나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30677 [1] 경상남도 진주시 일반성면 창촌리 56 1동 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비봉감정 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상낟도 진주시 일반성면 창촌리 소재 '반성초등학교' 북서측 인근에 위치하는
프림빌 제1동 3층 301호로서, 주위는 근린생활시설, 재래시장, 주택,학교,농경지 등으로서,
제반주위 환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 5층 건 중 3층 301호로서
(사용승인일 : 2014.06.18),
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 스톤코트, 대리석붙임 마감,
창 호 : 샷시 이중창 구조입니다.

이용상태

공동주택(다세대 주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수 설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비(현재 운행 중단),
개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 대지권의 목적이 되는 토지는 부정형의 토지로서, 다새대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 북측으로 차량진출입로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>,상대보호구역(2024-09-30)<진주외국어고둥학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한
법률>,상대보호구역(반성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(반성초등학교
병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 대상물건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 인하여 외부관찰,동일단지 내 평가사례
및 탐문조사에 의하였으며, 업무 진행시 참고 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 현황

대상 물건은 경상남도 진주시 일반성면 창촌리 56, 1동 301호에 위치한 다세대주택입니다.

건물명은 프림빌이며, 2014년 6월 18일에 사용 승인되었습니다.

건축물대장상으로는 2013년 6월 24일 건축 허가를 받아 2013년 8월 2일 사용 승인을 받은 철근콘크리트 슬라브지붕 5층 건물 중 3층 301호입니다.

총 세대수는 24세대로 파악됩니다.

1.2. 면적 및 구조

토지 면적은 49.74㎡(약 15.05평)이며, 해당 물건의 토지 지분 또한 49.74㎡(약 15.05평)입니다.

건물 면적은 58.74㎡(약 17.77평)이며, 해당 물건의 건물 지분 또한 58.74㎡(약 17.77평)입니다.

토지의 형상은 부정형이며, 건물은 철근콘크리트 구조입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 및 스톤코트, 대리석붙임 마감이며, 창호는 샷시 이중창 구조입니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

본 건의 감정가는 95,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의 경매입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 진주시 일반성면 창촌리 소재 '반성초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 근린생활시설, 재래시장, 주택, 학교, 농경지 등으로 이루어져 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로상태로는 단지 북측으로 차량 진출입로가 소재합니다.

2.3. 주변 시설 및 개발 계획

물건지 인근에는 반성초등학교가 있으며, 재래시장(일반성상가)이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

진주시는 2030년부터 매립이 금지되는 쓰레기 처리 문제에 따라 하루 280톤 처리 규모의 소각시설 건립을 추진하고 있습니다. 현재 현 쓰레기 매립장 주변을 유력한 입지로 보고 있으나, 관련 주민들과의 소통 및 입지선정 과정에서 난항을 겪고 있습니다.

다만, 해당 소각시설이나 가축분뇨 공공처리시설의 구체적인 입지가 창촌리와 직접적으로 인접해 있거나 영향을 미칠 것으로 명시된 정보는 없습니다.

물건지 주변은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(반성초등학교, 반성초등학교 병설유치원, 진주외국어고등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2019년 5월 21일 접수된 사하중앙새마을금고의 근저당권(47,000,000원)입니다.

이후 소유권이전(2022년 5월 30일, 김원희), 임의경매개시결정(2025년 3월 12일, 사하중앙새마을금고, 38,715,250원) 등의 권리 변동이 있었습니다.

경매 절차 진행 시, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 이유리 씨가 등재되어 있습니다.

보증금은 8,000,000원, 차임은 200,000원이며, 전입일자는 2021년 4월 6일, 확정일자는 2021년 4월 16일입니다.

본 임차인은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.3. 인수 권리 및 채무 총액

해당 경매 물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 있는 권리는 없습니다.

다만, 임차인 이유리 씨는 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.

등기부상 채무 총액은 근저당권 47,000,000원이며, 임의경매 채권액은 38,715,250원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 토지 이용 현황

대상 물건은 다세대 주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조의 현대적인 건물입니다.

