나이스옥션 법원경매 진주 2025타경627 [1] 경상남도 사천시 정동면 고읍리 605-69 답 경매
매각기일: 2026-03-30
물건 개요
나이스옥션 법원경매 진주 2025타경627 [1] 경상남도 사천시 정동면 고읍리 605-69 답 경매
- 사건번호: 2025타경627
- 주소: 경상남도 사천시 정동면 고읍리 605-69
- 용도: 답
진주지원 경매1계 2025타경627 | 소재지: 경상남도 사천시 정동면 고읍리 605-69 | 감정가: 184,128,000원 | 최저가: 128,890,000원 | 용도: 답
1. 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
1.1. 1.물건 개요
사건번호: 진주지원 2025타경627 (1)
소재지: 경상남도 사천시 정동면 고읍리 605-69
용도: 답
감정가: 184,128,000원
경매구분: 부동산임의경매
매각대상: 토지매각
채권자: 정OOOOOOO
1.1. 2.토지 정보
토지면적: 992.00㎡ (약 300평)
토지 제시외면적: 0.00㎡
토지 지분: 992㎡
1.1. 3.건물 정보
건물면적: 0.00㎡
건물 제시외면적: 0.00㎡
건물 지분: 0㎡
1.1. 4.특이사항 및 주의사항
특이사항: 농지취득자격증명 필요
주의사항:
- 제시외수목[감정서상 a] 매각 포함
- 태양광 설비 매각 제외
- 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출을 요함 (미제출 시 보증금 몰수)
1.2. 입지조건
1.2. 1.소재지 및 주위환경
본건은 경상남도 사천시 정동면 고읍리 소재 '고읍마을' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 논밭, 단독주택 등으로 형성되어 있는 농촌 지역입니다 [cite: provided data].
1.2. 2.교통 및 접근성
본건까지 차량 접근이 불가능하며, 지적도상 맹지입니다. 인접 필지를 통해서만 접근이 가능한 상황으로, 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가되나 차량 접근성은 매우 낮습니다 [cite: provided data]. 대중교통 이용 또한 제한적일 것으로 예상됩니다.
1.2. 3.토지 이용 및 형태
본건은 평지의 부정형 토지로서, 현재 답(논)으로 이용되고 있습니다 [cite: provided data].
1.2. 4.토지이용계획 및 제한사항
본 토지는 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있습니다 [cite: provided data]. 농림지역 및 농업진흥구역은 농업 생산성 향상과 산림 보전을 목적으로 지정된 용도지역으로, 일반적인 개발 행위에 상당한 제한이 따릅니다.
1.3. 권리분석
1.3. 1.경매 유형 및 진행
본 건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건이며, 매각 대상은 토지입니다. 채권자는 정OOOOOOO입니다.
1.3. 2.취득 시 필수 요건
가장 중요하게 고려해야 할 사항은 농지취득자격증명원 제출 의무입니다. 본 토지는 농지이므로, 경매를 통해 취득 시 농지취득자격증명원을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시에는 낙찰이 무효로 처리되고 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다 [cite: provided data]. 경우에 따라서는 해당 토지가 농지가 아니라는 사실을 증명해야 할 수도 있습니다.
1.3. 3.추가 고려사항
감정평가서에 따르면, 토지 위에 소유자 미상의 제시외수목이 식재되어 있어 매각에 포함됩니다 [cite: provided data]. 반면, 태양광 설비는 매각에서 제외되므로, 경매 낙찰 후 해당 설비의 철거 비용 발생 여부나 인수 조건이 있는지 사전에 면밀히 확인해야 합니다.
1.4. 상권분석
1.4. 1.지역적 특성
본건이 위치한 사천시 정동면 고읍리는 논밭과 단독주택이 주를 이루는 전형적인 농촌 지역입니다 [cite: provided data]. 대규모 상업 시설이나 산업 단지와는 거리가 있어, 상업 활동보다는 농업 중심의 지역적 특성을 보입니다.
1.4. 2.상업 활동
주변 지역의 주된 경제 활동은 농업이며, 상업 활동은 지역 주민을 위한 소규모 점포 위주로 이루어질 것으로 보입니다. 따라서 본 토지의 상업적 가치는 농지로서의 본질적인 가치에 집중될 것입니다.
