나이스옥션 법원경매 진주 2025타경540 [1] 경상남도 진주시 이현동 28-65 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한천감정 · 평가일 2025.03.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 이현동 소재 '진주공설운동장' 북서측 인근에 위치하며, 부근은
아파트, 단독주택 및 다가구주택, 일부 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 소형차량 출입 가능하며, 인근에 시내노선 버스정류소가 소재하나 운행버스
노선수 및 운행횟수 등을 고려시 일반대중교통 사정은 보통정도임.

형태 및 이용상태

지반 평탄한 세장형의 토지로서 현재 단독주택(다가구주택)부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(이현), 소로3류(폭 8m 미만)(접함),
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(촉석초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(촉석초등학교병설유치원)
<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건으로서,
사용승인일: 2011.12.01.
외벽: 석재붙임 및 스톤코트
내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감 등
창호: 새시창 등임.

이용상태

기호(2) 단독주택(다가구주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록2. 필로티(주차장)부분, 옥탑(계단실 등)은 건물에 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경540 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 이현동 28-65 (신주소: 경상남도 진주시 평거로258번길 16)

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 564,588,700원

* 토지면적: 187.90㎡ (약 56.87평)

* 건물면적: 344.67㎡ (약 104.26평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 서부새마을금고 (등기부 정보 확인)

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 진주시 이현동 소재 '진주공설운동장' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본 물건은 아파트, 단독주택, 다가구주택 및 일부 근린생활시설이 형성된 기존 주택지대로서, 주변 환경이 비교적 양호합니다.

* 교통상황: 본건까지 소형차량 출입이 가능하며, 인근에 시내노선 버스정류소가 소재하나, 운행 노선 수 및 횟수 등을 고려 시 일반 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 토지이용: 지반이 평탄한 세장형 토지로서 현재 단독주택(다가구주택) 부지로 이용 중입니다.

* 도로상태: 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(이현), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(촉석초등학교, 촉석초등학교병설유치원)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

* 토지 등기부상 을4 (2011-12-12) 근저당권 - 서부새마을금고 (채권액 234,000,000원)

* 건물 등기부상 을1 (2011-12-12) 근저당권 - 서부새마을금고 (채권액 234,000,000원)

* 상기 근저당권이 말소기준권리가 되며, 본 경매 절차를 통해 해당 권리 이하의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 소멸되는 권리:

* 토지 등기부: 을4 근저당, 갑9 4번하종희지분압류, 갑10 임의경매

* 건물 등기부: 을1 근저당, 을14 주택임차권(송희), 을16 주택임차권(권영재), 을15 주택임차권(민영경), 갑8 1번하종희지분압류, 갑9 임의경매

* 등기부상 확인되는 모든 권리는 말소기준권리 이하의 것으로 경매로 소멸될 것으로 예상됩니다. (다만, 최종 말소 여부는 법원 결정에 따릅니다.)

* 임차인 현황:

* 권영재: 보증금 50,000,000원, 차임 50,000원, 전입/확정일자 2023-07-07, 배당신고일자 2025-03-25, 대항력 없음. (권 )

* 민영경: 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2024-04-01, 배당신고일자 2025-03-25, 대항력 없음. (민 )

* 배진경: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-04-04, 확정일자 없음, 배당신고일자 2025-02-24, 대항력 없음. (배 )

* 송희: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-10-20, 확정일자 2021-10-05, 배당신고일자 2025-03-05, 대항력 없음. (송 )

*참고: 모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 분석되나, 배진경님의 경우 확정일자가 누락되어 배당받지 못할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다. 송희님의 경우 가장 높은 보증금을 가지고 있으며, 배당 순위에 따라 낙찰자가 인수해야 할 위험은 없어 보이나, 배당 종결 여부 확인이 필요합니다.*

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인이 대항력 없으며, 배당받는 것으로 가정 시 인수사항 없음)

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 진주시 이현동은 주로 다가구주택 및 단독주택이 밀집한 주거 지역입니다.

* 주변에 '진주공설운동장'이 있어 지역 주민들의 체육 및 여가 활동 공간으로 활용되고 있으며, 이는 잠재적인 유동인구에 영향을 줄 수 있습니다.

* 대규모 상업 시설보다는 주거 지역에 필요한 근린생활시설(소규모 마트, 편의점, 식당 등)이 분포하고 있어 일상생활 편의는 가능하나, 상권 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 인근에 촉석초등학교 및 촉석초등학교병설유치원이 위치하여 자녀들의 통학이 편리한 환경입니다.

* 편의시설: 도보 가능한 거리에 편의점, 소규모 슈퍼마켓, 식당 등 기본적인 생활 편의시설이 분포하고 있습니다.

* 녹지 및 여가: '진주공설운동장'이 인접해 있어 산책, 운동 등 여가 활동을 즐기기에 용이합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금: 총 임차 보증금 합계가 240,000,000원에 달하나, 모두 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다. 그러나 배진경님의 경우 확정일자가 없어 최우선변제 대상에서 제외될 가능성이 있으며, 송희님의 높은 보증금으로 인해 배당 과정에서 일부 금액을 회수하지 못할 가능성도 배제할 수 없습니다. 이로 인한 명도 과정에서의 분쟁 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

* 건물 노후화: 2011년 12월 1일 사용승인을 받은 건물로, 약 15년 경과되었습니다. 내외부 마감재 및 설비 등에 대한 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다. (구체적인 건물 상태는 현장 방문 확인이 필수적입니다.)

* 토지 이용 제한: 본 토지는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로3류 접함, 가축사육제한구역, 학교 상대보호구역 등에 포함되어 있어, 향후 건축이나 개발 시 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 조사된 바로는 본 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (다만, 진주시 내동면 일대에 쓰레기 매립장, 소각장 등 기피 시설이 밀집한 지역이 있으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 이현동에 위치한 다가구주택으로, 진주공설운동장 인근의 주거 밀집 지역에 자리하고 있습니다. 교통, 교육, 생활 편의시설 접근성은 보통 수준이며, 주변에 대규모 상업 시설보다는 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 부담은 없어 보입니다. 다만, 다수의 임차인이 존재하며 일부 임차인의 보증금 미회수 가능성 및 명도 과정에서의 잠재적 마찰 가능성은 유의해야 할 사항입니다. 건물 노후화 및 토지 이용 제한 사항도 투자 결정 시 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 다가구주택으로서 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 권리가 모두 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담이 적습니다.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 계획 및 재건축 등과 연계될 경우 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 매각하여 명도 및 관리가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 564,588,700원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 임차인 현황, 건물 상태, 주변 시세, 명도 난이도, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 명도 예상 비용, 수리 비용 등을 감안하여 감정가의 80% ~ 100% 범위에서 검토해 볼 수 있으나, 실제 입찰 시에는 최신 시장 동향 및 현장 조사를 통한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 최적 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.