인 지역입니다.

* 도보 거리 내 또는 근거리에는 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* (외부 지도 검색 결과, 주변에 특이한 혐오 시설은 확인되지 않았으며, 주거 환경이 형성되어 있습니다.)

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 시멘트블록조 스레이트지붕 단층 건물입니다.

* 외벽: 페인트 마감 등

* 내벽: 벽지 마감 등

* 창호: 목재 창호 등

* 이용 상태: 기호 3-1은 주택으로, 기호 3-2는 주택 및 창고로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 부합물 및 종물: 제시외 건물(감정서상 ‘ㄱ,ㄴ’)이 매각에 포함됩니다.

* 건물 공부와의 차이: 없음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 1992년부터 전입하여 대항력이 있는 임차인 문 의 명도 절차가 복잡하거나 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 소재 지번 불일치: 공부상 지번(237-4)과 현황 지번(237-4 및 236-11)이 달라 행정 절차 및 향후 재산권 행사 시 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 일부 도로 이용: 토지의 일부가 도로로 이용 중이어서 토지 활용에 제약이 있을 수 있으며, 이는 가치 평가에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 공유물분할 경매: 본건은 공유물분할을 위한 경매이므로, 소유권자 간의 복잡한 관계나 협의 과정이 수반될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 사천시 죽림동에 소재하는 단독주택으로, 토지 274.90㎡, 건물 101.45㎡에 대한 공유물분할 경매 물건입니다.

* 감정가는 105,468,300원이나, 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 0원), 건물 소재 지번 불일치, 토지 일부 도로 이용 등의 권리적, 행정적, 물리적 제약 사항이 혼재되어 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

* 특히, 장기 거주 대항력 임차인의 명도 관련 불확실성이 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 따라서, 낙찰 후에도 명도 및 관련 문제 해결에 필요한 시간과 비용을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 존재하여, 명도 시 임차인의 주거 이전 지원 부담이 크지 않을 수 있습니다. (단, 실제 계약 관계 및 퇴거 협의는 필수 확인 사항입니다.)

* 공유물분할 경매의 특성상, 공동 소유자들과의 협의를 통해 향후 부동산 가치 상승 또는 활용 방안에 대한 유리한 결정을 이끌어낼 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 주택 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 105,468,300원

* 고려 사항:

* 대항력 있는 임차인(문 )의 존재 및 명도 관련 불확실성 (보증금 0원이나 법적 절차, 시간 소요 가능성)

* 건물 소재 지번 불일치 및 토지 일부 도로 이용에 따른 제약

* 공유물분할 경매의 특성상 소유권 관계 복잡성

* 제반 리스크 요인을 감안할 때, 감정가의 약 75% ~ 80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

* 예상 입찰가 범위: 79,000,000원 ~ 85,000,000원

* 최종 입찰가는 본건의 명도 가능성, 임차인과의 협상 결과, 법원 진행 상황 등을 면밀히 재확인한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.