나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20351 [1] 경상남도 함안군 칠원읍 무기리 920-21 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.03.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 함안군 칠원읍 무기리 소재, '함안 칠원 대동아파트' 북동측 인근에 소재하는 토지이며, 주위는 공
장 및 각종 점포 등이 혼재하는 소규모 공장지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

차량통행 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서, 현황 ""공업용 건부지""로 이용 중입니다.

인접 도로상태

북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연녹지지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육
제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2017-04-04)<문
화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 '사진용지' 및 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물 2동이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호1)토지 일부는 법면인바, 이를 감안하여 평가합니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2) 일반철골구조 스레트지붕 단층건으로서,
┌ 벽 체 : 강판 및 스레트잇기 등
├ 주기둥 : H-Beam 250x250, 200x200mm
├ 바 닥 : 기초콘크리트
└ 창 호 : 섀시창호
3) 일반철골구조 스레트지붕 단층건으로서,
┌ 벽 체 : 스레트잇기 등
├ 주기둥 : H-Beam 250x250mm
├ 바 닥 : 기초콘크리트
└ 창 호 : 섀시창호

이용상태

공장으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생, 급·배수설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

ㄱ) 조립식판넬 단층(창고) : 약 18㎡
ㄴ) 철골조 벽체노출 단층(창고) : 약 105㎡

공부와의 차이

일련번호2),3)건물은 공부상 구조가 ‘경량철골조’이나, 현황 ‘일반철골조’입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

┌ 임대관계 : 미상입니다.
└ 기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각[공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 기계기구(3-2~3-5) 및 제시외건물(2-1, 3-1), 제시외기계기구(3-6) 매각 포함].
목록1은 공업용 건부지로 이용 중이며, 일부 법면으로 이를 감안한 감정평가액임.
목록2, 3은 공장으로 이용 중이며, 건물의 구조는 공부상 경량철골조이나 현황 일반철골조임.
목록4는 공업나지 상태로 현황 목록 2, 3 건물의 마당으로 이용 중이며, 지적도상 맹지임. 감정평가서상 본건 토지에 '단지 내 진입도로는 사유지이므로 승낙받은 자 외에는 통행할 수 없습니다.'라는 현수막이 게시되어 있는 것으로 조사되었으니 입찰시 확인요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경20351 (1)

소재지: 경상남도 함안군 칠원읍 무기리 920-21

용도: 공장

감정가: 3,366,217,500원

토지면적: 6,028.00㎡ (약 1,823.77평)

토지지분: 6,028㎡ (약 1,823.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1,456.78㎡ (약 440.68평)

건물지분: 1,456.78㎡ (약 440.68평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (단, 제시외 건물 2동 및 기계기구 매각 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (중OOOOO)

특이사항: 공동담보, 중복병합사건

주의사항: 일괄매각[공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 기계기구(3-2~3-5) 및 제시외건물(2-1, 3-1), 제시외기계기구(3-6) 매각 포함].

1.1. 입지조건

주위환경:

본 건은 경상남도 함안군 칠원읍 무기리 소재, '함안 칠원 대동아파트' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 공장 및 각종 점포 등이 혼재하는 소규모 공장지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 통행이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

도로접근성:

본건 토지는 북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

다만, 감정평가서상 본건 토지에 '단지 내 진입도로는 사유지이므로 승낙받은 자 외에는 통행할 수 없습니다.'라는 현수막이 게시되어 있는 것으로 조사되었습니다. 이는 향후 재산권 행사 및 이용에 중대한 제약을 초래할 수 있는 핵심 리스크이므로, 입찰 시 반드시 현장 확인 및 관계자와의 소통을 통해 진입로 확보 방안을 면밀히 확인해야 합니다.

주변 시설:

인근에 '함안 칠원 대동아파트'가 소재하여 일부 주거 지역과 인접해 있습니다. 공장 용지 특성상 일반적인 생활 편의시설과의 직접적인 인접성은 낮을 수 있으나, 차량 이동 시 접근 가능한 범위 내에 있을 것으로 예상됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

토지 및 건물 등기부등본 상 가장 빠른 권리인 2023년 9월 22일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1, 을11)이 말소기준권리가 됩니다.

