나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30670 [1] 경상남도 진주시 봉곡동 2-4 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 봉곡동 소재 봉곡광장 북동측 인근에 위치하며, 주위는 노변을
따라 숙박시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 노선상가지대로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 지역내 일반적인 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

자체지면 대체로 평탄한 유사 세장형의 토지로서, 상업용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 약25미터폭 내외 및 북서측으로 약6미터폭 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(주간선도로)
(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

별지 `건물감정평가요항표' 부합물 및 종물란 참조바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 건물로서,
(사용승인일 : 2001.06.26., 2012년 및 2022년경 대수선되고,
2023년 일부 개보수)
외벽: 벤자민대리석 및 블루펄타일붙임, 징크판넬마감 등,
내벽: 내부 인테리어마감 등,
창호: 새시창구조임.

이용상태

일련번호(2) : 숙박시설임.

설비내역

제반위생설비, 급.배수설비, 소방설비, 승강기설비, 난방 및 냉방설비, CCTV, TV공시청설비
등의 숙박시설 관련 부대설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 `개황도'상 도시된 기호(ㄱ~ㅂ)과 같이 소재하며, 구조, 규모, 용도 등으로 판단할
경우에 본건 토지의 사용수익에 별 다른 영향은 없을 것으로 사료되오니, 경매시 소유권
및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외건물[감정서상 ㄱ~ㅂ] 매각 포함
- 목록1. 일부 지상에 정원수(화단포함) 수주는 토지에 포함하여 평가
- 목록1. 일부 담장, 출입문, 바닥포장 등의 부합물은 토지에 포함하여 평가
- 목록2. 2012년 및 2022년 대수선되고, 2023년 일부 개보수를 하였는바, 현상 및 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 관찰감가함
- 목록2. 필로티주차장, 옥탑(계단실, 엘리베이터기계실, 옥상소재 물탱크, 철구조물(휀스포함) 등) 등 부합물은 건물에 포함하여 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 창원지방법원 진주지원 2025타경30670 (1) 사건에 대한 물건 분석 결과입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경30670 (1)

소재지: 경상남도 진주시 봉곡동 2-4 (신주소: 진주대로 1130)

용도: 숙박시설

감정가: 5,620,543,520원

토지면적: 698.30㎡ (약 211.21평)

건물면적: 1644.84㎡ (약 497.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 진주시 봉곡동 소재 봉곡광장 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 노변을 따라 숙박시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 노선상가지대로 형성되어 있습니다. [cite: 감정평가서요약 요향표 - 위치 및 주위환경]

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 지역 내 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다. [cite: 감정평가서요약 요향표 - 교통상황]

토지 지면은 대체로 평탄한 유사 세장형으로 상업용 건물부지로 이용 중입니다. [cite: 감정평가서요약 요향표 - 형태 및 이용상태]

남동측으로는 약 25미터폭의 대로와, 북서측으로는 약 6미터폭의 소로와 각각 접하고 있어 도로 조건이 양호합니다. [cite: 감정평가서요약 요향표 - 인접 도로상태]

토지이용계획상 본건은 일반상업지역, 시가지경관지구(일반)로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역(모든축종 제한)에 해당합니다. [cite: 감정평가서요약 요향표 - 토지이용계획 및 제한상태]

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 7월 26일에 접수된 대구은행의 근저당권(채권최고액 5,094,000,000원)입니다. [cite: 토지 등기부요약 을25, 건물 등기부요약 을25]

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리(근저당, 압류 등)를 제외한 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

토지 및 건물 등기부등본 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

채권자(주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)에 의해 부동산 임의경매가 진행되었습니다. [cite: 사건번호, 경매구분]

등기부채권 총액은 5,094,000,000원입니다. [cite: 토지 등기부요약]

1.4. 임차인 현황

임차인: 이원균 (이 )

보증금: 200,000,000원

차임: 2,000,000원

전입일자: 2025년 2월 13일

배당신고일자: 2025년 5월 22일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.5. 상권분석

