나이스옥션 법원경매 진주 2025타경449 [1] 경상남도 하동군 진교면 양포리 20-18 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 하동군 진교면 양포리 소재 ""양포마을"" 동측 근거리에 위치하며, 부근은 농경지, 임야 등이 소재
하는 순수 경지정리지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

유사장방형 토지로 현황 ""답""임.

인접 도로상태

남서측으로 현황 폭 약3m내외 포장농로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제3구역(전술)(2018-08-13)(기존UNB113)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

- 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경449 (1)

소재지: 경상남도 하동군 진교면 양포리 20-18

토지면적: 2498.00㎡ (약 755.7평)

건물면적: 0.00㎡

용도: 답 (농지)

감정가: 122,402,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지 매각

1.2. 기본 현황

본건은 경상남도 하동군 진교면 양포리 소재 "양포마을" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 농경지, 임야 등이 소재하는 순수 경지정리지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지는 유사장방형의 필지로 현황 "답"으로 이용 중입니다.

남서측으로 폭 약 3m 내외의 포장 농로와 접하고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

경상남도 하동군 진교면 양포리 소재 "양포마을" 동측 인근에 위치합니다.

본건 부근은 농경지와 임야가 소재하는 순수 경지정리지대로, 농업 활동이 중심이 되는 지역입니다.

하동군은 느림의 미학을 느낄 수 있는 평화로운 지역으로, 국내 슬로시티 중 하나로 힐링을 제공하는 곳입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 관내 교통편 및 도로 사정 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

남서측으로 폭 약 3m 내외의 포장 농로와 접하고 있어 농기계 및 차량 통행이 가능합니다.

하동군은 대중교통 이용 시 버스를 통해 주요 관광지를 방문할 수 있으나, 일부 지역은 접근성이 다소 떨어질 수 있습니다. 렌트카 이용 시 자유로운 탐방이 가능하며, 하동은 도로 상태가 양호하고 주차 공간이 충분한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

생산관리지역에 해당합니다.

가축사육제한구역 (닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한)으로 지정되어 있습니다.

비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있으며, 이는 군용항공기의 이착륙 안전을 위한 구역으로 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다. 비행안전구역 내에서는 군사기지 및 군사시설 보호법에 따라 건축물의 건축, 공작물, 식물 등의 설치 또는 재배가 금지되거나 제한될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

말소기준권리는 2019년 12월 18일 접수된 한국농어촌공사의 근저당권 (을4, 136,800,000원)입니다.

이 외 소유권 이전 등기(김광열, 황희상)와 한국농어촌공사의 임의경매개시결정 등기가 존재합니다.

본 경매는 한국농어촌공사의 신청으로 진행되었습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금은 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

3.3. 매각 후 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다.

다만, 현재 등기부등본 상 지상권에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않습니다.

4. 주변 환경 및 생활정보

4.1. 지역 내 편의시설 및 생활권

본건 소재지는 농경지, 임야가 주를 이루는 농촌 지역입니다.

인근 진교면 소재지에 기본적인 편의시설이 존재할 것으로 예상되나, 중심 상업 시설 및 주요 생활 편의시설 이용을 위해서는 하동읍 또는 인근 도시(진주, 사천 등)로의 이동이 필요할 수 있습니다.

하동군은 지역 특산물(녹차, 섬진강 해물 등)을 중심으로 관광 및 특색있는 먹거리를 제공합니다.

4.2. 주변 개발 현황 및 잠재력

하동군은 340억 원 규모의 농촌협약을 통해 농촌생활권 활성화 계획을 추진 중입니다.

하동읍, 진교면, 옥종면을 3대 거점으로 정주 여건 개선, 공동체 활성화, 농촌 경제 활력 제고를 위한 통합적 발전 계획을 추진하고 있습니다.

주요 사업으로는 농촌중심지활성화사업, 기초생활거점조성사업, 거점 및 배후마을연계 서비스 지원사업 등이 포함되어 보건, 의료, 복지, 문화, 정주환경 등 농촌 기반 인프라 확충에 중점을 두고 있습니다.

최근 농지 규제 완화 정책으로 농지에 화장실, 주차장 설치가 허용되는 등 농업 환경 개선 및 현대화를 위한 움직임이 있습니다.

5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본건은 농지이므로, 낙찰 후 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

* 비행안전구역 지정: 군사 작전상의 이유로 비행안전구역(제3구역)으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등 토지 이용에 대한 제한이 있을 수 있습니다. 이에 대한 상세한 내용은 군사시설보호법 등 관련 법규를 확인하고, 필요시 관할 부대에 문의해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 매각 후에도 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 해당 권리가 존재할 경우 인수될 수 있습니다. 현재 등기부상 상세 내용은 없으나, 조사 시 유의해야 합니다.

* 농지 관련 규제: 농지법 및 생산관리지역 관련 법규에 따른 농지 이용 및 개발 제한 사항이 적용될 수 있습니다.

6. 투자 포인트

* 농촌 지역 개발 잠재력: 하동군의 농촌생활권 활성화 계획 및 인프라 확충 사업은 지역 발전에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 농지 규제 완화: 최근 농지 규제 완화 추세는 농지의 활용도를 높일 수 있는 가능성을 시사합니다.

* 경매 물건으로서의 가격 메리트: 감정가 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 순수 농경지: 경작 목적이나 농업 관련 시설 부지로 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 하동군 진교면에 위치한 생산관리지역 내 농지(답)로, 군사작전상의 비행안전제3구역으로 지정되어 있는 점이 특징입니다. 한국농어촌공사의 근저당권에 의한 임의경매로 진행되며, 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 가장 큰 제약 사항은 농지취득자격증명원 제출 의무와 비행안전구역으로 인한 건축 제한 가능성입니다. 주변 환경은 농경지와 임야가 주를 이루는 순수 농촌 지역이며, 하동군은 농촌 생활권 활성화를 위한 다양한 사업을 추진하고 있어 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정 고려사항

본건의 감정가는 122,402,000원입니다. 현재 임차인 관련 인수 부담은 없으며, 채권 총액은 136,800,000원(근저당권)입니다.

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 인근 지역의 유사 토지 실거래가, 농지 거래 동향, 토지 개발 가능성, 비행안전구역 지정으로 인한 실제적인 개발 제한 수준 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

특히, 농지이므로 실제 농업 경영을 위한 목적이나 농업 관련 사업을 계획하는 경우와 단순 투자 목적으로 접근하는 경우 입찰가에 대한 판단이 달라질 수 있습니다.

정확한 시세 파악과 함께, 농지취득자격증명 발급 및 비행안전구역 관련 규제사항에 대한 철저한 사전 조사를 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.