나이스옥션 법원경매 진주 2025타경618 [1] 경상남도 진주시 신안동 889-8 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 진주시 신안동 소재 ""창원지방검찰청 진주지청"" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역임.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하며, 일반적 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리 평지로서 상업용 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남동측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역(신안2지구(공공청사) 지구단위계획구역), 노외주차장, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

제시외건물㉠ 철근콘크리트조 선라이트 및 슬라브지붕 단층(테라스 및 창고(2층 소재)) : 약 160㎡
제시외건물㉡ 판넬조 판넬지붕 단층(보일러실(2층 소재)) : 약 2.4㎡

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2) - 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 2층 건물(사용승인일 : 2016.11.10)로서,
외 벽 : 외장석재마감, 몰탈위 페인트 마감,
내 벽 : 스톤코트, 인테리어, 일부 타일마감
바 닥 : 타일깔기 등
창 호 : 새시창.

이용상태

기호 (2) : 1층-주차장로 이용 중임.
기호 (2) : 2층-근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기호 (2) : 1층-위생 및 급배수설비, 승강기설비, 되어 있음.
기호 (2) : 2층-위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : 없 음.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외건물[감정서상 ㄱ, ㄴ] 매각 포함
- 일부 내부조사가 불가하여 건축물현황도와 인근 탐문조사 등을 통해 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 입찰시 내부 구조, 부대설비, 인테리어 등에 대해 재확인 바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경618 (1)

소재지: 경상남도 진주시 신안동 889-8

용도: 자동차 관련시설 및 제2종 근린생활시설

감정가: 1,308,377,440원

토지면적: 625.70㎡ (약 189.27평)

건물면적: 534.40㎡ (약 161.66평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (등기부상 확인)

특이사항: 주거환경개선지구

2. 입지조건

주위환경:

대상 물건은 경상남도 진주시 신안동에 위치하며, 창원지방검찰청 진주지청 남서측 인근 지역에 속합니다. 주변은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

교통 및 도로:

차량 접근이 가능하며, 인근 남동측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량을 통한 접근성은 양호한 편입니다. 다만, 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지이용계획 및 제한사항:

해당 토지는 준주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역(신안2지구(공공청사) 지구단위계획구역)으로 지정되어 있습니다. 또한, 노외주차장, 중로3류(폭 12m~15m) 구역에 해당하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 속합니다.

건물 개요:

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 2층 건물로, 2016년 11월 10일 사용승인을 받았습니다.

외벽은 외장석재 및 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 스톤코트, 인테리어, 일부 타일 마감, 바닥은 타일 깔기 등으로 구성되어 있습니다. 창호는 새시창입니다.

건축물대장상 주요 용도는 자동차 관련 시설이며, 제2종 근린생활시설로도 사용 가능합니다.

1층은 주차장으로 이용 중이며, 2층은 근린생활시설로 이용 중입니다.

건물에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비(1기)가 설치되어 있습니다.

총 연면적은 534.40㎡이며, 건폐율 59.8%, 용적률 85.4%입니다.

주차는 실내 9대, 실외 2대, 총 11대 가능합니다.

제시외 건물:

감정평가서상 제시외 건물인 ㉠(철근콘크리트조 선라이트 및 슬라브지붕 단층, 테라스 및 창고, 2층 소재) 약 160㎡와 ㉡(판넬조 판넬지붕 단층, 보일러실, 2층 소재) 약 2.4㎡가 매각에 포함됩니다. 총 제시외 면적은 약 162.40㎡입니다.

3. 권리분석

등기부요약:

말소기준권리는 2014년 5월 13일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권입니다.

등기부상 현재 촉탁으로 인한 소유권보존, 소유권이전, 다수의 근저당, 지상권, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등이 등기되어 있었으나, 모두 말소 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,821,173,680원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김민우

보증금: 50,000,000원

차임: 1,500,000원

전입일자: 2022-02-15

확정일자: 2025-05-15

배당신고일자: 2025-05-23

대항력: 없음

* 임차인: 이서현

보증금: 50,000,000원

차임: 1,500,000원

전입일자: (미상)

확정일자: 2025-05-15

배당신고일자: 2025-05-23

대항력: 없음

비고: 전입일자(사업일자)가 확인되지 않아 정확한 권리 행사 여부 판단에 주의가 필요합니다.

