나이스옥션 법원경매 진주 2025타경571 [1] 경상남도 진주시 금곡면 두문리 680-1 답 경매

매각기일: 2025-12-01

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2025타경571 [1] 경상남도 진주시 금곡면 두문리 680-1 답 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매2계 2025타경571 | 소재지: 경상남도 진주시 금곡면 두문리 680-1 | 감정가: 568,190,000원 | 최저가: 568,190,000원 | 용도: 답

1. 진주지원 2025타경571 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경571 (1)

경매 구분: 부동산 임의 경매

소재지: 경상남도 진주시 금곡면 두문리 680-1

용도: 답 (전)

감정가: 568,190,000원

토지 면적: 1435.00㎡ (약 434.06 평)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 전체 매각

소유자 겸 채무자: 정OO

채권자: 하OOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수

주의사항: 제시외 수목(감정서상 ‘ㄱ’) 매각 포함. 지적 경계 불분명하여 측량 필요. 컨테이너 1동 및 이동식 화장실 1동은 평가 제외. 현황 주거나지로 이용 중이며, 농지 취득 자격 증명원 미제출 시 보증금 몰수 위험.

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 진주시 금곡면 두문리 소재하며, 금곡초등학교 북측에 위치합니다.

주위 환경으로는 학교, 근린생활시설, 창고, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근의 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지는 남측으로 노폭 약 12미터, 북측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 진입이 용이합니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 및 금곡초등학교 관련 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 정OO님입니다.

채권자는 하OOOOOO님입니다.

임의 경매의 경우, 통상적으로 낙찰과 동시에 대부분의 권리가 소멸되므로 추가적인 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 권리관계는 복잡할 수 있으므로, 최종적인 권리 분석은 별도 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 진주시 금곡면 소재의 지역으로, 대규모 상업 지구보다는 지역 주민을 위한 근린생활시설 위주의 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

인접한 학교와 단독주택, 농경지가 혼재된 지역 특성상, 생활 편의를 위한 기본적인 상업 시설 이용은 가능하나, 상업 활동을 위한 주요 입지로는 보기 어렵습니다.

1.5. 생활정보

금곡초등학교가 인접해 있어 교육 환경은 매우 우수합니다.

단독주택 및 농경지가 주를 이루는 지역으로, 조용하고 전원적인 생활 환경을 제공합니다.

근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 현황이 농지(답)가 아닌 주거용지로 이용 중이라는 점입니다.

농지 취득 자격 증명원 제출이 필수적이며, 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수되는 매우 중대한 위험이 따릅니다.

토지의 지적 경계가 다소 불분명하므로, 정확한 경계 확인을 위한 측량이 반드시 필요합니다.

감정평가에서 제외된 컨테이너 1동과 이동식 화장실 1동이 현장에 있으며, 이에 대한 명확한 처리 방안을 고려해야 합니다.

토지 지상에 소유자 미상의 수목(배롱나무 등)이 식재되어 있어 토지 이용에 영향을 미칠 수 있으며, 이에 대한 확인이 필요합니다.

다양한 지구단위계획구역 및 보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 일반적인 농촌 지역의 특성을 감안하여 향후 개발 시 관련 민원 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 진주시 금곡면 소재의 토지로, 금곡초등학교 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

계획관리지역 및 주거개발진흥지구에 해당하여 향후 개발 가능성도 기대할 수 있습니다.

그러나 현황과 공부상 용도(답)의 차이로 인한 농지취득자격증명 제출 의무는 매우 중요한 리스크 요인이며, 이를 해결하는 것이 투자의 성패를 가를 핵심입니다.

지적 경계 불분명, 제시외 수목 및 시설물 등 추가적인 확인이 필요한 사항들이 존재합니다.

1.8. 투자 포인트

최고의 입지: 학교 인접으로 인한 교육 프리미엄 및 안정적인 수요 기대.

개발 잠재력: 계획관리지역, 주거개발진흥지구 지정으로 향후 토지 가치 상승 기대.

가격 메리트: 감정가를 기준으로 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회.

리스크 관리: 농지취득자격증명 확보 방안 마련 및 지적 측량을 통한 명확한 권리 설정이 성공적인 투자의 핵심입니다.

법원 정보

진주지원 경매2계