나이스옥션 법원경매 진주 2025타경555 [1] 경상남도 산청군 시천면 중태리 713-1 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 시천면 중태리 소재 '중태마을' 남측 원거리에 위치하고, 주위는 주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 대체로 평탄하게 조성되었으나, 일부 경사지 등인 부정형의 토지로서, 곶감건조장 부지 등으로 이용중임.

기호(3) : 급경사지 내지 완경사지인 부정형의 토지로서, 일부 밤나무, 감나무 등이 식재되어 있으며, 일부 자연림 상태 등임.

인접 도로상태

기호(1) : 서측으로 노폭 3.5 미터 내외의 포장도로가 소재함.

기호(3) : 서측으로 노폭 3.5 미터 내외의 포장도로, 북측으로 노폭 3 미터 내외의 진입로(본건 일부 포함)가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한에서 400m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지.


기호(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한에서 400m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한에서 800m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

1) 기호(1) 지상에 이동 가능한 컨테이너 1기가 소재함.

2) 기호(1) 지상의 소나무 등 조경수 등과 기호(3) 지상의 지하수관정 및 밤나무, 감나무 등 과수목 등은 동일인 소유로 탐문조사되어 해당 토지가격에 포함하여 평가하였음.

3) 기호(3) 지상에 동일인 소유로 탐문조사되는 제시외건물 기호(ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로서,

외벽 : 사이딩판넬 마감 등
내벽 : 벽지, 판넬 마감 등
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

기호(2) : 곶감건조장으로 이용중임.

설비내역

기호(2) : 위생설비, 난방설비, 건조설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

종물 및 부합물 성격의 제시외건물 기호(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

기호(2-1)(창고, 18㎡)는 현황 소재불명임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록1. 지상에 이동 가능한 컨테이너 매각 제외[감정평가서 사진 참조]
- 목록2. 부속건물 [창고, 18㎡]는 현황 소재 불명임[감정서상 2-1]
- 목록3. 지상에 분묘 2기 소재 및 이장된 것으로 추정되는 분묘 1기 소재하고, 이장 여부는 불분명하며[감정평가서 사진 참조] 육안으로 확인되지 않은 분묘 소재할 수 있음
- 목록1. 지상의 소나무 등 조경수 등과 목록3. 지상의 지하수관정 및 밤나무, 감나무 등 과수목 등은 해당 토지에 포함하여 평가
- 목록3. 산불(발생일자 2025.03.21.)로 인하여 대부분의 과수목(밤나무, 감나무 등)이 일부 밑동(하단부위) 등이 불타거나, 그을린 상태[감정평가서 사진 참조]임을 참작하여 해당 토지에 포함하여 평가한 바, 경매 입찰시 지하수관정의 정상작동 여부 및 토지의 상황 등 제반 관련사항 등을 재확인하기 바람
- 제시외건물[감정서상 ㄱ, ㄴ] 매각 포함
- 본건 토지에 화체된 석축 등의 부합물은 해당 토지에 포함하여 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세 정보

사건번호: 진주지원 2025타경555 (1)

소재지: 경상남도 산청군 시천면 중태리 713-1 (신주소: 경상남도 산청군 송하중태길 533)

용도: 창고시설

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

채권자: 산OOOOOO (산청군산림조합으로 추정)

3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 434,550,000원

토지 면적: 28,284.00㎡ (약 8,555.91평)

건물 면적: 148.00㎡ (약 44.77평)

총 면적: 28,432.00㎡ (약 8,600.68평)

1. 입지조건

2. 주위 환경 및 접근성

본 물건은 경상남도 산청군 시천면 중태리 소재 '중태마을' 남측 원거리에 위치하고 있습니다. 주위는 주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

교통 상황은 지역 내에서 다소 불편한 편으로, 본건 토지의 기호(1)와 (3) 서측으로는 노폭 3.5미터 내외의 포장도로가 있으며, 기호(3) 북측으로는 노폭 3미터 내외의 진입로가 소재합니다.

3. 토지 이용 상태 및 계획

기호(1) 토지는 대체로 평탄하게 조성되었으나 일부 경사지가 있는 부정형의 토지로서, 현재 곶감건조장 부지로 이용 중입니다.

기호(3) 토지는 급경사지 또는 완경사지의 부정형 토지로서, 일부 밤나무, 감나무 등이 식재되어 있으며 일부는 자연림 상태입니다.

