나이스옥션 법원경매 진주 2025타경519 [1] 경상남도 진주시 금산면 용아리 545 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2025타경519 [1] 경상남도 진주시 금산면 용아리 545 답 경매

• 사건번호: 2025타경519
• 주소: 경상남도 진주시 금산면 용아리 545
• 용도: 답

진주지원 경매2계 2025타경519 | 소재지: 경상남도 진주시 금산면 용아리 545 | 감정가: 1,029,409,000원 | 최저가: 720,586,000원 | 용도: 답

1. 진주지원 2025타경519 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경519 (1)

소재지: 경상남도 진주시 금산면 용아리 545

용도: 답

감정가: 1,029,409,000원

토지면적: 3647.00㎡ (약 1103.5평)

토지지분: 3647㎡ (약 1103.5평)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

건물지분: 0㎡ (0평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 새OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항: -일괄매각.

-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수)

1.2. 감정평가서 요약

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건 중 기호1-3은 진주시 금산면 용아리, 갈전초등학교에서 북동측으로 직선거리 약 2.2km 지점에 위치합니다. 주변은 임야, 농경지, 음식점 및 카페 등 상업용지가 산재해 있습니다.

기호4-6은 하동군 금남면 대치리, 오케이쉼터에서 남동측으로 직선거리 약 1.1km 지점에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 해안변 등으로 형성되어 있습니다. 농경지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

기호1, 2는 인접지를 경유하여 영농기구 및 차량 접근이 가능합니다.

기호3은 본건까지 영농기구 및 차량 접근이 가능합니다.

기호4-6은 서측으로 폭 약 10m 도로가 개설되어 있어 차량 출입이 가능하며, 교통상황은 보통 수준입니다.

1.2. 3.형태 및 이용상태

기호1-3은 부정형 토지로서 인근 토지와 대체로 등고하며, 답으로 이용되고 있습니다.

기호4-6은 사다리형에 유사한 토지로서 대지조성사업계획 승인을 득하여 지반공사, 내부도로공사 등이 완료된 상태이며, 상당한 공정률을 보입니다. 서측으로 하향 경사진 토지를 2단으로 하여 대지조성사업부지로 형성되어 있는 택지후보지 상태이며, 내부 진입도로 개설 및 포장공사, 석축옹벽공사 등이 거의 완료되었습니다. (축대, 석축옹벽공사, 내부 진입로 포장공사 등 자세한 사항은 첨부된 현황 사진 참조 필요)

1.2. 4.인접 도로상태

기호1, 2는 지적도상 맹지입니다.

기호3은 중로한면(지방도1009번, 월아산로 법면 부분)에 접하나, 지대가 낮아 직접 출입은 불가합니다.

기호4-6은 3필지를 일단으로 하여 서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로가 개설되어 접하고 있습니다.

1.2. 5.토지이용계획 및 제한상태

기호1, 3: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

기호2: 보전녹지지역(2023-07-03), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

기호4: 농림지역, 생산관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2021-05-13), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 농업진흥구역

기호5: 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 가축사육제한구역(젖소, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한), 준보전산지

기호6: 생산관리지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 준보전산지

1.2. 6.제시외 물건

없음.

1.2. 7.공부와의 차이

없음.

1.2. 8.기타 참고사항

임대관계는 미상입니다.

본건 토지 기호4-6 중 일부는 2020-10-22자로 대지조성사업계획승인을 득하여 공사 진행 중단 및 허가가 취소된 상태이며, 일부는 제2종근린생활시설 건축신고수리를 득하였으나 현재 허지부지 중단된 상태입니다. 다만, 하동군청 확인 결과 허가/신고사항은 현재 유효한 것으로 조회됩니다.

