나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30726 [1] 경상남도 하동군 옥종면 정수리 208-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 옥종면 정수리 소재 ""하동옥산서원"" 남서측 인근에 위치하며
주위는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형 평지로 주거용건부지 등임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 현황 진입로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한
지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2020-03-31)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 목조 함석지붕 단층건으로(사용승인일:1977.01.01)
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

기호(2) 목조 스레이트지붕 단층건으로(사용승인일:1977.01.01)
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 목창호 등임.

이용상태

기호(2,2-1) : 농가주택 등임.

설비내역

기호(2)에 위생설비 등이 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도""에 도시한 바와 같이 기호(1) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ~ㄷ)이
소재하며, 제시외건물 기호(ㄱ~ㄷ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지의
사용,수익에 미치는 영향이 미미할 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외건물[감정서상 ㄱ~ㄷ] 매각 포함
- 지상소재 조경수 등은 토지에 포함 평가
- 인접지와의 경계가 불분명하여 명확한 경계확인에는 지적측량을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경30726 (1)

소재지: 경상남도 하동군 옥종면 정수리 208-4 (새 주소: 옥산서원길 35-7)

용도: 단독주택 (농가주택)

감정가: 57,813,940원

토지면적: 573.00㎡ (약 173.33평)

건물면적: 61.70㎡ (약 18.66평)

제시외건물면적: 48.90㎡ (약 14.79평) (매각 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 안OO (안기열)

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 경상남도 하동군 옥종면 정수리 소재 "하동옥산서원" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준임.

도로상태: 본건 남동측으로 현황 진입로가 있음.

토지이용계획: 본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구이며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 3월 31일 접수된 창원지방법원 진주지원 안기열의 강제경매 개시 결정 등기.

토지 등기부 요약:

* 1985-05-22: 정진교 소유권 이전.

* 2019-03-20: 정의철 소유권 이전 (협의분할에 의한 상속).

* 2025-03-31: 안기열 강제경매 (말소기준권리).

건물 등기부 요약:

* 2019-03-20: 정의철 소유권 보존.

* 2025-03-31: 안기열 강제경매 (말소기준권리).

인수되는 권리:

* 본 경매 절차상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* * 김상순

* 전입일자: 2001-08-13

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자가 오래되어 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 평가되었습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 상기 임차인 현황 참조)

1.3. 상권분석

본 물건은 농가주택으로, 주변이 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역에 위치하여 전통적인 상업 지역과는 거리가 있습니다. 지역 특성상 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포나 농산물 관련 시설이 있을 수 있습니다. 주요 상업 기능은 인근 읍면 소재지에서 이용 가능할 것으로 판단됩니다. 인근 지역에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 본건 주변에 대규모 편의시설은 부족하며, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 인근 옥종면 또는 하동읍 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다.

교육시설: 하동옥산서원 인근으로, 초등학교 등 교육시설은 소재지 내 또는 인근 읍면 소재지에 위치할 가능성이 높습니다. (정확한 학군 정보는 별도 확인 필요)

교통: 차량을 통한 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

인접지 경계 불분명: 지적 측량을 통해 정확한 경계를 확인해야 합니다.

제시외 건물: 감정서 상 'ㄱ~ㄷ'으로 표기된 제시외 건물은 매각에 포함되나, 정확한 현황 파악 및 철거/이용 계획을 고려해야 합니다.

토지이용계획 제한: 계획관리지역, 자연취락지구 외 다수의 제한사항(가축사육제한, 역사문화환경보존, 배출시설설치제한, 공장설립승인)이 존재하여 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인이 존재하며, 전입일자(2001-08-13) 상 대항력이 있어 인수 보증금은 없으나, 임차인과의 관계 설정 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

건물 노후: 1977년 사용승인된 건물로, 신축 대비 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 하동군 옥종면의 자연 친화적인 환경에 위치한 단독주택입니다. 토지 면적이 넓고 건물 외 제시외 건물까지 매각에 포함되어 있어 활용 가치가 있을 수 있으나, 인근 지역 개발 현황 및 수요를 면밀히 파악해야 합니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 표기된 점은 특이사항이며, 명도 관련 절차 진행 시 면밀한 검토가 필요합니다. 토지 이용 제한 사항과 건물의 노후도 또한 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적 (573㎡) 및 건물, 제시외 건물 포함 일괄 매각으로 다양한 활용 가능성 (농가주택, 주말주택, 증축 등).

"하동옥산서원" 인근의 자연 친화적 입지.

낮은 감정가 대비 넓은 면적 확보 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 57,813,940원이며, 인수 보증금이 0원입니다.

주변 부동산 시세 분석 결과, 하동군 옥종면 일대의 유사한 단독주택 또는 농가 주택의 경우, 토지 면적 및 건물 상태에 따라 약 5천만원에서 9천만원 사이에 거래되는 사례가 있습니다.

본 물건은 감정가가 5천만원대 중반으로, 주변 시세 범위를 고려할 때 투자 가치가 있을 수 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 존재, 토지 이용 제한, 건물 노후도 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

종합적인 시세 및 물건 가치 평가, 명도 가능성 등을 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 수준인 약 5천만원 ~ 6천만원 범위에서 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. (감정가: 57,813,940원)

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사 및 추가적인 주변 시세 조사를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.