나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30549 [1] 경상남도 남해군 서면 대정리 179-3 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.02.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1은 경상남도 남해군 서면 대정리에 소재하는 대정마을회관 남동측 원거리에 위치하는 토지로서, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

주변의 지역내 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

완경사지의 부정형 토지로 현황 버섯재배사 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

북측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례> 임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: -
2) 기타:
- '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 일반철골구조 기타지붕 2층 건으로서

벽체 : 샌드위치판넬잇기
바닥 : 하드너 마감 등
창호 : 샤시창 임.

이용상태

기호 2 : 버섯재배사 및 관리사(2층)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-지상에 제시외 건물 기호 ㄱ(창고 등)이 있으며, 건물의 구조, 규모, 이용상황 등을 고려시 토지의 사용 수익에 영향을 미칠 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : -

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상 ‘ㄱ’) 매각포함.
-목록[1] 지상의 과수목은 토지에 포함하여 평가함.
-목록[1]농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).별첨 남해군 서면장 제출 ‘사실조회 결과 회신서(2025.10.16.자)’ 참조.
-목록[2]버섯재배사로 사용하기 위해 필요한 공조설비 일체(건물에 부착하여 설치된 냉온풍기, 실외기, 가습기 및 배관 등)은 건물에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경30549 (1)

* 소재지: 경상남도 남해군 서면 대정리 179-3

* 용도: 동물 및 식물 관련시설

* 감정가: 511,626,200원

* 토지면적: 1895.00㎡ (약 573.24평)

* 건물면적: 676.04㎡ (약 204.50평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 새남해농업협동조합

* 특이사항:

* 농지취득자격증명 제출 필요

* 제시외 건물(감정서상 ‘ㄱ’) 매각 포함

* 토지 지상 과수목은 토지에 포함하여 평가

* 버섯재배사 사용을 위한 공조 설비 일체(냉온풍기, 실외기, 가습기, 배관 등)는 건물에 포함하여 평가

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 남해군 서면 대정리에 소재하며, 대정마을회관 남동측 원거리에 위치하고 있습니다. 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 주변 지역 내 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 토지는 북측으로 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한), 마을경관관리지역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 12월 07일자 새남해농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부 요약:

* 토지: 김종서 소유권 이전(증여) 후, 새남해농업협동조합 근저당권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등기가 순차로 설정되었으나, 본 경매로 인해 모두 말소될 예정입니다.

* 건물: 김종서 소유권 보존 후, 새남해농업협동조합 근저당권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등기가 순차로 설정되었으며, 이 또한 본 경매로 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 386,284,615원 (근저당 2건, 가압류 1건, 임의경매 1건)

4. 상권분석

* 본 물건은 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역에 위치하여 주변 상권 형성은 미미합니다. 농업 관련 시설 또는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포가 있을 수 있으나, 상세한 상권 정보는 제공되지 않습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설 및 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 남해군 서면 대정리 지역은 농가주택 및 농경지가 주를 이루는 지역 특성상, 일상생활에 필요한 편의시설 이용을 위해서는 인근 마을이나 읍내로의 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 본 물건의 토지(목록)는 농지로 간주될 가능성이 있어, 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출이 필수적입니다. 미제출 시 보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있으므로, 사전에 관련 증빙 준비가 매우 중요합니다.

* 제시외 건물 및 부합물: 감정평가서상 제시외 건물(창고 등) 및 토지 지상의 과수목, 건물에 부착된 공조 설비 일체가 매각에 포함되므로, 이에 대한 면밀한 확인 및 관리 계획 수립이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한: 물건이 위치한 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역, 마을경관관리지역에 해당하여 향후 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 특히 가축 사육 제한 사항은 명확히 인지하고 있어야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 동물 및 식물 관련시설로, 현재 버섯 재배사 등으로 활용 중인 토지와 건물로 구성되어 있습니다. 농지취득자격증명이라는 명확한 선결 과제를 해결한다면, 비교적 안정적인 권리 관계 하에 기존 용도를 승계하거나 관련 업종으로 전환하여 활용할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 주변 환경은 전형적인 농촌 지역 특성을 띠고 있어, 대규모 상권이나 편의시설 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 용도 적합성: 동물 및 식물 관련시설로서, 기존 용도(버섯 재배사 등)를 그대로 활용하거나 유사 업종으로의 전환 시 유리한 입지 조건을 가집니다.

* 포함 자산 가치: 제시외 건물, 과수목, 공조 설비 등이 모두 매각에 포함되어 있어, 추가적인 초기 시설 투자 없이도 즉시 활용 가능성을 높이는 장점이 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 등기부상 모든 권리가 매각으로 인해 소멸되는 권리분석상 특별한 문제는 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 511,626,200원

* 예상 입찰가 산정 시, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 조건, 향후 해당 지역의 부동산 시장 가치 변동 가능성, 그리고 명도 과정에서의 예상되는 저항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에는 인수 보증금을 제외한 명확한 입찰가 산정 근거는 제시되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.