본건이 위치한 진주시 봉곡동 일대는 숙박시설과 다양한 근린생활시설이 밀집한 상업지역입니다. [cite: 감정평가서요약 요향표 - 위치 및 주위환경]

대로변에 위치하여 차량 접근성이 우수하고, 유동인구 확보에도 유리한 입지입니다. [cite: 감정평가서요약 요향표 - 교통상황, 인접 도로상태]

상업지역 내 일반적인 교통사정은 보통 수준으로, 대중교통 이용 또한 가능합니다. [cite: 감정평가서요약 요향표 - 교통상황]

주변 상권은 상업 및 유흥 시설이 발달한 지역으로, 숙박시설 운영에 필요한 고객 수요가 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활정보

본건 주변으로는 다양한 편의시설과 상업 시설이 입점해 있어 생활이 편리한 환경입니다. [cite: 감정평가서요약 요향표 - 위치 및 주위환경]

대중교통 이용이 가능한 지역으로, 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다. [cite: 감정평가서요약 요향표 - 교통상황]

봉곡광장 인근으로, 지역 내 주요 생활 편의 시설에 대한 접근성이 양호합니다.

1.7. 잠재적 리스크

건물은 2012년 및 2022년에 대수선, 2023년에 일부 개보수가 이루어졌으나, 감정평가 시 현상 및 관리 상태 등을 종합적으로 고려하여 관찰감가가 반영되었습니다. 따라서 현장 확인 시 건물 노후화 및 유지보수 필요 여부를 면밀히 점검해야 합니다. [cite: 주의사항, 건물감정평가요항표 - 건물의 구조]

제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅂ)이 매각에 포함되나, 소유권 및 일괄매각 여부를 재확인할 필요가 있습니다. [cite: 주의사항, 물건명세서 참고사항]

임차인 이 씨는 대항력이 없어 인수 대상 보증금은 없습니다. [cite: 임차인현황]

토지에는 정원수, 화단, 담장, 출입문, 바닥포장 등이 토지에 포함되어 평가되었고, 건물에는 필로티 주차장, 옥탑 등이 건물에 포함되어 평가되었습니다. [cite: 주의사항, 물건명세서 참고사항]

본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 초기 조사 결과 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 진주시 상업지역의 대로변에 위치한 숙박시설로, 뛰어난 입지 조건과 가시성을 갖추고 있습니다. [cite: 감정평가서요약 요향표 - 위치 및 주위환경, 인접 도로상태]

최근 건물에 대한 수선 및 개보수 이력이 있으나, 관찰감가가 반영되었으므로 정확한 현황 파악을 위한 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

권리 관계가 비교적 명확하여, 인수할 권리 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다. [cite: 등기부요약]

넓은 토지 면적과 상업지역이라는 입지 조건을 고려할 때, 숙박시설 운영뿐만 아니라 향후 용도 변경이나 재개발을 통한 가치 상승 잠재력도 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

핵심 입지: 진주시 상업지역 내 대로변에 위치하여 뛰어난 접근성과 가시성을 확보하고 있습니다.

용도 적합성: 숙박시설로서 현재 운영 또는 리모델링을 통해 수익 창출이 가능합니다.

높은 개발 잠재력: 넓은 토지 면적을 바탕으로 향후 건물 증축, 용도 변경 등 다양한 개발 가능성을 모색할 수 있습니다.

권리 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리상 안전성이 높습니다.

1.10. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 본 물건의 감정가 5,620,543,520원을 기준으로 하되, 상세한 시장 가치 평가, 수익률 분석, 현장 조사 결과, 그리고 경쟁 입찰자들의 예상 입찰가 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다.

본 건은 인수할 임차인 보증금이 없으므로, 순수한 물건의 가치와 향후 수익성을 중심으로 입찰가를 책정하는 것이 중요합니다.

[주의: 본 보고서에 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 추가적인 시장 조사, 임대 수익률 분석, 임장 활동 등을 통해 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.