나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30648 [1] 경상남도 사천시 와룡동 산38-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산 · 평가일 2025.03.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 본건은 경상남도 사천시 와룡동 소재 「와룡저수지」동측 인근에 위치하는 토지로서,주변은 단독주택,단독주택 허가부지,농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

? 기호(1):부정형의 급경사지로서, 현황 자연림 상태(본건 서측일부 도로) 입니다. ? 기호(2,4):부정형의 토지로서, 현황 경사 도로입니다. ? 기호(3):부정형의 급경사지로서, 현황 법면 경사지 및 일부 조경수가 식재되어 있습니다.(본건 동측 일부 도로) ? 기호(5-7):장방형 내지 부정형의 평지로서, 현황 주거나지(건축허가부지) 상태입 니다. ? 기호(8):부정형의 평지로서, 현황 주거나지(건축허가부지)(일부 묘목 식재된 상 태)상태입니다. ? 기호(9):부정형의 평지로서, 현황 주거용건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태

? 기호(1):남동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있으며, 서측 일부가 현황 도로입니다. ? 기호(2,4):본건이 현황 도로입니다. ? 기호(3):본건 서측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있으며, 본건 동측으로 폭 약 3~4미터 내외의 포장도로와 접합니다. ? 기호(5):본건 서측,북측 및 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접 합니다. ? 기호(6):본건 서측 및 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다. ? 기호(7):본건 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다. ? 기호(8):본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다. ? 기호(9):본건 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

? 기호(1,3,5,6,7,8,9):자연녹지지역(2017-08-31)(자연녹지지역),가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의관리 및 이용에 관 한 법률>, 준보전산지<산지관리법> ? 기호(2):자연녹지지역(2017-08-31)(자연녹지지역),가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, <추가기재>건축법 제2조제1 항제11호나목에 따른 도로 (도로일부포함) ? 기호(4):자연녹지지역(2017-08-31)(자연녹지지역),가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, <추가기재>건축법 제2조제1항 제11호 및 건축법 제45 조제1항 도로지정(면적:867㎡ 길이:103.93m 너비:6m)

제시목록 외의 물건

'사진용지'와 같이 기호(3) 북측 일부 지상에 소유자 미상의 제시외 수목(기호 a) 및 기호(8)일부 지상에 소유자 미상의 제시외 수목(기호 b)이 소재하고 있으며, 기호(3)토지의 경우 수령 및 수량 등에 비추어 본건 토지의 사용·수익에 다소 영향을 미칠 것으로 판단되며, 기호(8)토지의 경우 대부분 묘목 상태이나 수량 등에 비추어 다소 영향을 미칠 수 있을것으로 판단됩니다. '지적 및 건물개황도'에 도시한 바와 같이 본건 토지 기호(7) 지상에 소유자 미상의 제시외 물건 (관정, 기호(c))1식이 있는 것으로 조사되나, 본건 토지의 사용·수익에는 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

공부와의 차이

기호(5~8)토지는 공부상 지목 임야이나, 현황 사천시로부터 건축허가(주용도:단독주택)를 득한 부지로 평탄하게 조성된 상태의 토지입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 참고사항은 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(10):경량철골구조 판넬지붕 단층건물로서, 외벽:판넬 마감 등 창호:섀시창 등의 구조입니다.

이용상태

기호(10):단독주택으로 이용중에 있습니다.

설비내역

주택으로서의 난방설비 및 기본적인 위생설비 및 급배수설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 참고사항은 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외수목[감정서상 (a), (b)] 매각 포함
- 제시외물건(관정)[감정서상 (c)] 매각 포함
- 목록1.3. 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 수 있음
- 목록5~8. 공부상 지목 임야이나, 토지 일부는 사천시로부터 건축허가(주용도:단독주택)을 득한 부지로 이를 감안하여 평가하였으며, 정확한 허가사항, 존속 여부 및 승계 여부 등은 관할행정관서에 확인 요함
- 목록1. 서측 일부 및 목록3. 남동측 일부는 현황 도로로 이를 감안하여 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 현황

사건번호: 진주지원 2025타경30648 (1)

소재지: 경상남도 사천시 와룡동 530-8번지 (와룡활공길 117) (토지: 와룡동 산38-2)

건물용도: 단독주택

건축구조: 경량철골구조 판넬지붕 단층

건축면적: 76.86㎡ (약 23.25평) (연면적 동일)

토지면적: 11,499.00㎡ (약 3,478.75평)

1.2. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1,182,444,800원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.3. 기타 기본 정보

채권자: 경남마산신용협동조합

특이사항: 공동담보, 분묘기지권

주의사항: 일괄매각, 제시외수목 및 관정 매각 포함. 토지 일부는 건축허가 득한 부지.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 사천시 와룡동 소재 「와룡저수지」 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 단독주택 허가부지, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상태

차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지별로 남동측, 서측, 동측, 북측, 북동측, 북서측으로 폭 약 3~6미터 내외의 도로와 접하고 있으며, 일부는 현황 도로로 이용 중입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 규제

토지는 부정형의 급경사지, 자연림, 법면, 조경수 식재지, 경사 도로, 건축 허가부지, 주거나지, 주거용 건부지 등 다양한 현황을 보입니다.

토지이용계획상으로는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(돼지, 개, 가금류 제한), 준보전산지에 해당합니다.

