나이스옥션 법원경매 진주 2025타경586 [1] 경상남도 진주시 상평동 277-31 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.04.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 상평동 소재 '가람초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 일반 주택지대임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

정방형의 토지로서 지면은 인접지와 등고 평탄하며, 현황 주거기타용 건부지‘로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 8미터 및 서측으로 폭 약 3.5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 시가지경관지구(일반)(상대), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2021-04-20)(경상대학교병원 옥상헬기장)<공항시설법>, 절대보호구역(가람초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상3층 건물로서 외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등 내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등 바닥 : 장판지깔기, 일부 타일 붙임 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

1층 : 근린생활시설(‘썬차일드’) 2층 : 근린생활시설(‘미래교육사(명품상담교육센터)’) 3층 : 근린생활시설(‘가람지역아동센터’) 지하층 : 현황 '공실‘

설비내역

위생 및 급배수설비, 1층~3층 부분에 가스보일러에 의한 난방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

건 건물에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 부합물 및 종물(기호㉠~㉣)이 소재하며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외건물(감정서상 ‘㉠~㉣’)매각포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경586 (1)

소재지: 경상남도 진주시 상평동 277-31

신주소: 경상남도 진주시 남강로959번길 17 (상평동)

용도: 근린시설 (제1종근린생활시설)

감정가: 609,518,300원

토지면적: 217.80㎡ (약 65.88평)

건물면적: 494.20㎡ (약 149.49평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 26.20㎡ (매각 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOO (부여새마을금고)

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 진주시 상평동 소재 '가람초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 일반 주택지대임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통임.

* 도로상태: 본건 남측으로 폭 약 8미터 및 서측으로 폭 약 3.5미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 준공업지역

* 시가지경관지구(일반)(상대)

* 가축사육제한구역(모든축종 제한)

* 장애물제한표면구역(2021-04-20)(경상대학교병원 옥상헬기장)

* 절대보호구역(가람초등학교)

* 주변 환경: 일반 주택지대를 중심으로 상가 및 학교 등이 혼재된 지역임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 부여새마을금고 근저당권 (접수일자: 2022-02-14, 채권최고액: 420,000,000원)

* 본 경매물건은 위 말소기준권리 이후의 모든 권리(압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 권대식

* 보증금: 0원

* 차임: 400,000원

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2023-06-13

* 배당신고일자: 2025-06-09

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 박

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2023-09-07

* 배당신고일자: 2025-06-09

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다.)

* 등기부 현황:

* 토지: 소유권이전, 공유자전원지분전부이전, 근저당권(말소), 임의경매(말소), 압류(말소) 2건.

* 건물: 소유권보존, 공유자전원지분전부이전, 근저당권(말소), 임의경매(말소), 압류(말소) 2건.

* 총 채권액 (등기부상): 420,000,000원 (부여새마을금고 근저당권 기준)

4. 상권분석

* 건물 현황: 지하 1층 / 지상 3층 철근콘크리트조 건물.

* 용도: 제1종근린생활시설.

* 1층: 근린생활시설 (‘썬차일드’)

* 2층: 근린생활시설 (‘미래교육사(명품상담교육센터)’)

* 3층: 근린생활시설 (‘가람지역아동센터’)

* 지하층: 현황 ‘공실’

* 지역 특성: 본 건은 상평동 소재 가람초등학교 인근의 주택가에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 가람초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 주택지대 및 상업시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 관광지로는 진주성, 진양호 등이 있으며, 진주남강유등축제와 같은 지역 축제가 개최됩니다.

* 교통: 남측 약 8m, 서측 약 3.5m 도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 준공업지역, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(경상대학교병원 헬기장 관련), 절대보호구역(가람초등학교) 등으로 인한 건축 및 영업 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 지하층 공실: 현재 지하층이 공실 상태로, 임대차 활성화를 위한 추가적인 투자가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(기호 ㉠~㉣) 26.20㎡가 매각에 포함되나, 감정평가서상 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 없을 것으로 판단되었습니다.

* 환경 관련 이슈: 진주시 전반적으로 쓰레기 매립장 및 소각시설 관련 주민 갈등이 일부 존재하나, 본 물건 소재지와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 상평동의 주택 밀집 지역에 위치한 근린생활시설 건물입니다. 가람초등학교 인근으로 교육 환경이 양호하며, 현재 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다. 다만, 준공업지역 등의 토지 이용 제한과 지하층의 공실은 고려해야 할 사항입니다. 제시외 건물도 매각에 포함되어 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수요: 주택지대 내 위치하여 지역 주민을 기반으로 한 근린생활시설 임대 수익 기대 가능.

* 권리관계: 모든 임차인이 대항력이 없어 권리 인수 부담 없음.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 명확한 소유권 취득 가능.

* 잠재력: 지하층 공실 해소 및 건물 활용 방안 모색 시 추가 수익 창출 가능.

9. 예상 입찰가

본 보고서에 포함된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 건물 상태, 향후 개발 가능성, 잠재적 리스크 해소 방안 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석 및 현장 조사가 필수적입니다. 본 건의 감정가는 609,518,300원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.