나이스옥션 법원경매 진주 2025타경576 [1] 경상남도 산청군 신등면 간공리 18 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천 · 평가일 2025.03.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 신등면 간공리 소재 '연산마을' 내 및 인근에 산재하여 위치하고 부근은 농촌주택, 농경지, 순수임야 등으로 형성된 순수농촌지대임.

교통상황

기호(1) 본건까지 차량 접근 불가능하며, 기호(2,4,5) 본건까지 차량 출입 가능하며, 공히 면소재지 외곽에 위치하여 관내 대중교통 사정은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1) 북동하향 완경사지내 부정형의 토지로서 현재 과수원(감나무단지)부지, 기호(2) 남하향 완경사지내 가로장방형에 유사한 토지로서 현재 주택부지로 이용중이며, 자제지반은 대체로 평탄함. 기호(4) 북서하향 완경사지내 사다리형의 토지로서 현재 농경지(답)으로 이용중임. 기호(5) 지반 대체로 평탄한 삼각형에 유사한 토지로서 현재 묘지(분묘3기 소재) 및 농경지(전)로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) 맹지임. 기호(2) 남측으로 폭 약 6m~8m 정도의 포장도로와 접함. 기호(4) 북측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함. 기호(5) 남동측으로 폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한에서 400m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한에서 800m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(소하천구역)<소하천정비법>, 기호(2) 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 기호(4) 생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 소하천예정지(소하천예정지)<소하천정비법>, 기호(5) 생산관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-145)(접함), 가축사육제한구역(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(소하천구역)<소하천정비법>, 소하천 예정지(소하천예정지)<소하천정비법>임.

제시목록 외의 물건

기호(1) 지상에 토지소유자와 동일인 소유로 추정되는 감나무가 식재 관리 되고 있으며, 기호(5) 지상에 분묘3기와 석물 등이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) 경량철골구조 아스팔트싱글지붕 단층건으로서, 사용승인일: 2010.12.1. 외벽: 사이딩판넬마감, 내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감, 창호: 새시창임.

이용상태

기호(3) 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 및 사진용지와 같이 종물 및 부합물 성격의 제시외건물 기호(ㄱ~ㄷ)이 소재하나 토지사용수익에 영향 없을 것으로 사료되며, 기호(3) 지붕위에 태양광설비 되어 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

물건 비고

-제시외수목[감정서상 ‘a’] 매각 포함.
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 진주지원 2025타경576 (1) 부동산임의경매 사건으로, 경상남도 산청군 신등면 간공리 18에 소재한 토지입니다.

용도는 답이며, 감정평가액은 17,778,000원입니다.

총 토지 면적은 833.00㎡ (약 252.08평)이며, 제시외 토지 면적은 없습니다.

건물 면적 및 지분은 0㎡로 기재되어 있으며, 매각 대상은 토지 매각입니다.

채권자는 산OOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 농지취득자격증명과 분묘기지권이 있습니다.

주의사항으로는 제시외수목[감정서상 ‘a’]이 매각에 포함되며, 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 신등면 간공리 소재 '연산마을' 내 및 인근에 산재하여 위치하고 있으며, 부근은 농촌주택, 농경지, 순수임야 등으로 형성된 순수 농촌지대입니다.

1.1. 2. 교통상황

기호(1) 토지는 차량 접근이 불가능한 맹지이며, 기호(2,4,5) 토지는 차량 출입이 가능합니다. 전반적으로 면소재지 외곽에 위치하여 관내 대중교통 사정은 불편한 편입니다.

1.1. 3. 형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 북동하향 완경사지의 부정형 토지로 현재 과수원(감나무 단지) 부지로 이용 중입니다.

기호(2) 토지는 남하향 완경사지의 가로장방형 유사 토지로 현재 주택부지로 이용 중이며, 지반은 대체로 평탄합니다.

기호(4) 토지는 북서하향 완경사지의 사다리형 토지로 현재 농경지(답)으로 이용 중입니다.

기호(5) 토지는 지반이 대체로 평탄한 삼각형 유사 토지로 현재 묘지(분묘 3기 소재) 및 농경지(전)로 이용 중입니다.

1.1. 4. 인접 도로상태

기호(1) 토지는 맹지입니다.

기호(2) 토지는 남측으로 폭 약 6m~8m의 포장도로와 접합니다.

기호(4) 토지는 북측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.

기호(5) 토지는 남동측으로 폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

1.1. 5. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 소하천구역에 해당합니다.

기호(2) 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지에 해당합니다.

기호(4) 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역, 소하천예정지에 해당합니다.

기호(5) 토지는 생산관리지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접함, 가축사육제한구역, 소하천구역, 소하천예정지에 해당합니다.

