나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30659 [1] 경상남도 진주시 칠암동 490-1 아주스타타워 12층1201호 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관 · 평가일 2025.05.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 칠암동, ""진주고속버스터미널"" 동측 월편에 소재하는
아주스타타워 12층 1201호, 1202호로서, 부근은 국립경상대학교` 진주고속버스터미널` 종합병원 및 로변으로 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 상업지대로서 주위환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

차량 통행이 자유로우며 관내버스정류장이 인근에 소재하는 등 대중교통사정도 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

2021.5.3. 사용승인을 득한 제1. 2종 근린생활시설 업무시설 및 운동시설용도의 ,철근콘크리트조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 1201호 및 12층 1202호로서
외벽은 알미늄복합판넬 및 복층유리 등
내벽은 스톤코트, 자기질타일 및 세멘콘크리트노출위 실내골프장인테리어 시공
바닥은 디럭스타일, 화강석타일 및 세멘콘크리트노출위 실내골프장인테리어 시공
창호는 스텐통유리, 또는 칼라복층유리 마감으로 현상은 양호한 편임..

이용상태

운동시설(골프연습장)용도로 이용 중임.

설비내역

지반 위생설비, 소화전 및 화재탐지설비, 승강기설비(4개소), 지하주차장 등 근린상가 운영에 필요한 공통설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 사다리형으로 접면도로 및 인접지와 대체로 등고하며,
제1. 2종 근린생활시설 업무시설 및 운동시설용도의 지상12층 지하4층건부지로
이용 중임

인접 도로상태등

북측으로 대로3류(폭 25m~30m)(주간선도로)접하고,
서측으로 소로2류 (폭 8m~10m)접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(주간선도로)(접합), 소로2류 (폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역(2021 -04-20)(경상대학교병원 옥상헬기장)<공항시설법>,상대보호구역(경상국립대학교 칠암캠퍼스)<교육환 경 보호에 관한 법률>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

소유자가 골프연습장으로 운영중인 것으로 탐문되나 임대관계는 확인치 못햇으므로 업무집행 시 재확인하시기 바람.

물건 비고

-일괄 매각.
-목록[1][2]는 병합하여 실내골프장 운영중에 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경30659 (1)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOO

감정가: 4,915,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 진주시 칠암동 490-1 아주스타타워 12층 1201호, 1202호

용도: 운동시설 (실내골프장 운영 중)

건물 구조: 철골철근콘크리트구조

사용승인일: 2021년 5월 3일

총 층수: 12층 (지상), 4층 (지하)

총 호실 수: 41호 (건축물대장 기준)

1.3. 면적 정보

토지면적: 152.71㎡ (약 46.2평)

건물면적: 1010.88㎡ (약 305.8평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 진주시 칠암동에 소재하며, 진주고속버스터미널 동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 국립경상대학교, 종합병원, 로변 근린생활시설 등이 형성되어 있는 상업지대입니다. 주위 환경은 전반적으로 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 통행이 자유로우며, 관내버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 진주-사천간 광역버스 환승 지점과도 인접하여 교통 접근성이 우수합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용계획

북측으로는 대로3류(폭 25m~30m)의 도로에 접해 있으며, 서측으로는 소로2류(폭 8m~10m)의 도로에 접해 있습니다.

본 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구(중심)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(경상대학교병원 옥상헬기장), 상대보호구역(경상국립대학교 칠암캠퍼스)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 3월 18일 접수된 부산은행 근저당권(을1, 금3,256,000,000원)입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 소유권 이전 (매매): 주식회사라온산업 (갑7, 2024-03-18)

* 소유권 이전 (신탁말소): 아주스타타워주식회사 (갑6, 2024-03-18)

* 근저당권: 부산은행 (을1, 2024-03-18, 3,256,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 부산은행 (을2, 2024-04-26, 550,000,000원) - 말소

* 근저당권: 부산은행 (을3, 2024-08-29, 550,000,000원) - 말소

* 강제경매: 에이비알종합건설 (갑8, 2025-03-11, 153,289,205원) - 말소 (본건)

* 임의경매: 부산은행 (갑9, 2025-04-24, 3,545,291,923원) - 말소

* 가압류: 우리금융캐피탈 (갑10, 2025-05-21, 139,174,525원) - 말소

* 압류: 국민건강보험공단 (갑11, 2025-05-21) - 말소

총 등기부채권 총액: 4,495,174,525원

3.3. 특이사항

* 중복병합사건, 공동담보로 진행 중입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명시된 사항은 없으나, 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

* 소유자가 직접 골프연습장으로 운영 중인 것으로 탐문되었으나, 정확한 임대 관계는 확인되지 않았습니다. 업무 집행 시 재확인하시기 바랍니다.

