나이스옥션 법원경매 진주 2025타경504 [1] 경상남도 산청군 단성면 운리 757 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산

토지감정요항표

위치 및 주위환경

""기호(1):본건은 경상남도 산청군 단성면 운리 소재 「진자마을」남서측 인근에 위치하는 토지로서,주변은 농경지 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

기호(2~6):본건은 경상남도 산청군 단성면 소재 「백운사」남동측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 농경지,임야,단독주택 등으로 형성되어 있습니다. ""

교통상황

""기호(1):본건까지 차량의 접근은 어려우나, 인근에 지방도가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됩니다.
기호(2~5):본건까지 차량의 접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.
기호(6):본건 입구까지 차량의 접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.""

형태 및 이용상태

""기호(1):다소 경사를 이루는 부정형의 토지로서, 현황 휴경지 상태입니다.
기호(2~4):완경사를 이루는 부정형의 토지로서, 현황 도로입니다.
기호(5):경사를 이루는(일부 평지)부정형의 토지로서, 현황 자연림(일부 개간상태)등으로 이용중에 있습니다.
기호(6):경사를 이루는 부정형의 토지로서, 현황 자연림 상태입니다.""

인접 도로상태

""기호(1):인접 토지를 통해 진출입이 지적도상 맹지입니다.
기호(2~4):본건이 도로입니다.
기호(5):본건 북측으로 폭 약 5미터 내외의 시멘트 포장도로와 접합니다.
기호(6):인접 토지를 통해 진출입이 지적도상 맹지입니다.
""

토지이용계획 및 제한상태

? 기호(1):가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>
? 기호(2~3):가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,(낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>
? 기호(4):가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,(낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>,공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>
? 기호(5):가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,(낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>,공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법>
? 기호(6):가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,(낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>,보전산지<산지관리법>,임업용산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경504 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새OOOOOOOO (새고성농업협동조합)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 산청군 단성면 운리 757

용도: 답 (전, 답, 과수원 등 농지)

감정가: 25,530,000원

매각대상: 토지 매각

토지면적: 555.00㎡ (약 167.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 권리 분석 요약

말소기준권리: 2019년 3월 13일자 근저당권 (새고성농업협동조합, 채권최고액 228,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (단, 특수물건정보 상 지상권 개요 기재 있으나, 등기부요약상 말소되어 인수 사항 없음)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항: 농지취득자격증명원 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 단성면 운리 소재 「진자마을」남서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

또한, 「백운사」남동측 인근에 위치한 기호 (2~6) 토지들은 농경지, 임야, 단독주택 등으로 둘러싸여 있습니다.

운리마을은 지리산 둘레길 코스 중 하나인 운리-덕산 코스 구간에 포함되어 있어 자연 경관이 뛰어난 지역입니다.

2.2. 교통상황

기호 (1) 토지는 차량 접근이 다소 어려우나 인근 지방도로를 통해 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

기호 (2~5) 토지는 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

기호 (6) 토지는 입구까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

지역적으로는 산청군 내 단성면과 시천면을 잇는 국도 20호선 4차로 확장 사업 등 도로 인프라 개선이 추진되고 있어 향후 교통 접근성 개선이 기대됩니다.

2.3. 형태 및 이용상태

기호 (1): 다소 경사를 이루는 부정형의 토지로서, 현황 휴경지 상태입니다.

기호 (2~4): 완경사를 이루는 부정형의 토지로서, 현황 도로로 이용 중입니다.

기호 (5): 경사를 이루는(일부 평지) 부정형의 토지로서, 현황 자연림(일부 개간 상태)으로 이용 중에 있습니다.

기호 (6): 경사를 이루는 부정형의 토지로서, 현황 자연림 상태입니다.

2.4. 인접 도로 상태

기호 (1): 지적도상 맹지이며, 인접 토지를 통해 진출입이 가능합니다.

기호 (2~4): 본건 토지가 도로로 이용 중입니다.

기호 (5): 북측으로 폭 약 5미터 내외의 시멘트 포장도로와 접합니다.

