나이스옥션 법원경매 진주 2025타경557 [1] 경상남도 진주시 정촌면 예하리 1278-1 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2025타경557 [1] 경상남도 진주시 정촌면 예하리 1278-1 근린시설 경매

• 사건번호: 2025타경557
• 주소: 경상남도 진주시 정촌면 삼일로105번길 22
• 용도: 근린시설

진주지원 경매2계 2025타경557 | 소재지: 경상남도 진주시 정촌면 삼일로105번길 22 | 감정가: 1,143,630,750원 | 최저가: 800,542,000원 | 용도: 근린시설

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경557 (1)

소재지: 경상남도 진주시 정촌면 예하리 1278-1

용도: 근린생활시설

감정가: 1,143,630,750원

토지 면적: 904.80㎡ (약 273.71평)

토지 지분: 452.40㎡ (약 136.86평)

건물 면적: 497.87㎡ (약 150.63평)

건물 지분: 497.87㎡ (약 150.63평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 진OOOOOOOOO (정보 비공개)

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 진주시 정촌면 예하리 소재 "모다아울렛" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 근린생활시설 및 아파트 단지 등이 혼재하고 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다. 차량을 통한 본건까지의 접근은 용이하며, 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 또한, 본건의 서측 및 북동측으로는 노폭 약 15m 내외의 도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의 경매 사건으로 진행 중입니다. 채권자는 "진OOOOOOOOO"이며, 이는 통상적인 담보권 실행에 의한 경매임을 의미합니다. 본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 대상입니다.

주요 특이사항 및 주의사항은 다음과 같습니다.

첫째, 일괄 매각으로 진행됩니다.

둘째, 목록 2번 건물은 현재 101호와 102호로 분리되어 사용 중입니다. 부동산 현황 조사 결과, 상가건물 임대차 현황서에 등재된 임차인 조영선은 본건(102호)이 아닌 101호의 임차인인 것으로 파악되었습니다.

셋째, 건축물 현황도상에는 1층 101호, 102호, 2층 201호, 202호로 호수가 구분되어 있으나, 공부상 및 현황 상 102호(전체 면적 497.87㎡)는 건축물 현황도상의 1층 102호(248.935㎡)와 2층 202호(248.935㎡)를 합한 면적을 포함하고 있습니다.

넷째, 본건은 2022년 8월 30일자로 일반건축물에서 집합건물로 전환되었으나, 현재까지 대지권 등기가 되지 않은 상태입니다. 이는 본건의 가장 중요한 권리상 하자로, 향후 소유권 이전 등기 및 재산권 행사 시 제약이 발생할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건은 유통상업지역 내에 위치한 근린생활시설로서 상업적 가치가 높은 지역에 속합니다. 특히, "모다아울렛"이 인근에 위치하고 있어, 상업 시설로서 유동인구 유입 및 집객 효과를 기대할 수 있습니다. 주변의 아파트 단지들은 본건의 잠재적 배후 수요 역할을 할 수 있습니다. 제1종지구단위계획구역(정촌) 및 일반산업단지(정촌)가 인접해 있어 지역 개발 및 상권 활성화 가능성도 있습니다.

1.5. 생활정보

본건이 위치한 지역은 상업 지역의 편리한 편의 시설 접근성과 주거 지역의 생활 편의성이 공존하는 곳입니다. "모다아울렛" 등 대형 상업 시설과 인접해 있어 쇼핑 및 여가 활동이 용이하며, 주변의 다양한 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 서비스 이용도 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 건의 가장 중대한 잠재적 리스크는 대지권 미등기 상태라는 점입니다. 집합건물로 전환되었음에도 불구하고 대지권 등기가 완료되지 않아, 건물 소유권과 토지 소유권 간의 권리 관계가 명확히 정리되지 않은 상태입니다. 이로 인해 추후 건물 매각 시 대지권 이전 절차가 복잡해지거나 추가적인 법적 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

두 번째 리스크는 공부상 내용과 현황 이용 상태 간의 차이 입니다. 건축물 현황도상의 호수 구분이 실제 이용 형태와 다르며, 특히 102호가 1, 2층 전체를 포함하는 구조이므로, 이에 대한 명확한 확인 및 이해가 필요합니다.

세 번째로, 임대 관계의 불확실성 입니다. 현황 조사상 임차인 조영선이 101호 임차인으로 파악되었으나, 건물 전체에 대한 임대차 관계가 명확히 파악되지 않은 점(임대관계: 미상)은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 "모다아울렛" 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 근린생활시설 건물입니다. 상업적 잠재력 또한 높다고 평가할 수 있습니다. 그러나 가장 치명적인 단점은 대지권 미등기 라는 중대한 권리상 하자가 존재한다는 점입니다. 이는 낙찰자가 인수 후 해결해야 할 문제이며, 이로 인해 추가적인 시간과 비용이 소요될 가능성이 매우 높습니다. 따라서 본 건의 취득을 고려하신다면, 이러한 리스크를 충분히 인지하고 이에 대한 법적 검토와 비용 산출을 철저히 해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본 건의 가장 큰 투자 포인트는 우수한 입지 조건 입니다. "모다아울렛" 인근 상업 지역이라는 점은 향후 시세 상승 및 임대 수익 창출에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 또한, 토지와 건물을 일괄 매각 받는다는 점은 향후 개발 또는 활용의 유연성을 제공합니다. 대지권 미등기라는 중대한 하자로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회 가 될 수 있습니다. 다만, 이 경우 대지권 등기 관련 제반 절차 및 비용을 반드시 면밀히 검토해야 하며, 잠재적 리스크를 감수한 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.9. 주변 시설 확인 (혐오시설)

제공된 정보 및 검색 결과, 본건 인근에는 "모다아울렛"과 같은 대형 쇼핑 시설, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 위치하고 있어 전반적으로 주거 및 상업 환경이 양호한 편입니다. 현재까지 확인된 정보만으로는 특별한 혐오시설이 주변에 존재한다고 판단하기는 어렵습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하시는 것을 권장합니다.

법원 정보

진주지원 경매2계