나이스옥션 법원경매 진주 2025타경557 [1] 경상남도 진주시 정촌면 예하리 1278-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경 · 평가일 2025.03.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 정촌면 예하리 소재 "모다아울렛" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

사다리유사형 완경사지 내 평지로 상업용건부지임.

인접 도로상태

본건 서측 및 북동측으로 노폭 약 15m 내외의 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역(정촌), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한 구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지(정촌)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 정촌면 예하리 소재 "모다아울렛" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물 주차장까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕 2층건 중 1,2층 102호로 (사용승인:2014.10.22) 외벽 : 통유리 및 복합판넬 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

1,2층 근린생활시설로 내부계단이 있음.

설비내역

소방관련설비, 위생설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리유사형 완경사지 내 평지로 상업용건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북동측으로 노폭 약 15m 내외 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역(정촌), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역 <군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지(정촌)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건 건축물현황도에는 1층 101호, 102호, 2층 201호, 202호로 호수가 구분 표시되어 있으나, 현황 102호는 건축물현황도상 1층 102호, 2층 202호를 포함하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[2]본건 한동의 건물을 101호, 102호로 분리하여 사용중이며 부동산현황조사보고서에 의하면 상가건물임대차현황서에 등재된 조영선은 본건(102호)이 아닌 101호의 임차인임.
-목록[2]본건 건축물현황도에는 1층 101호·102호, 2층 201호·202호로 호수가 구분 표시되어 있으나, 공부상 및 현황 102호(497.87㎡)는 건축물현황도상 1층102호(248.935㎡), 2층202호(248.935㎡)를 포함하고 있음.
-목록[2]2022.8.30.자로 일반건축물에서 집합건물로 전환되었으나, 현재 대지권등기 되어 있지 않음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 진주지원 2025타경557 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 정촌면 예하리 1278-1

* 신주소: 경상남도 진주시 삼일로105번길 22 (정촌면 예하리)

* 용도: 근린시설 (제1종근린생활시설)

* 감정가: 1,143,630,750원

* 토지면적: 904.80㎡ (약 273.72평)

* 토지지분: 452.4㎡ (약 136.86평)

* 건물면적: 497.87㎡ (약 150.61평)

* 건물지분: 497.87㎡ (약 150.61평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 진OOOOOOOOO

* 사용승인일: 2014년 10월 22일

2. 입지조건

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* 주위환경: 본건은 경상남도 진주시 정촌면 예하리 소재 "모다아울렛" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됩니다. 서측 및 북동측으로 노폭 약 15m 내외의 도로가 접해 있습니다.

* 토지이용상태: 본건 토지는 사다리 유사형의 완경사지 내 평지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획: 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역(정촌), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다.

* 제한사항: 가축사육제한구역(모든축종 제한), 군사기지 및 군사시설 보호구역, 비행안전제6구역(전술), 일반산업단지(정촌) 구역에 포함되어 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

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* 등기부 요약 (토지)

* 말소기준권리: 2014년 1월 15일 접수된 남부농업협동조합의 근저당권 (3억 6천만원)입니다.

* 이후 등기된 근저당, 지상권, 가압류, 압류, 임의경매 등 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 총 채권액: 1,327,469,099원

* 등기부 요약 (집합건물)

* 말소기준권리: 2014년 10월 27일 접수된 진주남부농업협동조합의 근저당권 (3억 6천만원)입니다.

* 이후 등기된 근저당, 가압류, 임의경매 등 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 총 채권액: 1,327,469,099원

* 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,700,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-04-10

* 확정일자: 2025-03-20

* 배당신고일자: 2025-03-25

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

* 물건명세서 핵심사항

* 본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

* 건물(목록)은 101호와 102호로 분리 사용 중이며, 상가건물임대차현황서상 조영선은 본건(102호)이 아닌 101호의 임차인입니다.

* 현황 102호(497.87㎡)는 건축물현황도상 1층 102호(248.935㎡)와 2층 202호(248.935㎡)를 합한 면적입니다.

* 2022년 8월 30일 일반건축물에서 집합건물로 전환되었으나, 현재 대지권등기가 되어 있지 않은 상태입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 설정등기에 대해 말소 동의서가 제출되어 말소될 예정입니다.)

4. 상권분석

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* 주변 상권: "모다아울렛" 인근 지역으로, 근린생활시설 및 아파트 단지가 혼재하여 배후 수요가 형성된 지역입니다.

* 건물 용도: 제1종근린생활시설로, 상업지역에 위치하여 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

* 활용 가능성: 차량 접근성이 양호하며, 유동인구가 있는 지역에 위치하여 상가로서의 활용 가치가 높습니다.

5. 생활정보

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* 주변 시설: "모다아울렛"과 같은 상업시설이 인근에 위치하여 생활 편의성이 좋습니다.

* 교통: 차량으로의 접근이 용이하며, 인근 도로망이 잘 갖추어져 있습니다. 대중교통 이용에 대한 자세한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설이 있다고 판단되는 정보는 발견되지 않았습니다. (단, 현장 답사를 통해 최종 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

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* 대지권 미등기: 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 집합건물로 전환되었으나 대지권 등기가 누락되어 있어, 향후 소유권 이전, 재산권 행사, 담보 설정 등에 있어 절차상의 복잡성과 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 이 문제 해결에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 건축물 현황도와의 차이: 102호의 실제 사용 면적이 건축물현황도상의 분리된 호수(1층 102호, 2층 202호)를 합산한 면적이라는 점을 인지해야 합니다.

* 개발 제한: 군사기지 및 군사시설 보호구역, 비행안전구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

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본건은 경상남도 진주시 정촌면 예하리 소재 "모다아울렛" 인근에 위치한 유통상업지역 내 제1종근린생활시설 건물입니다. 입지적 강점과 함께, 모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리 분석상 안전한 물건입니다. 또한, 인수해야 할 임차인 보증금이 없는 점도 장점입니다.

다만, 대지권 미등기 상태는 향후 재산권 행사에 중대한 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크이므로, 이 부분에 대한 해결 방안을 명확히 파악하고 접근해야 합니다. 현재로서는 대지권 미등기 문제를 해결할 수 있는 자금력과 전문성이 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

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* "모다아울렛" 인근의 우수한 입지로 향후 상권 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 유통상업지역이라는 용도 지역 특성상 토지 가치 상승이 기대됩니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 없습니다.

* 대지권 미등기 문제를 해결 시, 안정적인 재산권 확보 및 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

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* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 1,143,630,750원

* 본건은 대지권 미등기 문제 해결에 따른 추가 비용 및 시간 소요 가능성이 있으므로, 입찰가 산정 시 이를 충분히 고려해야 합니다.

* (참고) 시장 상황, 경쟁 입찰 현황, 낙찰자의 투자 전략 등에 따라 예상 입찰가는 달라질 수 있으며, 본 건의 경우 감정가 대비 일정 비율 이하로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.