권리분석 결론:

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 김민우와 이서현 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

상권 특징:

대상 물건이 위치한 신안동은 주택, 농경지, 임야가 혼재된 지역 특성을 가지고 있으나, "창원지방검찰청 진주지청" 인근이며, 주거환경개선지구 및 신안2지구(공공청사) 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 발전 가능성이 있는 지역입니다. 자동차 관련 시설 및 제2종 근린생활시설로 활용 가능하여 지역 내 수요를 충족시킬 수 있습니다.

개발 잠재력:

공공청사 예정지 관련 지구단위계획구역 지정은 주변 지역의 개발을 촉진하고, 인프라 확충을 기대하게 합니다. 이는 물건 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

활용 방안:

기존 용도인 자동차 관련 시설(정비소, 세차장, 주유소 등) 외에, 근린생활시설로서 소매점, 음식점, 서비스업 등 다양한 업종의 도입이 가능합니다. 주변 주거 환경 개선에 따른 배후 수요를 고려한 업종 선택이 중요합니다.

5. 생활정보

주변 시설:

"창원지방검찰청 진주지청"이 인근에 위치해 있어 공공기관 접근성이 있습니다. 주거, 농경지, 임야가 혼재된 환경으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 편의 시설이 적합할 수 있습니다.

교통 접근성:

차량 접근성이 양호하며, 12m 도로에 접해 있어 물류 이동 및 고객 방문에 유리합니다.

잠재적 혐오시설 여부:

제공된 정보와 일반적인 지도 검색 결과상, 해당 물건 주변에 직접적으로 혐오시설(대규모 축산 시설, 폐기물 처리 시설 등)이 명확하게 표기되어 있지는 않습니다. 그러나 농경지 및 임야가 혼재된 지역 특성상, 잠재적으로 환경에 영향을 줄 수 있는 시설의 존재 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다. 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 조사할 것을 권고합니다.

6. 잠재적 리스크

내부 조사 불가:

감정평가 당시 일부 내부 조사가 불가능하여 건축물 현황도 및 인근 탐문 조사 등을 통해 평가가 이루어졌습니다. 입찰 시 반드시 내부 구조, 부대 설비, 인테리어 상태 등을 직접 재확인하여 예상치 못한 수리비나 리모델링 비용 발생 가능성을 검토해야 합니다.

지역 특성:

주변이 주택, 농경지, 임야 등으로 혼재되어 있어, 자동차 관련 시설이나 근린생활시설로서의 집객력 및 상권 활성화 수준에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

토지 이용 제한:

자연경관지구, 가축사육제한구역 등 일부 토지 이용 제한 사항이 있으므로, 향후 건축이나 개발 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 신안동에 소재한 자동차 관련 시설 및 제2종 근린생활시설 용도의 토지와 건물입니다. 2016년 신축된 건물로 비교적 최신 상태이나, 내부 조사 제한으로 인한 불확실성을 가지고 있습니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 주거환경개선지구 및 공공청사 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 주변의 혼재된 지역 특성을 고려하여 상권 활성화 정도 및 투자 수익률에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2016년 준공)로 관리 상태 양호 기대.

* 자동차 관련 시설 및 근린생활시설 복합 용도로 활용 가능성.

* 지역 개발(주거환경개선지구, 공공청사 지구단위계획구역)에 따른 향후 가치 상승 잠재력 보유.

* 낙찰자가 인수할 권리 및 임차 보증금 없음.

* 차량 접근성 및 인접 도로 조건 양호.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

본 물건은 내부 조사 제한이라는 리스크가 존재하며, 주변 지역의 특성을 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다. 상권의 잠재력과 현재 감정가를 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 약 75% ~ 85% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다.

예상 입찰가 범위: 9억 8천만원 ~ 11억 1천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.