1.5. 생활정보
1.5. 1.편의시설 접근성
본 토지의 위치를 고려할 때, 대형 마트, 병원, 학교 등 주요 편의시설과의 접근성이 높지 않을 것으로 예상됩니다. 기본적인 생활 편의를 위해서는 인근 읍면 소재지로 이동해야 할 가능성이 있습니다.
1.5. 2.주거 환경
주변은 조용하고 한적한 농촌 마을의 형태를 띠고 있어, 자연 친화적인 환경을 선호하는 분들에게는 장점이 될 수 있습니다. 그러나 차량 진입이 불가하고 맹지라는 점은 주거 목적으로 활용 시 큰 불편을 초래할 수 있습니다 [cite: provided data].
1.6. 잠재적 리스크
1.6. 1.농지취득자격증명 미확보 리스크
가장 큰 리스크는 농지취득자격증명원을 발급받지 못하거나, 제출하지 못할 경우 보증금이 몰수되고 낙찰이 무효 처리될 수 있다는 점입니다. 농업인이 아닌 일반인이 이 토지를 취득하기에는 상당한 어려움이 따를 수 있습니다 [cite: provided data, 7].
1.6. 2.접근성 및 개발 제한 리스크
본 토지는 차량 진입이 불가한 맹지이며, 농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어 일반적인 건축 행위나 개발이 매우 제한적입니다. 따라서 투기 목적보다는 농업적 활용이나 제한적 개발 가능성을 염두에 두어야 합니다 [cite: provided data, 6, 7].
1.6. 3.기타 리스크
- 제시외수목의 소유권 및 처리 방안에 대한 명확한 확인이 필요합니다 [cite: provided data].
- 태양광 설비가 매각에서 제외되므로, 이와 관련된 철거 비용 또는 기타 조건 발생 가능성을 검토해야 합니다 [cite: provided data].
- 가축사육제한구역 및 비행안전구역 지정으로 인해 추가적인 행위 제한이 발생할 수 있습니다 [cite: provided data].
- 검색 결과에서 직접적으로 언급된 혐오시설은 발견되지 않았으나, 농촌 지역의 특성상 인근 축사 등 잠재적인 환경적 요인은 고려할 수 있습니다.
1.7. 종합 의견
본 건은 경상남도 사천시 정동면 고읍리에 위치한 농림지역, 농업진흥구역에 속한 답(논) 토지입니다. 감정가는 1억 8천만 원대이나, 농지취득자격증명원 제출이 필수적이며, 차량 진입 불가 및 맹지라는 점이 가장 큰 특징이자 제약 사항입니다. 주변 환경은 조용하고 한적한 농촌 지역으로, 농업 외의 개발이나 활용에는 상당한 법적 제약이 따릅니다. 따라서 농업 활동에 대한 깊은 이해와 관련 자격 요건을 갖춘 실수요자에게 적합할 수 있는 물건입니다.
1.8. 투자 포인트
1.8. 1.농업 생산성 증대 잠재력
본 토지는 농업진흥구역 내의 농지로서, 농업 생산성을 향상시키기 위한 목적으로 경작할 경우 가치가 있을 수 있습니다.
1.8. 2.정부 농업 정책 변화에 따른 장기적 관점 (제한적)
정부의 농업 관련 정책 변화에 따라 향후 일부 용도 완화 가능성도 배제할 수는 없으나, 현재로서는 농림지역 및 농업진흥구역의 엄격한 규제를 고려해야 합니다.
1.8. 3.필수적인 권리 분석 및 철저한 현장 답사
투자를 고려하기 전에, 농지취득자격증명원 발급 가능 여부를 최우선으로 확인해야 합니다. 또한, 맹지 및 차량 접근 불가 문제를 해결할 수 있는 구체적인 방안이 있는지, 제시외수목 및 태양광 설비 관련 사항은 명확히 파악하는 등 철저한 사전 조사가 필수적입니다.
1.8. 4.실수요자 중심의 접근 전략
본 물건은 투기적 목적보다는 실제 농업을 영위하거나 해당 토지를 직접 활용할 실수요자에게 더 적합할 수 있습니다. 관련 법규 및 취득 자격 요건을 완벽히 충족할 수 있는지가 성공적인 투자의 핵심이 될 것입니다.
법원 정보
진주지원 경매1계