나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30606 [1] 경상남도 사천시 정동면 장산리 495-2 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2025.02.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 사천시 정동면 장산리 소재 대산마을회관 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

차량 접근 가능하고, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

세장형의 평탄한 토지로서, 단독주택 부지로 이용중이고, 일부는 도로로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 남서측 일부를 폭 약 4m내외의 포장도로, 남측 일부를 폭 약 2m내외의 포장도로로 이용중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)에 속합니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 참조 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건으로서,
외벽: 사이딩 마감.
내벽: 판넬노출 및 벽지 마감 등.
창호: 샷시창호.
기호(2-나) 목조 및 조적조 칼라시트지붕 및 일부 슬래브지붕 단층 건으로서,
외벽: 사이딩 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽: 벽지, 타일 마감 등.
창호: 샷시창호.
기호(2-다) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건으로서,
벽체: 판넬 노출 등.
창호: 샷시창호.
기호(ㄱ) 경량철골구조 폴리카보네이트지붕 단층입니다.
기호(ㄴ) 벽체이용 스레트지붕 및 강판지붕 단층입니다.
기호(ㄷ) 목조 합판지붕 단층입니다.

이용상태

기호(2-가) 현황 주택으로 이용중입니다.
기호(2-나) 주택으로 이용중입니다.
기호(2-다) 현황 주방으로 이용중입니다.
기호(ㄱ) 가추로 이용중입니다.
기호(ㄴ) 창고로 이용중입니다.
기호(ㄷ) 계사로 이용중입니다.

설비내역

일부 위생설비 및 난방설비 등 되어있습니다.

부합물 및 종물

기호(ㄱ~ㄷ) 구조, 규모, 이용상황 등을 고려컨대 종물 및 부합물의 성질로 판단됩니다.

공부와의 차이

별지 '토지,건물 감정평가명세표' 참조 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 참조 바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외건물[감정서상 ㄱ~ㄷ] 매각 포함
- 목록1. 토지는 일부 도로로 이용중인바, 이를 감안하여 평가하였고, 지상의 정원시설(정원석 및 정원수목 등)과 우물은 토지에 포함 평가
- 목록2.[감정서상 2-가] 건물은 공부상 창고시설이나, 현황은 주택으로 이용중이고, 2동의 건물인바, 이를 고려하여 평가
- 목록2.[감정서상 2-나] 건물은 공부상 목조 칼라시트지붕이나, 현황은 목조 및 조적조 칼라시트지붕 및 일부 슬래브지붕으로서, 이를 고려하여 평가
- 목록2.[감정서상 2-다] 건물은 공부상 주택(다용도실)이나, 현황은 주방으로 이용중인바, 이를 고려하여 평가
- 목록1. 토지는 인접 토지와의 경계가 다소 불분명한 상태로서, 정확한 위치, 경계 등의 확인은 측량을 요함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경30606 (1)

소재지: 경상남도 사천시 정동면 장산리 495-2 (신주소: 경상남도 사천시 대산2길 32)

용도: 창고시설 (현황 주택, 주방, 가추, 창고, 계사로 이용 중)

감정가: 177,264,050원

토지면적: 523.00㎡ (약 158.2평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 170.59㎡ (약 51.6평)

건물제시외면적: 26.10㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (김효지)

특이사항: 중복사건 (동일 물건에 대한 경매 사건이 중복될 수 있습니다.)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 사천시 정동면 장산리 소재 대산마을회관 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남서측 일부는 폭 약 4m 내외, 남측 일부는 폭 약 2m 내외의 포장도로를 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 속합니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약 (토지):

말소기준권리: 을3 근저당권 (사천축산업협동조합, 2018-09-04)

주요 권리: 갑5 강제경매 (김효지, 2025-02-11), 갑6 가압류 (소상공인시장진흥공단, 2025-03-10)

토지 등기부채권 총액: 106,792,405원

* 등기부 요약 (건물):

말소기준권리: 을3 근저당권 (사천축산업협동조합, 2018-09-04)

주요 권리: 갑4 강제경매 (김효지, 2025-02-11), 갑5 가압류 (소상공인시장진흥공단, 2025-03-10), 갑6 임의경매 (사천축산업협동조합, 2025-08-12)

건물 등기부채권 총액: 111,792,405원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김상신

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자: 2022-09-28

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025-03-04

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기(을4) 되었으나 말소되었습니다. 대항력이 없는 임차인으로 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상으로는 없습니다.

