나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30599 [1] 경상남도 진주시 상평동 153-11 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천 · 평가일 2025.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 진주시 상평동 소재 '상평공단' 내에 위치하고 부근은 각종 공장, 근린생활시설 등
으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 중소형차량 출입 가능하며, 인근에 시내노선 버스정류소가 위치하여 일반 대중
교통사정은 비교적 양호한 편임.

형태 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하며, 세로장방형의 토지로서, 공장부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>
지방산업단지(2007-02-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 재생사업지구<산업입지 및 개발
에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2018.12.10.~2025.)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2,2-3) 철근콘크리트조 판넬지붕 단층건으로서,
사용승인일:1978.04.01
내.외벽: 모르타르위 페인트 및 판넬잇기 마감,
바닥: 콘크리트 및 하드너마감 등
창호: 새시창임.

기호(2-1, 2-2, 2-6) 소재불명(멸실추정)

기호(2-4) 철골조 판넬지붕 단층건으로서,
사용승인일:1978.04.01
내.외벽: 모르타르위 페인트 및 판넬잇기 마감,
바닥: 콘크리트 및 하드너마감 등
창호: 새시창임.

기호(2-5) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층건으로서
외벽: 모르타르위 페인트마감 등
창호: 하이새시창임.

이용상태

기호(2, 2-4) 공장으로. 기호(2-3) 창고, 기호(2-5) 관리사로 이용중임.

설비내역

위생설비, 소화전설비 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 기호(ㄱ~ㄹ)이 소재하나 구조, 규모, 용도 등으
로 보아 토지사용 수익에 영향이 없을 것으로 판단 됨.

공부와의 차이

기호(2, 2-3, 2-4) 공부상 스레트지붕으로 등재 되어 있으나 현황은 판넬지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외건물[감정서상 ㄱ~ㄹ] 매각 포함
- 목록2. [감정서상 2-1, 2-2, 2-6] 건물은 멸실 등에 의한 소재불명으로 평가에서 제외
- 제시외건물[감정서상 ㄹ]은 인접한 필지(153-21번지)상의 공장건물과 연결되어 사용되고 있어 개략적인 목측에 의한 지적경계를 기준으로 면적 사정하여 평가에 포함
- 공장건물 내에 소재하는 이동성이 용이한 제시외 기계기구 매각 제외
- 목록2. [감정서상 2, 2-3, 2-4] 공부상 스레트지붕으로 등재 되어 있으나 현황은 판넬지붕임
- 임차인 대항력 주의 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경30599 (1)

소재지: 경상남도 진주시 상평동 153-11 (신주소: 경상남도 진주시 대신로196번길 8)

용도: 공장

감정가: 2,418,398,800원

토지면적: 1746.60㎡ (약 528.36평)

건물면적: 1481.39㎡ (약 448.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 물건 개요

본 물건은 진주시 상평동에 위치한 공장으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 약 24억 1천8백만원이며, 토지 면적은 약 528평, 건물 면적은 약 448평입니다.

1.2. 주요 특징

* 진주시 상평공단 내에 위치하여 산업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 법정지상권 성립 가능성이 있는 특이사항이 있습니다.

* 제시외 건물 중 일부는 인접 필지와 연결되어 사용되고 있으며, 일부는 멸실 추정되어 평가에서 제외되었습니다.

* 건물 공부상 지붕 재질과 현황 지붕 재질에 차이가 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 진주시 상평동에 소재한 '상평공단' 내에 위치하고 있으며, 주변은 각종 공장 및 근린생활시설 등이 밀집하여 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

단지 내 중소형 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하여 일반 대중교통 이용이 비교적 양호한 편입니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 세로장방형의 토지로, 공장 부지로 이용 중입니다. 건물은 주로 공장, 창고, 관리사무소 용도로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

남측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 일반공업지역

* 지구단위계획구역

* 소로2류 (폭 8m~10m) 접합

* 가축사육제한구역

* 지방산업단지

* 재생사업지구

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2018.12.10.~2025.)

2.6. 주변 시설 및 혐오시설

상평공단 내에 위치하여 다수의 공장들이 밀집해 있습니다. 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 편의시설 접근이 가능합니다. 현재 지도상 검색 결과, 본건 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 파악되지 않았으나, 진주시 내동면 일대에 광역 쓰레기 매립장, 생활폐기물 소각장, 가축분뇨 공공처리 시설 설치 관련 민원이 발생하고 있는 점은 참고할 필요가 있습니다. 본건 물건지(상평동)와 해당 민원 발생 지역(내동면)은 지리적으로 분리되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2013년 12월 30일 접수된 경남은행의 근저당권입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 물건은 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당 등)가 경매 절차에 따라 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 등기부상 권리는 없습니다.