기호 (6): 지적도상 맹지이며, 인접 토지를 통해 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 이전 등기는 2015년 11월 2일 (조용태), 2019년 3월 13일 (변재현)으로 확인됩니다.

말소기준권리인 2019년 3월 13일자 새고성농업협동조합의 근저당권 (228,000,000원) 및 지상권 설정이 존재했으나, 경매 개시결정 (2025년 2월 5일, 새고성농업협동조합, 197,350,901원)으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 228,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 물건지는 산청군 단성면의 농경지 및 임야와 주택이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 상업 활동보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

인근 운리마을은 지리산 둘레길 등 관광자원과 연계되어 있어 관광객을 대상으로 한 소규모 식당이나 민박 등이 일부 있을 수 있습니다.

구체적인 상권 활성화 정도나 잠재력에 대한 정보는 제한적입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

가까운 편의시설에 대한 상세 정보는 제한적이나, 소재지가 위치한 산청군 단성면 내에는 기본적인 생활 편의 시설(면사무소, 보건진료소, 소규모 상점 등)이 있을 것으로 추정됩니다.

차량으로 이동 시 단성면 소재지 또는 인근의 원지 시외버스터미널 인근의 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 주변 관광 및 문화 시설

본 물건지 인근은 지리산 둘레길(운리-덕산 코스), 단속사지, 백운동 계곡 등 자연 및 역사 문화 자원이 풍부한 지역입니다.

주요 관광지로는 지리산국립공원, 동의보감촌, 남사예담촌 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 복수의 토지이용계획 및 제한사항에 묶여 있어 건축 또는 개발에 상당한 제약이 따릅니다.

* 가축사육제한구역 (전부제한구역, 200m 이내 포함)

* (낙동강) 수변구역

* 배출시설설치제한지역

* 공장설립승인지역

* 준보전산지 / 보전산지 / 임업용산지 (기호 5, 6)

이러한 규제들은 신축, 증축, 토지 형질 변경, 가축 사육, 폐수 배출 등 다양한 행위에 제한을 가하므로, 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 농지 관련 규제

농지법상 농지취득자격증명원 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

농지 취득 시 관련 규정을 숙지하고 요건을 충족해야 합니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역 검색 결과, 인근에 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인된 바는 없습니다.

다만, 산지, 수변구역, 가축사육제한구역 등의 환경 규제가 다수 존재하여, 향후 대규모 개발이나 시설 입지에는 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로, 명도 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 산청군 단성면 운리 일대의 토지 여러 필지로 구성되어 있으며, 주위 환경은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 자연 친화적인 지역입니다.

토지는 대부분 경사지이며 일부는 현황 도로, 자연림 등으로 이용되고 있어 즉각적인 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리관계는 비교적 명확하나, 농지취득자격증명 발급 필수, 가축사육제한, 수변구역, 산지 관련 규제 등 복합적인 토지이용 제한사항이 존재하여 활용 방안에 신중한 검토가 요구됩니다.

또한, 임대 관계 미상으로 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 자연 환경 및 관광 자원

지리산 둘레길 인근에 위치하며, 수려한 자연 경관을 자랑하는 산청군의 지역적 특성을 고려할 때, 향후 전원생활, 주말주택, 농업 체험 시설 등과 연계된 개발 잠재력을 가질 수 있습니다.

8.2. 낮은 감정가

감정가가 25,530,000원으로 비교적 낮게 책정되어 있어, 향후 경매 진행 시 합리적인 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

8.3. 지역 개발 가능성

산청군에서 추진하는 국도 확장 사업 등 인프라 개선 계획은 장기적으로 지역 접근성을 향상시킬 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 토지 자체의 가격이 낮고, 농지취득자격증명 발급 필수, 다수의 토지이용 규제, 임대관계 미상 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다.

또한, 실제 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 토지의 정확한 이용 가치와 취득 가능성, 명도 가능성 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가 25,530,000원을 기준으로 보수적인 접근을 권장하며, 입찰 참여 시에는 최소 15,000,000원 ~ 최대 20,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.