나이스옥션 법원경매 진주 2025타경487 [1] 경상남도 하동군 악양면 신흥리 761-3 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2025타경487 [1] 경상남도 하동군 악양면 신흥리 761-3 임야 경매

• 사건번호: 2025타경487
• 주소: 경상남도 하동군 악양면 신흥리 761-3
• 용도: 임야

진주지원 경매1계 2025타경487 | 소재지: 경상남도 하동군 악양면 신흥리 761-3 | 감정가: 34,911,500원 | 최저가: 24,438,000원 | 용도: 임야

1. 진주지원 2025타경487 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경487 (1)

소재지: 경상남도 하동군 악양면 신흥리 761-3

용도: 임야

감정가: 34,911,500원

총 토지 면적: 5,534.00㎡ (약 1,674.1평)

본건 지분 면적: 1,383.5㎡ (약 418.5평)

건물 면적: 해당 없음 (0.00㎡)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 용도

본건은 경상남도 하동군 악양면 신흥리 소재 임야로, 부정형 완경사지 형태를 띠고 있습니다. 현재 일부 수목이 식재되어 있으며, 묘지가 소재하고 있는 상태입니다. 토지이용계획상으로는 계획관리지역, 자연취락지구로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 준보전산지에 해당합니다.

1.3. 감정평가 요약

주위 환경은 "하신흥마을회관" 서측 인근으로 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 지역 내 교통 상황 역시 보통으로 파악됩니다. 남동측 및 남측 인근으로 폭 약 3m의 포장도로가 접해 있어 차량 접근 및 통행이 가능합니다.

1.4. 입지조건

본건은 경상남도 하동군 악양면의 자연 경관이 뛰어난 지역에 위치하고 있습니다. 악양면은 아름다운 차밭과 자연을 자랑하는 곳으로 알려져 있으며, 본건 역시 이러한 자연 환경을 배경으로 합니다. 주변으로는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있어 전원생활 또는 농업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

최근 지역 개발 동향을 보면, 하동군은 지역 관광 활성화 및 농업 발전을 위한 정책을 추진하고 있으며, 악양면 역시 이러한 흐름 속에서 일부 지역은 점진적인 가치 상승 가능성이 있습니다. 다만, 본건의 구체적인 인근 편의 시설이나 상업 시설에 대한 접근성은 다소 제한적일 수 있으며, 생활 편의를 위해서는 차량 이동이 필수적일 것으로 보입니다.

주변 시설 검색 결과, 해당 지역은 대부분 자연 녹지 및 농경지로 이루어져 있어 특별한 혐오시설이나 대규모 공업 시설 등은 확인되지 않았습니다. 이는 쾌적한 자연 환경을 유지하는 데 긍정적인 요소입니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되는 물건입니다. 주목해야 할 점은 '토지 일부 지분 매각'이라는 점입니다. 이는 전체 토지 소유권을 취득하는 것이 아니라, 해당 토지의 일정 비율만큼의 지분만을 취득하게 됨을 의미합니다. 따라서 향후 토지 이용 및 처분에 있어 다른 지분 소유자와 협의가 필요할 수 있습니다.

또한, '분묘기지권', '법정지상권', '대항력 있는 임차인'의 존재 가능성이 특이사항으로 명시되어 있습니다.

- 분묘기지권: 토지 상에 분묘가 소재하며, 이에 대한 권리가 성립될 수 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 초래할 수 있습니다. 제시외 수목이 매각에 포함되지만, 분묘 자체에 대한 명확한 처리 방안은 추가적인 확인이 필요합니다.

- 법정지상권: 토지 위에 건물이 존재하고, 그 건물 소유자가 토지 소유자와 달라 법정지상권이 성립할 경우, 토지 사용에 있어 제한이 발생할 수 있습니다. 다만, 본건은 건물 면적이 0.00㎡으로 기재되어 있어, 현재 등기부상으로는 건물이 없거나, 제시외 건물(매각 제외)과의 관계에서 법정지상권 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

- 대항력 있는 임차인: 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 낙찰자가 해당 임차인의 임차권을 인수해야 할 수도 있습니다. 이에 대한 정확한 현황 파악이 필수적입니다.

주의사항으로 제시외 수목은 매각에 포함되나, 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)은 매각에서 제외되므로, 이에 대한 구분과 인지가 중요합니다.

1.6. 상권분석

본건은 임야이므로 직접적인 상권 형성은 어렵습니다. 다만, 소재지가 계획관리지역 및 자연취락지구에 해당하여 향후 토지 이용 계획에 따라 소규모 개발이나 특정 용도의 토지 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다. 주변이 농경지와 주택, 임야 등으로 이루어진 점을 볼 때, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 편의 시설이나, 자연 친화적인 체험 시설 등의 잠재적 수요를 예상해볼 수 있습니다. 악양면의 특성상 관광객을 유치할 수 있는 농가 민박, 체험 농장 등의 용도로 개발될 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.7. 생활정보

본건이 위치한 악양면 신흥리는 비교적 조용한 농촌 지역입니다. 지역 내 제반 교통 상황은 보통 수준으로, 남동측 및 남측 인근의 약 3m 폭의 포장도로를 통해 외부와 연결됩니다. 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보이며, 차량을 이용한 접근이 편리합니다.

1.8. 잠재적 리스크

본건 취득 시 가장 큰 리스크는 '지분 매각'이라는 점입니다. 이는 향후 토지의 분할, 매각, 사용, 수익 등에 있어 다른 지분 소유자와의 마찰이 발생할 수 있다는 것을 의미합니다.

또한, '분묘기지권'의 존재는 토지 이용 시 제약이 될 수 있으며, 분묘의 정확한 위치와 그에 따른 권리 범위를 면밀히 조사해야 합니다. 육안으로 확인되지 않은 분묘나 경계 부분의 분묘 존재 가능성도 염두에 두어야 합니다.

'법정지상권' 및 '대항력 있는 임차인' 존재 가능성은 명확한 권리 관계 확인이 필요하며, 만약 존재할 경우 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 제시외 건물은 매각 제외되나, 이와 관련하여 법정지상권이 문제될 소지가 있는지 확인해야 합니다.

주변 환경 조사 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았으나, 농촌 지역 특성상 영농 활동에 따른 소음이나 냄새 등이 발생할 가능성은 있습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 경상남도 하동군 악양면의 아름다운 자연 속에 위치한 임야 지분 경매 물건입니다. 지분 매각이라는 점과 분묘, 법정지상권, 대항력 있는 임차인 등의 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있어 취득에 신중함이 요구됩니다.

특히, 토지 이용 계획상 계획관리지역, 자연취락지구에 해당하므로 향후 개발 가능성을 염두에 둘 수 있으나, 이는 지분 소유자 간의 합의 및 관련 법규 검토가 선행되어야 합니다. 현재로서는 전원생활 부지, 귀농/귀촌 희망자, 또는 장기적인 토지 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

정확한 권리 분석과 현장 조사를 통해 위에서 언급된 잠재적 리스크를 충분히 해소한 후, 본건의 가치를 판단해야 할 것입니다.

1.10. 투자 포인트

- 자연 친화적 입지: 하동군 악양면의 쾌적하고 아름다운 자연환경에 위치합니다.

- 개발 잠재력: 계획관리지역, 자연취락지구 지정으로 향후 토지 이용 및 개발 가능성이 있습니다.

- 낮은 감정가 대비 면적: 지분 매각이기는 하나, 상당한 면적의 토지를 감정가 대비 경쟁력 있는 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

- 농업 또는 전원생활 적합성: 귀농/귀촌 희망자나 주말 주택 부지로 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매1계