공부상 지목은 임야이나, 일부 필지(5~8)는 사천시로부터 주용도 단독주택 건축 허가를 득한 부지 상태로 평가되었습니다. 정확한 허가사항, 존속 여부, 승계 여부는 관할 행정관서 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2018.11.15. 근저당)

토지 등기부상 주요 내용은 다음과 같습니다.

2018.11. 15. 소유권 이전 (이성권)

2018.11. 15. 근저당 (경남마산신협, 3.12억) - 말소기준권리

2018.11. 15. 지상권 설정 (경남마산신협, 말소)

2022.02. 16. 근저당 (경남마산신협, 2.4억, 말소)

2023.06. 01. 근저당 (경남마산신협, 1.2억, 말소)

2023.09. 25. 근저당 (이희영, 1억, 말소)

2025.02. 28. 임의경매 개시결정 (경남마산신협, 5.58억)

2025.10. 23. 근저당 (최미자, 2.3억, 말소)

토지 등기부 채권 총액: 1,002,000,000원

건물 등기부상 주요 내용은 다음과 같습니다.

2023.05. 22. 소유권 보존 (이성권)

2023.06. 01. 근저당 (경남마산신협, 3.12억) - 말소기준권리

2023.06. 01. 근저당 (경남마산신협, 2.4억, 말소)

2023.06. 01. 근저당 (경남마산신협, 1.2억, 말소)

2023.09. 25. 근저당 (이희영, 1억, 말소)

2025.02. 28. 임의경매 개시결정 (경남마산신협, 5.58억)

2025.10. 23. 근저당 (최미자, 2.3억, 말소)

건물 등기부 채권 총액: 1,002,000,000원

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리(2018.11.15. 근저당) 이하 모든 등기사항은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대차 관계는 조사되지 않아 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 시장 동향

본건은 사천시 와룡동의 와룡저수지 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 전원주택 부지, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

제공된 JSON에서 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 확인되지 않았습니다.

해당 지역의 유사 단독주택 또는 건축 가능한 토지에 대한 직접적인 시세 자료는 부족하나, 토지 면적이 넓고 건축 허가 가능 부지가 포함되어 있어 잠재적 가치가 있습니다. 감정가는 토지 및 건물 가치를 종합하여 산정되었으며, 토지 자체의 공시지가 및 실제 거래 사례를 통한 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

4.2. 건물 용도 관련 분석

건물은 단독주택으로 이용 중에 있으며, 건물 규모(76.86㎡)에 비해 토지 면적(11,499㎡)이 매우 넓습니다. 일부 토지는 건축 허가를 득한 상태로, 추가 건축 또는 토지 활용 계획 수립 시 고려될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

와룡저수지가 인근에 있어 자연환경이 양호한 편입니다.

차량 접근성은 보통 수준이며, 사천시 주요 편의시설(상업 시설, 병원, 관공서 등)까지는 차량 이동이 필요합니다.

주변 도로망은 양호한 편으로, 와룡동 일대의 생활권 및 교통망을 이용할 수 있습니다.

5.2. 잠재적 혐오시설

현재 조사된 정보에 따르면, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설의 직접적인 입지는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

매각물건명세서에 따르면, 토지 목록 1.3번지에 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 수 있으며, 이에 따른 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 분묘 발견 시 토지 사용 수익에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 관련 사항

공부상 지목이 임야인 토지 일부(기호 5~8)가 사천시로부터 단독주택 용도로 건축 허가를 득한 부지로 평가되었습니다. 해당 건축 허가의 정확한 내용, 존속 여부, 승계 가능 여부 등은 반드시 관할 행정관서에서 확인해야 합니다.

6.3. 현황 도로

토지 일부(목록 1 서측 일부, 목록 3 남동측 일부)는 현황 도로로 이용되고 있으며, 이에 따라 토지 활용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 제시외 물건

제시외 수목(a, b) 및 관정(c)이 매각에 포함되어 있습니다. 이들 물건의 존재가 토지의 사용 수익에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단되나, 이를 감안해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 넓은 토지 면적과 단독주택을 보유하고 있으며, 일부 토지는 건축 허가가 가능한 상태로 개발 잠재력을 지니고 있습니다. 다만, 분묘기지권 성립 가능성, 현황 도로, 건축 허가 관련 사항 확인 필요 등 명확한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 권리상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 비교적 명확합니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 토지: 11,499㎡의 넓은 면적으로 토지 자체의 가치 상승 기대.

* 개발 잠재력: 일부 필지가 단독주택 건축 허가를 득한 부지로, 향후 건축 또는 용도 변경 가능성.

* 주거 환경: 와룡저수지 인근의 비교적 쾌적한 자연환경.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,182,444,800원입니다. 채권 총액이 감정가를 상회하는 점, 토지 규모 및 개발 잠재력을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 수준에서의 입찰이 중요합니다.

다만, 분묘기지권 및 건축 허가 관련 사항 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

주변 시세 정보가 제한적이므로, 감정가를 기준으로 하되 리스크 해소 비용 및 향후 개발 가능성을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

보수적인 관점에서 감정가의 80%~100% 범위 (약 9억 4천 6백만원 ~ 11억 8천 2백만원) 를 예상 입찰가 범위로 고려해볼 수 있으나, 현장 조사를 통한 정확한 권리 확인 및 주변 시세 조사를 선행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.