나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20518 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 316-1 상지솔리움 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영토 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 오동동에 소재, 주변은 상가 및 숙박시설 등이 혼재하는 노선 상가지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 13층건 중 제3층 제303호로서
(사용승인일 : 2003.10.16)
외 벽 : 화강석, 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 몰탈위 페인팅, 인테리어 및 타일마감 등,
창 호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

근린생활시설(현: 영업중단 상태)로 이용 중입니다.

설비내역

제반 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 타워파킹설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 3필 일단의 정방형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 광로3류, 북서측으로 소로2류와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

오동동 316-1, 316-2 : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

오동동 316-6 : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m~50m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.

기 타 :
ㆍ본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요합니다.

ㆍ현장 조사 시 해당 본건의 관리비가 상당히 연체되어 있는 것으로 조사되는 바 경매진행 및 응찰시 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

근린생활시설로 이용 중임. 현황조사 시 관리사무소에 확인한 바 2025년 3월 말까지 관리비 약 5,770만 원(매월 약 53만 원 정도 발생)정도 연체되어 있는 것으로 조사되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경20518 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 316-1 상지솔리움 3층303호

용도: 근린상가

감정가: 280,000,000 원

토지면적: 39.88㎡ (약 12.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 272.72㎡ (약 82.50평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 근OOOOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 13층 건물 중 제3층 제303호

사용승인일: 2003년 10월 16일

2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 오동동에 소재하며, 주변은 상가 및 숙박시설 등이 혼재하는 노선 상가지대로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

본건 남동측으로는 광로3류, 북서측으로는 소로2류와 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 7월 13일 접수된 근해통발수산업협동조합의 근저당권(채권 최고액 135,200,000원)입니다.

해당 권리보다 선순위로 존재하는 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

그러나 임대관계가 미상으로 조사되었으므로, 실제 임차인 현황 및 계약 관계에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

등기부상 채권 총액은 135,200,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 오동동 일대는 상가 및 숙박시설이 밀집한 지역으로, 유동인구 및 배후수요 확보 가능성이 있는 상권으로 판단됩니다.

주요 상업시설 및 편의시설 이용이 용이한 입지입니다.

5. 생활정보

창원시 마산합포구의 중심 상업지역에 위치하여 시내 접근성이 양호합니다.

주변 교통망을 통해 시내외 이동이 편리하며, 상업시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

현재 근린생활시설로 이용 중이며, 영업이 중단된 상태입니다.

현황조사 시 관리사무소 확인 결과, 2025년 3월 말 기준으로 약 57,700,000원(월 약 530,000원)의 관리비가 연체된 것으로 조사되었습니다. 이는 낙찰 후 인수 또는 정산해야 할 부담이 될 수 있습니다.

감정평가 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 이용 상황 및 관리 상태에 대한 확인이 제한적이었으므로, 응찰 전 현장 조사를 통해 내부 상태를 반드시 재확인해야 합니다.

임대 관계가 미상으로 파악되어, 현재 임대차 현황 및 임차인의 권리 관계를 철저히 조사할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 마산합포구의 상업지역에 위치한 근린상가로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 상당 금액의 관리비 연체와 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요소를 보유하고 있어, 이에 대한 면밀한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

정상적인 영업이 중단된 상태이므로, 향후 업종 전환 또는 재임대를 통한 수익 창출 가능성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

입지: 창원시 마산합포구 중심 상업지역 내 위치, 차량 접근성 양호

용도: 근린생활시설로 다양한 업종 전환 및 활용 가능성

권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸 예상, 인수 부담 적음

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 280,000,000원입니다.

인수 보증금이 없고, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, 상당액의 관리비 연체와 임대 관계 미상 등의 리스크를 고려해야 합니다.

따라서, 입찰가는 상기 리스크 요소를 충분히 검토하고, 현장 조사 결과 및 본건의 실제 수익성, 향후 시장 가치 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.