나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20405 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 덕동동 47-5 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.03.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 공히, 경상남도 창원시 마산합포구 덕동동 소재 'EAC창원요양병원' 북동측에
위치하며, 부근은 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서,
제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건은 공히, 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 공히, 부정형 완경사로서,
일련번호 2,4 : 상업나지,
일련번호 1,3 : 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『토지이용계획확인서』상,
일련번호 1: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(날개지구), 소로2류(폭 8m~10m)
(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 임업용산지<산지관리법> 임.

일련번호 2: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(날개지구), 가축사육제한구역(일부제
한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>임.

일련번호 3: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(날개지구), 가축사육제한구역(일부
제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

일련번호 4: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(날개지구), 가축사육제한구역(일부
제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

의견란 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:없 음.

물건 비고

일괄매각[제시외 건물(5-1) 매각 포함]. 목록1~4는 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수).
공부상 목록1~3의 지목은 ‘과수원’, 목록4의 지목은 ‘답’이나, 목록1, 3은 상업용 건부지, 목록2, 4는 상업나지로 이용 중임.
목록5는 근린생활시설로 공실임.
2025. 3. 12. 및 2025. 3. 13.에 목록1, 3 및 목록5에 대하여 유치권자 최성배의 유치권신고서(공사대금 368,270,000원)가 접수되었으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 마산지원 2025타경20405 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 덕동동 47-5

* 용도: 근린시설

* 감정가: 4,349,084,100원

* 토지면적: 4,240.00㎡ (약 1,282.6평)

* 건물면적: 199.41㎡ (약 60.3평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 진해수산업협동조합

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창원시 마산합포구 덕동동 소재 'EAC창원요양병원' 북동측에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택, 농경지가 혼재하는 지역으로, 제반 입지조건은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통시 됩니다.

* 형태 및 이용상태: 토지는 부정형의 완경사지입니다. 일련번호 2, 4는 상업용 나지, 일련번호 1, 3은 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(날개지구)에 속하며, 일부 구역은 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 임업용산지에 해당됩니다.

3. 권리분석

* 인수되는 권리: 없습니다. 본 건은 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리:

* 토지 등기부: 2023-09-20 접수된 진해수산업협동조합의 근저당권 (3,360,000,000원)

* 건물 등기부: 2025-02-24 접수된 진해수산업협동조합의 강제경매 개시 결정 (546,700,807원)

* 등기부채권 총액: 토지 등기부채권 총액은 5,983,700,000원입니다. 건물 등기부상 총액은 0원으로 기재되어 있으나, 강제경매 채권액 546,700,807원을 포함하여 고려해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 유치권자: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 유치권 신고액 368,270,000원. 해당 유치권의 성립 여부는 불분명합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 덕동동 일대는 근린생활시설, 단독주택, 농경지가 혼재하는 복합적인 지역 특성을 보입니다. EAC창원요양병원 인근에 위치하여 관련 시설 이용객 및 지역 주민을 대상으로 한 근린생활시설 운영 가능성이 있습니다.

* 토지 지목은 '과수원' 또는 '답'이나, 실제로는 상업용 건부지 및 상업 나지로 이용되고 있어, 향후 건축 및 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

* 본 건 주변에는 'EAC창원요양병원'이 위치하고 있어 의료시설 접근성이 양호한 편입니다. 근린생활시설, 주거시설, 농경지가 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용에는 무리가 없을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권: 최 가 공사대금 368,270,000원에 대한 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부가 불분명합니다. 낙찰 후 명도 과정에서 유치권 행사로 인한 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 농지취득자격증명 필요: 본건 토지 목록 1~4는 공부상 지목이 '과수원' 또는 '답'이므로, 농지취득자격증명 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 공부상 지목과 실제 이용 현황 차이: 공부상 지목과 실제 이용 현황 간의 불일치로 인해, 권리 관계 및 향후 토지 이용에 있어 추가적인 확인 및 검토가 필요합니다.

* 중복 병합 사건: 본 건은 여러 경매 사건이 병합되어 진행되는 건으로, 절차 진행 및 권리 관계 파악에 복잡성이 따를 수 있습니다.

* 건물 공실: 목록 5 근린생활시설은 현재 공실 상태로, 임대 수익 발생을 위해서는 적극적인 임차인 확보 노력이 필요합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 정확한 확인을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 주변 환경 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 덕동동에 위치한 근린시설로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

* 감정평가는 4,349,084,100원으로, 4,240㎡의 토지와 199.41㎡의 건물을 포함합니다.

* 신축 건물(사용승인일 2024.06.25)이라는 장점이 있으나, 유치권 신고, 농지취득자격증명 필요, 공부상 지목과 실제 이용 현황의 차이, 중복 병합 사건 등 복합적인 권리 및 현황상의 이슈가 존재합니다.

* 권리상으로는 인수되는 권리는 없으나, 유치권의 성립 여부 미확인으로 인한 잠재적 추가 부담 가능성을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 취득함으로써 토지 사용 및 건물 관리에 용이성을 확보할 수 있습니다.

* 본 건 토지는 제1종일반주거지역 내 지구단위계획구역에 속해 있어, 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 건물은 2024년 6월에 사용 승인된 신축 건물로, 즉시 활용하거나 임대 수익 창출이 용이합니다.

* 주요 채권자인 진해수산업협동조합의 채권 총액이 상당하여, 채무 변제를 위한 경매 진행의 확실성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정됩니다. 현재 인수 보증금은 0원입니다.

* 다만, 유치권 신고액 368,270,000원은 성립 여부가 불분명하므로, 낙찰 후 인수될 가능성을 염두에 두고 신중하게 접근해야 합니다.

* 제시된 정보만으로는 정확한 시장 가치 및 향후 개발 가능성을 평가하기에 한계가 있습니다.

* 따라서, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 철저한 현장 조사, 유치권 관련 추가 정보 확보, 주변 유사 물건의 시세 및 거래 동향 분석, 그리고 지역 개발 계획 등에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

* 종합적인 분석 후, 감정 가격을 기준으로 잠재적 리스크 요인(유치권, 명도 등)을 충분히 반영하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.