1.1. 6. 주변 환경 및 시설

본 물건이 소재한 산청군 신등면은 청정 자연 환경을 바탕으로 한 관광 및 휴양지로 알려져 있습니다. 장승배기생태공원, 물방아공원 등이 있으며, 지역 축제 및 약용 식물 관련 관광 콘텐츠도 개발되어 있습니다.

최근 집중호우로 인한 산사태 피해가 발생하여 일부 마을(상능마을, 부리마을, 병정마을 등)에서 피해 복구가 어렵거나 집단 이주가 결정되는 등 자연재해에 취약한 지역도 있는 것으로 파악됩니다.

산청군 차원에서는 '혐오시설 밸리' 조성 계획이 있었으며, 축산폐수처리장, 퇴비화 공장, 하수종말처리장 등을 한 곳에 모아 관리하는 사업을 추진한 바 있습니다. 다만, 본 물건지 인근에 이러한 혐오시설이 직접적으로 소재한다는 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 또한, 여름철을 대비하여 계곡 및 하천 주변의 불법시설 정비 및 안전 관리를 강화하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 근저당권 (접수일자: 2009-06-26, 채권자: 산청군농업협동조합, 금17,000,000원) 입니다.

등기부상 권리 현황:

* 소유권 이전: 1979-05-23 (정규성)

* 근저당권: 2009-06-26 (산청군농업협동조합, 17,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 2024-07-30 (산청군농업협동조합, 2,480,272원) - 말소

* 가압류: 2024-07-30 (농림수산업자신용보증기금관리기관, 8,534,694원) - 말소

* 가압류: 2025-02-24 (산청군농업협동조합, 1,175,131원) - 말소

* 임의경매: 2025-03-06 (산청군농업협동조합) - 말소

등기부채권 총액은 29,190,097원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 '지상권개요:'라는 문구가 있으나, 구체적인 내용이 없어 현재로서는 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인 정보는 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농촌 지역에 위치한 토지로, 농경지, 과수원, 주택부지, 묘지 등으로 이용되고 있습니다. 주변은 농촌 주택과 농경지가 주를 이루는 순수 농촌 지대이므로, 상업적 상권의 형성은 기대하기 어렵습니다. 지역 경제는 농업 및 지역 관광 자원을 중심으로 이루어질 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주변 교통 및 편의시설:

* 본건까지의 차량 접근성이 일부 필지(기호1)에서 제한적입니다.

* 대중교통 이용이 불편한 지역에 위치하고 있습니다.

* 기본적인 편의시설은 인근 면소재지를 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수 제출: 본 물건의 주 용도가 '답'이므로, 농지취득자격증명 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 위험이 있습니다. 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 해당 증명원을 제출해야 합니다.

* 분묘기지권 존재 가능성: 기호(5) 토지에 분묘 3기가 소재하고 있어 분묘기지권 성립 가능성이 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 맹지(기호1) 존재: 기호(1) 토지는 맹지로서 도로 접근성이 없어 토지 이용에 제약이 따릅니다.

* 제시외 수목 포함: 감정서상 'a'로 표기된 제시외 수목이 매각에 포함됩니다.

* 가축사육제한구역: 물건지의 상당 부분이 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 영위 시 관련 규제를 받습니다.

* 건물 미포함 매각: '매각대상: 토지매각'으로 명시되어 있으나, 건물감정평가요항표에 단독주택이 존재한다고 기재되어 있어, 매각 대상에서 건물이 제외되는 부분에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 산청군 신등면의 농촌 지역에 위치한 토지로, 일부 필지는 농경지, 과수원, 주택부지, 묘지로 이용되고 있습니다. 감정가는 1,777만 8천원이며, 등기부상 말소기준권리 외 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. 그러나 농지취득자격증명 필수 제출, 분묘기지권, 맹지 존재 등 법적, 물리적 리스크 요인이 다수 존재합니다. 또한, '토지매각'으로 명시되었음에도 건물 존재 가능성이 언급되어 있어, 실제 매각 대상 범위를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 농업 목적 투자: 농지로서의 활용이나 귀농·귀촌을 고려하는 투자자에게는 잠재적인 가치를 지닐 수 있습니다.

* 전원생활 목적: 조용한 농촌 지역에서의 전원생활을 희망하는 개인에게는 적합한 대상이 될 수 있습니다.

* 지역 특성 고려: 산청군의 관광 자원과 연계하여 농업 관련 부대 시설 등으로 활용하는 방안도 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 17,778,000원입니다. 그러나 농지취득자격증명, 분묘기지권 등 인수해야 할 권리 및 추가 부담 사항, 그리고 해당 지역의 실제 시세 및 본건의 활용 가치에 대한 면밀한 시장 조사가 선행되어야 정확한 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다. 제반 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.