나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20436 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 완월동 101-16 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.05.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 완월동 소재 '성지여자중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 학교 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지는 완경사지 내 부정형의 토지이고, 현황 “주거용 건부지”로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 1.5미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역(2014-12-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(반달유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성지여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 기호(1)토지 지상 위에 후첨 “사진용지”와 같이 제시외 수목(1주)이 식재되어 있으나, 수종, 식재수 등으로 보아 별도의 경제적가치가 있는 고가의 수목이 아닌바, 일반적으로 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가 하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며,
기타사항은 의견서 4p “7.그 밖의 사항” 란 참고 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호(2)
구조 : 시멘트블록조 기와지붕 단층 건물로서,
(사용승인일 : 1977년 09월 19일)
외벽 : 벽돌 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바닥 : 장판지 및 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

-기호(2)-1
구조 : 시멘트 블록조 스레트지붕 단층 건물로서,
(사용승인일 : 1977년 09월 19일)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바닥 : 장판지 및 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

- 기호(2) : 주택으로 이용 중임.
- 기호(2)-1 : 주택으로 이용 중임.

설비내역

기호(2)건물에 보일러에 의한 바닥난방설비, 위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 부합물 및 종물(기호㉠~㉣)이 소재하고, 감정평가목적 등을 고려 실측면적으로 평가하였으며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 없을 것으로 판단되는바, 토지 평가시 이에 구애 없이 평가하였음.(※소유권 확인 및 일괄경매 여부는 경매 진행시 재확인 하시기 바람.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며,
기타사항은 의견서 4p “7.그 밖의 사항” 란 참고 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외건물(2-1~2-4) 매각 포함.
목록1은 주거용 건부지로 이용 중임. 토지 일부는 도로 및 타인점유 상태로 감정평가액은 이를 감안한 금액이며, 지상에 식재되어 있는 수목은 토지에 포함하여 평가하였음.
목록2는 주택으로 이용 중임. 현황조사 시 주건물은 공부상 기와지붕이나 현황 기와지붕 위 칼라강판지붕으로, 부속건물은 공부상 스레트지붕이나 현황 스레트지붕 위 판넬지붕으로 조사되었음. 감정평가서상 부속건물 일부가 ‘완월동 101-15번지’에 걸쳐 소재하는 것으로 조사되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경20436 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 완월동 101-16

용도: 단독주택

감정가: 98,191,740원

토지 면적: 155.00㎡ (약 46.89평)

건물 면적: 55.21㎡ (약 16.70평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드 (신OOOOOOOO)

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 경상남도 창원시 마산합포구 완월동 소재 '성지여자중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 학교 등이 소재하는 주택지대임.

교통 상황: 본건 인근까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역(성지여자중학교, 반달유치원 등)으로 지정되어 있음.

인접 도로 상태: 본건 북측으로 폭 약 1.5미터 내외의 도로에 접함.

주변 시설: 지도 검색 결과, 인근에 학교 및 주택가가 형성되어 있으며, 혐오시설은 확인되지 않음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 3월 12일자 신한카드에 의한 강제경매 개시결정 등기(갑5)가 말소기준권리임.

등기부상 권리 현황:

토지 등기부상 소유권은 안춘자에서 임영철(협의분할에 의한 상속)로 이전되었으며, 이후 신한카드 강제경매가 등기됨.

건물 등기부상 소유권 역시 안춘자에서 임영철(협의분할에 의한 상속)로 이전되었으며, 이후 신한카드 강제경매가 등기됨.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로 조사되었음. 임대 관계는 미상임.

주의사항: 임대 관계가 미상인 점을 감안할 때, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없음. 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 임차인 현황을 재확인해야 함.

1.3. 상권분석

주변 시세:

제공된 최근 매매 정보는 '태화가든타운'으로, 주택 유형이 본건(단독주택)과 다른 연립주택임.

태화가든타운의 최근 거래 사례(2024년 7월, 10월)는 160,000,000원 ~ 190,000,000원 선에서 이루어졌으며, 면적은 130.95㎡ ~ 185.84㎡ (전용면적 기준)임.

본건 단독주택은 건물 면적이 55.21㎡ (약 16.7평)으로, 해당 연립주택 시세와 직접 비교하기는 어려움.

토지 이용 현황: 본건 토지는 주거용 건부지로 이용 중이며, 일부는 도로 및 타인 점유 상태로 감정평가액 산정 시 이를 고려하였음.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 단독주택, 공동주택, 학교 등이 밀집한 주택지대로, 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됨.

교육 시설: 성지여자중학교 북측 인근에 위치하며, 관련 보호구역으로 지정된 유치원 등이 인접해 있음.

1.5. 잠재적 리스크

건물 상태: 1977년 건축된 건물로 노후도가 상당하며, 공부상 지붕 재질과 현황 지붕 재질 간 차이가 있음(기와/스레트 지붕 위 칼라강판/판넬 지붕).

토지 이용: 토지 일부가 도로 및 타인 점유 상태로 이용 중이며, 감정평가액에 반영되었으나 실제 사용 및 수익에 제약이 있을 수 있음.

부속 건물 경계: 감정평가서상 부속 건물 일부가 인접지(완월동 101-15번지)에 걸쳐 소재하는 것으로 조사되었음.

제시외 건물: 제시외 건물(2-1~2-4)이 매각에 포함되나, 별도의 경제적 가치가 크지 않은 것으로 보임.

수목: 지상에 식재된 수목은 토지에 포함하여 평가하였음.

1.6. 종합 의견

요약: 본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 완월동에 위치한 단독주택으로, 1977년 준공되어 노후화가 진행되었으며 토지 일부의 이용상 제약이 있는 물건임. 권리관계는 비교적 명확한 편이나, 임대차 관계 미상으로 인한 위험성을 확인해야 함.

장점:

주택가에 위치하여 주거 환경이 비교적 양호함.

소액으로 단독주택을 취득할 기회가 될 수 있음.

단점:

건물의 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성.

토지 일부의 타인 점유 및 도로 편입으로 인한 사용 수익 제한.

부속 건물 일부가 타 필지에 걸쳐 있는 점.

1.7. 투자 포인트

소액 투자: 낮은 감정가를 고려할 때, 소액으로 부동산 투자를 시작하려는 투자자에게 적합할 수 있음.

주거용 활용: 직접 거주를 목적으로 할 경우, 리모델링 등을 통해 주거 가치를 높일 수 있음.

잠재적 가치 상승: 장기적인 관점에서 지역 개발 및 토지 활용 방안에 따라 가치 상승을 기대할 수 있으나, 현재로서는 확인된 바 없음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 98,191,740원

인수 보증금: 0원

시세 분석:

본건과 유사한 면적 및 용도의 단독주택 시세 정보는 부족함.

주변 '태화가든타운'(연립주택)의 최근 매매가는 160,000,000원 ~ 190,000,000원 수준이나, 주택 유형 및 면적 차이가 커 직접적인 비교는 어려움.

건물의 상당한 노후도(49년 경과)와 토지 이용의 제약(도로, 타인 점유)을 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됨.

따라서, 감정가 수준에서 소폭 상승하는 구간을 예상함.

예상 입찰가 범위: 98,000,000원 ~ 110,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.