나이스옥션 법원경매 진주 2025타경591 [1] 경상남도 하동군 고전면 전도리 240-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2025타경591 [1] 경상남도 하동군 고전면 전도리 240-1 임야 경매

• 사건번호: 2025타경591
• 주소: 경상남도 하동군 고전면 전도리 240-1
• 용도: 임야

진주지원 경매2계 2025타경591 | 소재지: 경상남도 하동군 고전면 전도리 240-1 | 감정가: 207,058,000원 | 최저가: 144,941,000원 | 용도: 임야

1. 진주지원 2025타경591 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경591 (1)

소재지: 경상남도 하동군 고전면 전도리 240-1

용도: 임야

감정가: 207,058,000원

토지면적: 8,278.00㎡ (약 2,504평)

토지지분: 8,278㎡ (토지 전체 지분)

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 18.00㎡ (감정서상 'ㄱ' 건물 포함)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 하동군 고전면 전도리 소재 '전도마을' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 지방도 주변의 산림지대로 형성되어 있으며, 농촌마을, 농경지, 임야, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 지역 내 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 토지 일부는 약 3미터 폭 내외의 포장도로에 접해 있으며, 북서측으로도 약 3미터 폭 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 가능합니다. 토지 이용 계획상으로는 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한), 준보전산지로 지정되어 있습니다. 일반적인 지도 검색 결과, 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 분묘기지권 및 법정지상권이 존재하는 것으로 특이사항에 명시되어 있습니다. 이는 토지 이용 및 개발에 있어 중요한 제약이 될 수 있습니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 설치된 분묘를 계속 수호, 관리하는 권리를 의미하며, 법정지상권은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이 존재할 때 토지 소유자의 권리에 해당하나, 그 건물 소유자가 토지 소유자와 사이에 지상권 설정을 하지 않아도 법률상 당연히 발생하는 지상권을 말합니다. 따라서 이러한 권리들이 실제 어떻게 설정되어 있는지, 그리고 해당 권리들이 토지 활용에 미치는 구체적인 영향은 무엇인지 상세한 조사가 필요합니다. 또한, 감정평가서상 'ㄱ'으로 표시된 제시외건물은 매각에 포함되나, 컨테이너박스, 보일러, 물탱크, 야적된 자재 등은 평가 대상에서 제외되었으므로, 이는 잔여물 처리 문제로 이어질 수 있습니다. 육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성도 있어 주의가 요구됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 지방도 주변의 산림지대와 농촌마을이 주를 이루고 있으며, 일부 농경지, 임야, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합적인 용도의 지역입니다. 따라서 현재로서는 활발한 상업 활동이 이루어지는 중심 상권이라고 보기는 어렵습니다. 주변 교통 상황은 보통 수준으로 평가되며, 이는 기본적인 접근성은 양호하나 광범위한 고객 유입에는 한계가 있을 수 있음을 시사합니다. 향후 개발 가능성에 따라 상권의 변화를 기대할 수는 있으나, 현재 단계에서는 주변 환경이 상권 형성에 큰 영향을 미치지 못하고 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 임야로, 주거지나 상업 시설과는 거리가 있습니다. 인근에 농촌마을이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설은 해당 마을이나 인근 지역에서 해결해야 할 것으로 보입니다. 정확한 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)까지의 거리는 추가적인 조사가 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 분묘기지권 및 법정지상권의 존재입니다. 이는 토지의 자유로운 이용과 처분에 상당한 제약을 초래할 수 있으며, 특히 법정지상권이 성립하는 건물 등이 있을 경우 해당 건물의 철거 없이 토지만을 온전히 사용하기 어렵습니다. 또한, 육안으로 식별되지 않는 분묘의 존재 가능성은 예상치 못한 분묘 이장 비용 발생 등의 문제를 야기할 수 있습니다. 더불어, 계획관리지역이기는 하나 가축사육제한구역 및 준보전산지로 지정되어 있어 개발 행위 시 관련 법규의 엄격한 적용을 받을 가능성이 높습니다. 감정평가에서 제외된 컨테이너박스, 자재 등은 매수 후 처리해야 하는 부담이 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 하동군 고전면의 계획관리지역 내 임야로, 약 2,504평의 넓은 면적을 소유하고 있습니다. 토지 자체는 자연림과 함께 일부 잡종지 및 도로 상태로 이용되고 있으며, 기본적인 도로 접근성은 확보되어 있습니다. 하지만 분묘기지권, 법정지상권의 존재, 식별되지 않는 분묘 가능성, 그리고 가축사육제한구역 및 준보전산지라는 토지이용계획 및 제한 상태는 잠재적인 리스크 요인으로 작용합니다. 이러한 권리 관계 및 개발 제한 사항에 대한 철저한 사전 조사가 선행되어야 하며, 이를 해결할 수 있는 방안이 마련된다면 토지 활용 가치가 있을 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 가장 큰 투자 포인트는 '계획관리지역'이라는 점입니다. 이는 다른 용도지역에 비해 개발 행위의 유연성이 높은 편이어서, 향후 적절한 개발 허가를 받는다면 다양한 용도로 활용될 잠재력을 가지고 있습니다. 따라서, 권리 분석을 통해 분묘기지권 및 법정지상권 문제를 명확히 파악하고, 해당 권리들을 해소하거나 함께 활용할 수 있는 방안을 모색하는 것이 중요합니다. 또한, 준보전산지 규제를 고려하여 산림 이용 계획이나 친환경 개발 사업 등을 검토해 볼 수 있습니다. 넓은 면적을 활용한 장기적인 투자 관점에서 접근하는 것이 바람직하며, 투자 전 반드시 현장 방문 및 전문가와 상담을 통해 제반 사항을 충분히 검토하시길 권합니다.

법원 정보

진주지원 경매2계