* 대지조성사업계획승인: 2020-10-22, 사업부지 9,767㎡, 진입도로 2,444㎡ (총 12,211㎡), 주거용지(단독주택 13필지 예정)

* 근린생활시설 건축신고: 2020-도시건축과-신축신고-199, 대지위치 및 지번: 경상남도 하동군 금남면 대치리 산120-6, 산120-34, 70-53, 주용도: 제2종근린생활시설

1.3. 입지조건

본 물건은 진주시와 하동군에 위치한 두 개의 권역으로 나눌 수 있습니다. 진주시 금산면 용아리의 토지(기호1-3)는 농경지와 일부 상업시설이 혼재된 지역으로, 갈전초등학교와 근거리에 있습니다. 하동군 금남면 대치리의 토지(기호4-6)는 해안변과 인접한 임야 및 농경지가 포함된 지역으로, 과거 택지 및 근린생활시설 개발이 계획되었던 곳입니다. 도로 접근성은 진주시 일부 필지는 맹지인 반면, 하동군 토지는 약 10m 포장도로에 접해 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로, 매각으로 인해 소멸되는 권리에 대한 부담은 적은 편입니다. 그러나 토지매각 대상이며, 특히 농지취득자격증명이 필수적이라는 점이 가장 큰 특징이자 위험 요소입니다. 해당 자격증명을 취득하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. 매수인은 농지법 및 관련 법규에 따라 농지 취득이 가능한 자인지 면밀히 검토해야 합니다.

1.5. 상권분석

진주시 금산면 용아리의 토지는 주변에 농경지와 산재된 상업시설이 있어, 토지 자체의 직접적인 상권 활성화 가능성은 제한적입니다. 하동군 금남면 대치리의 토지는 과거 대지조성사업 및 근린생활시설 개발이 계획되었던 부지로, 향후 주변 개발 계획의 귀추에 따라 상권 형성 가능성이 달라질 수 있습니다. 현재는 개발 사업이 중단된 상태이므로, 잠재적 개발 가치를 평가해야 합니다.

1.6. 생활정보

진주시 금산면 용아리 토지 인근에는 갈전초등학교가 있어 교육 환경에 대한 고려가 가능합니다. 하동군 금남면 대치리 토지는 해안과 인접해 있어, 주거지 개발 시 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있을 것으로 예상됩니다. 각 지역별 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 인근 읍면 소재지로의 이동이 필요할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 농지취득자격증명 미확보 시 보증금 몰수입니다. 또한, 진주시 일부 필지의 맹지(지적도상) 문제는 접근성에 심각한 제한을 초래할 수 있습니다. 하동군 토지의 경우, 중단된 대지조성사업 및 취소된 허가로 인해 향후 개발 계획에 불확실성이 존재합니다. 다양한 지역의 토지이용계획 및 가축사육제한구역 등의 규제 사항을 준수해야 하는 점도 개발 시 고려해야 할 부분입니다. 임대 관계 미상으로 인한 예상치 못한 임차인 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시와 하동군에 걸쳐 있는 토지로, 각 지역별 특성과 개발 가능성, 그리고 법적 제한 사항이 복합적으로 작용하는 물건입니다. 특히 농지취득자격증명 확보 여부가 가장 중요하며, 이 부분이 해결되지 않으면 투자가 불가합니다. 진주시 일부 필지의 맹지 문제는 활용도를 크게 저하시킬 수 있는 요소입니다. 하동군 토지는 과거 개발 계획이 있었으나 중단된 상태로, 향후 개발 재개 여부나 새로운 활용 방안 모색이 필요합니다. 여러 리스크 요인을 면밀히 검토하고, 농지 관련 법규 및 토지이용계획을 정확히 이해하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

농지취득자격이 있는 투자자라면, 향후 농지 가격 상승을 기대할 수 있습니다.

하동군 토지의 경우, 중단된 개발 사업의 재개 가능성이나 새로운 개발 계획 수립 시 높은 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

진주시 토지는 맹지라는 단점이 있지만, 인접 토지와의 협의를 통해 해결될 경우 활용 가치가 상승할 수 있습니다.

해안 인접성(하동군)은 향후 관광 또는 휴양 관련 개발의 잠재력을 내포하고 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매2계