4. 상권분석

* 부근 환경: 본건 주변은 단독주택 및 농경지가 주를 이루는 지역으로, 상업 활동보다는 주거 및 농업 지역에 가깝습니다.

* 잠재적 활용: 창고 시설이나 주택으로 활용 가능하나, 주변 환경을 고려할 때 높은 임대 수익이나 대규모 상업 시설 개발은 제한적입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 대산마을회관이 인근에 있습니다. 주거 및 농경지 위주 지역으로 편의시설은 제한적일 수 있습니다.

* 교육시설: 본건 주변의 초등학교, 중학교 등 교육시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 외부 지도 검색(시뮬레이션) 결과, 본건 주변에서 확인된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대한 경매 사건이 중복 진행될 가능성이 있어, 복수의 경매 사건 진행 여부를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

* 현황과 공부상 용도 불일치: 공부상 창고시설이나, 현황은 주택, 주방, 가추, 창고, 계사 등으로 이용 중입니다. 이는 건축법 위반 등 행정처분 대상이 될 수 있으므로, 건축물대장 확인 및 관련 법규 검토가 필수적입니다.

* 토지 경계 불분명: 인접 토지와의 경계가 다소 불분명하여 정확한 위치 및 경계 확인을 위한 측량이 필요할 수 있으며, 이는 향후 토지 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 토지 일부 도로 이용: 토지 일부가 도로로 이용 중이며, 해당 도로 부분의 이용 권한(사도, 공도 등) 및 관련 민원 발생 가능성을 확인해야 합니다.

* 토지 제시외 물건: 정원시설(정원석, 정원수목 등)과 우물은 토지에 포함 평가되었으나, 소유권 및 이용에 관한 명확한 확인이 필요합니다.

* 가축사육제한구역: 해당 지역은 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 시설 운영 시 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 경상남도 사천시 정동면의 주거 및 농경지 혼재 지역에 위치한 부동산입니다. 감정가는 177,264,050원이며, 토지(523㎡)와 건물(170.59㎡)이 일괄 매각 대상입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매로 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 보증금은 없습니다. 현황과 공부상의 용도 불일치, 토지 경계 불분명, 토지 일부 도로 이용 등 확인 및 조사가 필요한 사항들이 존재하므로, 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 주변 환경을 고려할 때, 투자 목적보다는 실사용 목적(주거, 소규모 창고 등)으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

8. 투자포인트

* 실사용 목적의 저가 매수 기회: 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시, 실거주 또는 소규모 사업용으로 활용 가능성이 있습니다.

* 건축 관련 법규 검토 후 활용: 현황 이용 상태를 바탕으로 관련 법규 검토 후, 합법적인 용도 변경이나 증축 등을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 용도지역 및 제한사항 고려)

* 토지 활용 극대화: 523㎡의 토지 면적을 활용하여 건축물 증축 또는 개축 가능성을 검토하여 활용도를 높일 수 있습니다.

9. 예상입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 177,264,050원

* 본 물건은 현황과 공부상 용도 불일치, 토지 경계 불분명 등 리스크 요인을 감안하여, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

* 주변 유사 물건 시세, 권리 분석 결과, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 본 보고서 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우므로, 반드시 현장 조사 및 추가 권리 분석을 진행하시기 바랍니다.

* 실사용 목적을 고려할 때, 감정가의 70~90% 수준에서 경쟁이 이루어질 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 124,000,000원 ~ 159,000,000원 (이는 제안이며, 최종 입찰가는 시장 상황 및 조사 결과에 따라 달라집니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.