* 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 실제 명도 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설 및 유동인구

본 건이 위치한 아주스타타워는 진주고속버스터미널, 국립경상대학교, 종합병원 등이 인접한 상업 밀집 지역에 자리하고 있습니다. 대학가와 터미널 상권이 결합되어 있어 유동인구가 풍부하며, 다양한 근린생활시설이 발달해 있습니다.

4.2. 건물 용도 및 잠재력

건물은 제1, 2종 근린생활시설, 판매시설, 운동시설 등의 복합 용도로 사용 승인되었습니다. 현재 실내골프연습장으로 운영 중인 점을 감안할 때, 관련 업종의 사업 확장이나 신규 창업에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

종합병원 및 다양한 로변 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다. 스타벅스, CU, GS25 등 주요 편의점 및 프랜차이즈 식음료 매장들이 도보권 내에 위치합니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

국립경상대학교 칠암캠퍼스가 인접해 있으며, 경상대학교병원과 같은 종합병원이 가까이 위치하여 교육 및 의료 접근성이 우수합니다.

5.3. 주차 시설

아주스타타워는 지하 1층부터 지하 4층까지 자주식 주차장(총 157대 수용 가능)을 확보하고 있어 차량 이용자에게 편의를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

중복병합사건 및 공동담보로 진행되고 있어, 경매 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

현재 소유자가 직접 운영하는 것으로 파악되나, 공식적인 임대차 관계가 확인되지 않아 명도 과정에서 잠재적인 갈등이나 지연이 발생할 수 있습니다. 관련 전문가와 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

6.3. 지역 규제 및 환경

* 토지이용계획 상 상대보호구역(경상국립대학교 칠암캠퍼스), 장애물제한표면구역(경상대학교병원 옥상헬기장)으로 지정되어 있어 건축 및 운영에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 인근 지역에서 진주시의 쓰레기 소각장 설치 관련 논란이 지속되고 있으나, 본 물건지와의 직접적인 영향은 현재로서는 미미한 것으로 판단됩니다. (단, 장기적인 지역 개발 및 환경 변화는 주시할 필요가 있습니다.)

* 과거 아주스타타워 인근 상가에서는 불법 주정차 단속 카메라 설치로 인한 상권 매출 하락 민원이 제기된 바 있습니다. 이는 향후 상권 활성화에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 진주시의 주요 상업 중심지에 위치한 대형 운동시설(실내골프장) 용도의 부동산입니다. 2021년 사용승인을 받은 신축급 건물로서 내부 시설 및 마감이 양호할 것으로 예상됩니다. 진주고속버스터미널, 국립경상대학교, 종합병원 등 핵심 인프라에 둘러싸여 풍부한 유동인구와 배후수요를 확보하고 있습니다. 다만, 중복병합사건 및 공동담보라는 점, 그리고 소유자 운영으로 인한 임대 관계 미확인 등의 리스크를 면밀히 검토해야 합니다. 철저한 현장 조사와 권리관계 재확인을 통해 성공적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최신 시설 (2021년 사용승인) 및 우수한 입지 조건

* 풍부한 배후수요 (대학교, 터미널, 병원 인접)

* 실내골프연습장 등 고부가가치 업종 운영에 유리

* 일괄 매각으로 토지 및 건물 동시 취득 가능

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 물건의 현황, 시장 동향, 유사 물건의 거래 사례, 권리 분석 결과, 그리고 향후 명도 및 운영 계획 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

또한, '인수 보증금'은 0원으로 확인되어 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사를 통한 시장 가치 평가와 전문가의 면밀한 컨설팅이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.