3.3. 법정지상권

본건은 특이사항 및 특수물건 정보에 '법정지상권'이 명시되어 있으며, 물건 명세서에도 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있습니다. 이는 건물 소유자와 토지 소유자가 다를 경우 발생할 수 있는 법적 권리로서, 낙찰자는 해당 법정지상권의 성립 여부 및 그로 인한 권리관계를 면밀히 검토해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-27

* 대항력: 없음

본 물건의 임차인인 김 씨는 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 보증금 인수 문제는 발생하지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 최종적으로 대항력 유무 및 권리 관계를 재확인하는 것이 권장됩니다.

3.5. 등기부채권 총액

전체 채권 총액은 약 2,320,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 산업단지 특성

상평산업단지는 진주 지역의 주요 산업 단지 중 하나로, 과거 서부 경남의 대표적인 공단이었습니다. 현재는 노후화된 기반 시설 개선 및 재생 사업이 진행 중에 있으며, 이는 단지 경쟁력 강화 및 복합 용지 개발 등을 목표로 하고 있습니다. 공단 내에는 기계, 금속 가공, 제지, 실크 등 다양한 업종의 업체들이 입주해 있으며, 지속적인 산업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 주변 상업 환경

공단 인근에는 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 기능이 유지되고 있습니다. 재생 사업 추진으로 향후 상업 및 편의시설이 확충될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

주요 도로인 남측 8m 도로와 접하고 있으며, 시내버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다. 중소형 차량의 진입도 원활한 편입니다.

5.2. 주변 편의 및 공공시설

인근에 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 진주시의 주요 관광지로는 진주성, 진양호, 월아산 숲속의 진주 등이 있으며, 본건과는 별도의 지역에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권

가장 주의해야 할 부분으로, 법정지상권이 성립될 경우 건물 소유자는 토지 소유자의 동의 없이 건물을 계속 소유할 수 있는 권리를 가집니다. 이는 추후 토지 사용에 제한을 초래할 수 있으며, 별도의 법적 검토 및 해결 방안 마련이 필요합니다.

6.2. 건물 노후화 및 현황 차이

건물 사용승인일이 1978년으로 노후화가 진행되었을 가능성이 높습니다. 또한, 공부상 지붕 재질(슬레이트)과 현황(판넬)이 다른 점은 향후 유지보수 또는 리모델링 시 고려해야 할 사항입니다.

6.3. 제시외 건물

평가에 포함된 제시외 건물 중 일부는 인접 필지와 연결되어 사용되고 있어 경계 확인 및 이용에 주의가 필요합니다. 또한, 멸실 등으로 평가에서 제외된 건물의 현황 파악도 중요합니다.

6.4. 임차인 관련

비록 본건 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었으나, 모든 경매 물건과 마찬가지로 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 상평공단 내에 위치한 공장으로, 산업 활동에 적합한 입지 및 넓은 면적을 보유하고 있습니다. 교통 여건도 양호한 편입니다. 그러나 법정지상권 성립 가능성, 건물 노후화 및 공부상 차이, 제시외 건물의 복잡한 현황 등은 낙찰 후 해결해야 할 주요 과제입니다. 권리분석상 인수되는 채무는 없으나, 법정지상권 문제는 낙찰자가 반드시 면밀히 검토하고 대비해야 할 리스크 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 위치: 진주 상평공단 내 핵심 입지.

* 재생사업: 노후 산업단지 재생사업 추진으로 향후 단지 환경 개선 및 가치 상승 기대.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도 극대화 가능.

* 잠재력: 리모델링 또는 신축을 통한 생산성 향상 및 가치 증대 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(2,418,398,800원)를 기준으로 하되, 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 법정지상권 등 특수 권리 분석 및 예상 해결 비용.

* 건물 노후화에 따른 리모델링 또는 신축 비용.

* 인근 공장 시세 및 향후 임대 수익률 또는 매각 가치.

* 상평공단 재생사업의 진행 상황 및 미래 가치.

현재 파악된 바로는 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없으나, 상기 위험 요소들을 충분히 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.