사용승인일은 2014년 6월 18일로 비교적 최근에 지어진 건물에 속합니다.

토지는 건부지로 이용 중인 부정형의 토지입니다.

4.2. 지역 규제 및 제한

물건지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 용도 이용이 가능합니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 가축 사육에 제한이 있습니다.

또한, 반성초등학교 및 진주외국어고등학교 관련 상대보호구역으로 지정되어 있어 해당 학교의 교육환경 보호를 위한 규제가 적용될 수 있습니다.

4.3. 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일한 '프림빌' 건물 내 58.74㎡ 면적의 다세대주택이 2024년 11월에 75,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다.

이는 본 건의 감정가 95,000,000원보다 낮은 금액이며, 현재 시세의 중요한 참고 자료가 됩니다.

2017년식 '굿모닝파크' 연립주택(84.62㎡)은 2025년 6월에 118,500,000원에 거래되었고, 1993년식 '시온성상가주택'(77.22㎡)은 2025년 9월에 60,000,000원에 거래되었습니다.

본 건의 감정가는 ㎡당 약 1,617,000원 수준인 반면, 가장 유사한 프림빌 실거래가는 ㎡당 약 1,277,000원으로, 감정가가 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 기반 시설

제반 위생 및 급배수 설비, 소화전설비, 화재경보설비, 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

다만, 승강기 설비는 현재 운행이 중단된 상태입니다.

5.2. 건물 관리 상태

건물의 외벽 마감 및 창호 상태는 양호한 편으로 보이나, 승강기 운행 중단은 관리 상태에 대한 점검이 필요함을 시사합니다.

현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인해 외부 관찰 및 탐문 조사에 의존한 정보이므로, 정확한 건물 상태는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 승강기 운행 중단: 수리 비용 발생 가능성이 있으며, 이용에 불편함이 있습니다.

* 건물 관리 상태 불확실: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인한 제한적인 정보로 인해, 내부 상태나 숨겨진 하자에 대한 확인이 필요합니다.

* 감정가와 실거래가 괴리: 감정가 95,000,000원 대비 동일 건물 유사 면적 실거래가 75,000,000원과의 차이가 발생하여, 예상보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 지역 개발 계획의 불확실성: 진주시의 소각시설 건립 계획이 있으나, 대상 물건과의 직접적인 관련성 및 향후 영향은 불분명합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2014년에 건축되어 비교적 신축에 속하는 다세대주택으로, 진주시 일반성면 지역 내에서 기본적인 주거 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 반성초등학교와 재래시장이 인근에 위치하며, 차량 접근성 또한 무난합니다.

권리 분석상 인수할 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

그러나 승강기 운행 중단 상태이며, 감정가 대비 최근 실거래가가 낮다는 점은 주의가 필요합니다. 특히, 동일 건물에서 동일 면적의 물건이 75,000,000원에 거래된 이력이 있어, 이를 시세의 중요한 기준으로 삼아야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2014년 준공)로 내부 상태 양호 기대: 승강기 수리 시 주거 가치 상승 가능.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 낙찰자의 권리 인수 부담 없음.

* 생활 편의 시설 근접: 반성초등학교, 일반성 재래시장 인근 위치.

* 안정적인 주거 지역: 제2종일반주거지역 내 위치.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 95,000,000원이지만, 동일 건물 58.74㎡ 면적의 실거래가가 2024년 11월에 75,000,000원임을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

승강기 수리 비용 및 잠재적 위험 요소를 감안하더라도, 최근 실거래가와 현재 시장 상황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

감정가와 실거래가의 차이, 건물의 현재 상태, 향후 예상되는 수리 비용 등을 감안했을 때, 입찰가는 78,000,000원 내외로 고려해 볼 수 있습니다.

이는 실거래가 대비 소폭 상승 여력과 감정가를 고려한 범위이며, 입찰 참여 시 철저한 현장 조사를 통한 정확한 상태 확인 및 추가 비용 산출 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.