따라서, 경매로 인해 해당 권리를 포함한 대부분의 등기부상 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리:

제시된 자료에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

제시된 정보상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 현재 파악된 임차인은 없습니다.

하지만, 명도 시 임차인 존재 여부에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 건은 소규모 공장지대에 위치하며, 주변에 공장 및 점포들이 혼재되어 있어 산업 활동을 영위하기에 적합한 지역으로 판단됩니다. 신규 상권의 급격한 형성보다는 기존 산업 단지 내에서의 운영 및 생산 활동에 초점이 맞춰질 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

인근에 '함안 칠원 대동아파트'가 소재하여 일부 주거 지역과 인접해 있습니다. 공장 용지로서 일반적인 생활 편의시설(병원, 대형마트 등)과의 직접적인 접근성은 낮을 수 있으나, 차량 이동 시 근거리에서 이용 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

진입로 문제:

본 건 토지로 진입하는 단지 내 도로가 사유지이며, 통행 승낙이 필요한 상황입니다. 현수막 내용 확인을 통해 통행권 확보 가능성을 반드시 점검해야 하며, 이는 본 건의 이용 가치에 결정적인 영향을 미칠 수 있는 최우선 리스크 요인입니다.

토지 이용 제한:

본 건 토지는 계획관리지역, 자연녹지지역, 준공업지역에 속해 있으며, 다수의 가축사육제한구역(200m, 700m, 전부제한) 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 건축 행위에 있어 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

건축물 구조 차이:

등기부상 건물 구조는 '경량철골조'이나, 현황은 '일반철골조'로 확인되었습니다. 이는 추후 건축물대장 변경, 증축, 개축 등 과정에서 문제가 될 소지가 있습니다.

맹지 및 법면:

목록 4 토지는 지적도상 맹지 상태이며, 목록 1 토지는 일부 법면으로 이용 중입니다. 이는 토지의 활용성을 제한하는 요인으로 작용할 수 있습니다.

일괄 매각 포함 물건:

본 건은 공장 및 광업재단저당법에 따른 기계기구, 제시외 건물 2동, 제시외 기계기구 등도 일괄 매각에 포함됩니다. 매수인은 이러한 부속 설비들에 대한 소유권을 취득하게 되므로, 이에 대한 가치 평가 및 추가적인 관리, 처리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지 일부 법면:

토지 일부가 법면으로 되어 있어 활용에 제약이 있을 수 있으며, 이는 감정평가액 산정 시 감안된 사항입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함안군에 소재하는 공장 용지 및 건물로서, 산업 활동을 위한 기반 시설을 갖추고 있습니다. 그러나 진입 도로의 사유지 문제, 맹지, 법면, 복잡한 토지 이용 계획 및 제한 사항, 그리고 일괄 매각에 포함된 다수의 부속 설비 등 여러 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

감정평가액은 33억 6천만원 이상으로 높게 책정되었으나, 위에 열거된 리스크 요인들을 종합적으로 고려한 신중한 접근과 철저한 현장 확인이 필수적으로 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

산업 단지 내 위치:

기존 공장지대에 위치하여 관련 산업 활동을 영위하기에 유리한 입지를 제공합니다.

일괄 매각:

토지, 건물, 그리고 기계기구 및 제시외 건물까지 일괄 취득 가능하여, 통합적인 관리가 용이합니다.

잠재적 가치 탐색:

현재 감정평가액은 높으나, 만약 진입로 문제 등 주요 리스크가 해소될 수 있다면, 향후 가치 상승의 여지를 탐색해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정평가액 3,366,217,500원을 기준으로 하되, 상기 명시된 진입로 확보의 불확실성, 맹지, 법면, 복잡한 토지 이용 제한, 그리고 일괄 매각 포함 설비의 처리 문제 등 잠재적 리스크를 면밀히 분석하여 매수인의 수익률 목표 및 위험 감수 수준에 맞춰 보수적으로 산정해야 합니다.

인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되어 해당 부분에 대한 부담은 없습니다.

입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 도로 상황, 건물 상태, 그리고 주변 환경을 직접 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.