토지이용계획상 기호(1)은 계획관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지입니다. 기호(3)은 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지로 지정되어 있습니다.

1. 권리분석

2. 권리 현황 및 말소 기준

등기부등본상 확인된 모든 권리(근저당, 가압류)는 2021년 10월 21일 접수된 산청군산림조합의 근저당권(을7)보다 후순위로, 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

말소기준권리: 을7 근저당권 (2021-10-21)

총 등기부채권액: 289,226,027원

3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 '분묘기지권'의 성립 여지가 있는 점입니다.

4. 임차인 분석

임차인 현황: 안진우

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2022-08-22

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 임차인 안진우는 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

1. 상권 및 생활정보

2. 지역 특성 및 상권

본 물건은 농경지 및 임야가 인접한 농촌 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업용 부동산이 발달한 지역과는 다른 특성을 보입니다. 현재 곶감건조장 등으로 이용되고 있으며, 주택 및 농경지 등이 혼재된 지역의 특성을 고려해야 합니다.

3. 주변 편의시설 및 교통

가장 가까운 마을인 중태마을을 중심으로 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있을 것으로 보이나, 대규모 편의시설, 병원, 관공서 등은 인근 읍면 단위로 이동해야 할 가능성이 높습니다. 지역 내 교통 사정이 다소 불편하다고 평가되는 점을 감안해야 합니다.

1. 잠재적 리스크

2. 권리 및 법적 리스크

분묘기지권 성립 가능성: 지상에 분묘 2기, 이장된 것으로 추정되는 분묘 1기, 그리고 육안으로 확인되지 않은 분묘가 소재할 수 있습니다. 이장 여부가 불분명하며, 향후 분묘 관련 분쟁 발생 소지가 있습니다.

3. 물리적 및 환경적 리스크

부속건물 소재 불명: 감정평가서상 목록2의 부속건물(창고, 18㎡)은 현황 소재 불명입니다.

산불 피해: 2025년 3월 21일 발생한 산불로 인해 과수목(밤나무, 감나무 등)의 일부가 불타거나 그을린 상태로 평가에 반영되었습니다. 지하수관정의 정상 작동 여부 및 토지 상황에 대한 재확인이 필요합니다.

이동식 컨테이너 제외: 목록1 지상에 있는 이동 가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

토지 형상 및 경사: 부정형 토지이며 일부 경사지가 존재합니다.

도로 접근성: 주요 도로 폭이 3~3.5미터로 협소하여 대형 차량의 접근에 제약이 있을 수 있습니다.

4. 기타 특이사항

토지 이용 제한: 가축사육제한구역 및 준보전산지 등의 토지이용계획으로 인해 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

주변 환경: 농경지, 임야가 혼재되어 있어 혐오시설 등 부정적 환경 요인은 현재까지 파악되지 않았습니다.

1. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적을 바탕으로 창고시설로 활용 가능하며, 일괄 매각으로 토지와 건물을 동시에 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 권리 분석상 낙찰 후 인수해야 할 권리나 채무는 없는 것으로 판단됩니다.

그러나 분묘기지권 성립 가능성, 산불 피해 잔존, 소재 불명 부속건물, 농촌 지역 특유의 불편한 교통 및 생활 편의시설 부족, 토지이용계획상 제한 등 다수의 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

따라서 본 물건의 경매 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통해 분묘 상황, 지하수 관정 작동 여부, 토지 및 건물 상태, 주변 도로 상황 등을 철저히 재확인해야 하며, 이러한 리스크 요소를 충분히 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

1. 투자 포인트

* 광활한 토지 면적: 약 8,600평에 달하는 넓은 토지를 확보할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 동시에 취득하여 활용도를 높일 수 있습니다.

* 권리관계 안전: 말소기준권리 후순위 권리들이 모두 소멸되어 인수되는 채무가 없습니다.

* 계획관리지역 포함: 일부 토지가 계획관리지역으로 포함되어 있어 향후 활용 가능성이 있습니다.

1. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 434,550,000원으로 평가되었습니다. 낙찰가율은 해당 물건의 특성, 현장 상태, 입찰 참여자들의 경쟁 심리 등에 따라 변동성이 크지만, 일반적으로 권리상의 문제가 없고 토지 면적이 넓은 물건의 경우 감정가의 70~80% 수준에서 결정되는 경향을 보입니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 304,185,000원에서 347,640,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 추정치이며, 현장 조사 및 본건의 특수성을 충분히 반영하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.