나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30619 [1] 경상남도 진주시 대안동 14-6 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 대안동 소재 ‘진주중앙시장’ 서측 인근에 위치하고, 주위는 각종 근린생활시설, 위락시설, 업무시설 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서, 대체로 평탄하며, 상업용 부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측 및 남서측으로 노폭 5~6 미터 내외의 포장도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외건물 기호(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트조 및 조립식판넬조 슬래브 및 판넬지붕 5층건으로서,

외벽 : 페인팅, 판넬, 외장석재 마감 등
내벽 : 페인팅, 판넬, 타일, 내부 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

지하1층 및 4층 : 공히 근린생활시설 용도이나, 공실상태임.

1층~3층 : 공히 근린생활시설(상호명:오 마이 플리츠, 미스터 돈까스 등)로 이용중임.

5층 : 창고 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

1) 기호(2)의 귀 제시목록 및 일반건축물대장상 지붕은 ‘슬래브지붕’이나, 현황 ‘슬래브 및 판넬지붕’임.

2) 기호(2)의 일반건축물대장상 5층 증축부분(조립식판넬조(창고), 24.79㎡)는 현황 소재불명이며, 기호(2) 5층에 소재하는 계단실 및 화장실(철근콘크리트조) 등은 해당 건물가격에 포함하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외건물[감정서상 ㄱ] 매각 포함
- 목록2. 공부상 지붕은 ‘슬래브 지붕’이나, 현황 ‘슬래브 및 판넬지붕’임
- 목록2. 공부상 5층 층축부분(조립식판넬조(창고), 24.79㎡)은 현황 소재불명이며, 5층에 소재하는 계단실 및 화장실(철근콘크리트조) 등은 포함 평가함
- 일부 내부조사가 불가하여 건축물현황도상 내부구조와 인근 주민의 탐문조사, 외부관찰 등을 종합 참작하여 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 입찰시 재확인 바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경30619 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 대안동 14-6 (신주소: 경상남도 진주시 촉석로190번길 9)

* 건물 용도: 근린시설 (건축물 용도: 제1종근린생활시설, 위락시설, 근린생활시설, 창고)

* 감정가: 3,301,246,520원

* 토지 면적: 295.20㎡ (약 89.3평)

* 건물 면적: 1070.59㎡ (약 323.8평) + 제시외 건물 49.60㎡

* 매각 방식: 토지/건물 일괄매각

* 경매 종류: 부동산 임의경매

* 건축물 현황: 지하 1층, 지상 5층, 철근콘크리트구조, 슬라브 및 판넬지붕 (1989년 준공)

1.2. 입지조건

* 위치: 경상남도 진주시 대안동 소재 ‘진주중앙시장’ 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 주위는 각종 근린생활시설, 위락시설, 업무시설 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 및 도로: 지역 내 일반적인 교통 상황은 보통이며, 북서측 및 남서측으로 각각 노폭 5~6미터 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역에 포함되어 있어, 특정 개발 행위 시 제한이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황: 말소기준권리는 1996년 8월 7일자 시민새마을금고 근저당 (을1)이며, 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 경매개시결정은 2025년 2월 17일자 엠씨아이대부주식회사 임의경매 (갑2)입니다.

* 등기부 채권 총액: 약 7억 3천 6백만원 (근저당, 근질권, 압류 등 포함)

* 임차인 현황:

* 권*: 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원, 대항력 없음.

* 권*: 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 박*: 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원, 대항력 없음.

* 채*: 보증금 20,000,000원, 차임 1,500,000원, 대항력 없음.

* 홍*: 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 인수되는 임차보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 기타 사항: 전체 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

* 주요 상권: ‘진주중앙시장’ 인근의 활발한 상업 지역에 위치하여 유동인구가 풍부합니다.

* 건물 이용 현황: 지하 1층 및 4층은 현재 공실 상태이며, 1층 ~ 3층은 근린생활시설(식당 등)로 이용 중이고, 5층은 창고로 이용 중입니다.

* 업종 잠재력: 상업지역 내 위치하여 다양한 업종 도입이 가능하며, 시장 인근 특성상 고객 집객력이 높은 업종에 유리합니다.

1.5. 생활정보

* 주거 및 편의시설: 진주중앙시장과 인접하여 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 주변 상업시설 이용이 용이합니다.

* 주변 환경 (혐오시설 포함): 현재까지 파악된 정보 및 주변 탐문 조사 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상권 특성상 유흥업소 등이 혼재할 수 있습니다. 진주시는 내동면에 쓰레기 매립장, 가축분뇨 처리 시설, 소각장 등 혐오 시설 설치 관련 주민들의 반발이 있는 것으로 파악되었으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 보입니다.

* 토지이용계획 상 제한: 역사문화환경보존지역에 포함되어 있어, 해당 구역 내 건축 행위나 개발 시 관련 기관의 심의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 상태 및 현황 차이: 공부상 지붕 재질(슬래브)과 현황(슬래브 및 판넬)이 상이하며, 공부상 5층 층축 부분(24.79㎡)이 현황 소재 불명입니다. 또한, 일부 내부 조사가 불가하여 평가 시 통상적인 상태를 가정하였으므로, 입찰 전 반드시 직접 확인이 필요합니다.

* 공실 및 이용 현황: 지하 1층과 4층의 공실은 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있으며, 5층 창고 용도의 효율적인 활용 방안 모색이 필요합니다.

* 토지이용계획 제한: 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역 등은 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 진주시 대안동의 중심 상권에 위치한 근린생활시설 건물로, 진주중앙시장 인접으로 인한 풍부한 유동인구와 상업 활동의 이점을 가지고 있습니다.

* 권리관계는 매우 깨끗하여 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 임차보증금이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다.

* 그러나 건물 현황과 공부상 내용의 차이, 일부 내부 조사 불가, 공실 층 존재 등은 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 필수적입니다.

* 토지이용계획상 일부 제한 사항이 있으나, 일반상업지역 내 위치하여 상권 활성화 가능성은 높게 평가됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 진주중앙시장 인근 상업 지구에 위치하여 뛰어난 접근성과 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 권리 분석: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되며, 인수되는 임차 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 활용 가치를 극대화할 수 있습니다.

* 상권 잠재력: 상업지역의 특성상 다양한 업종으로의 전환 및 임대 수익 창출 가능성이 높습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 3,301,246,520원입니다.

* 인수되는 임차 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려할 필요가 없습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 건물의 정확한 상태(내부 조사 불가 부분, 공실 처리 방안, 수리 필요 여부 등), 현재 시장 동향, 유사 물건 낙찰가율 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

* 특히, 건물 현황과 공부상 차이, 소재불명 층축 부분 등 명확히 확인되지 않은 부분에 대한 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

* 추가적인 현장 조사 및 전문가의 심층 분석을 통해 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.