나이스옥션 법원경매 마산 2025타경168 [1] 경상남도 함안군 가야읍 말산리 316-12 답 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2025타경168 [1] 경상남도 함안군 가야읍 말산리 316-12 답 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매5계 2025타경168 | 소재지: 경상남도 함안군 가야읍 말산리 316-12 | 감정가: 227,921,000원 | 최저가: 182,337,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 투자 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 마산지원 2025타경168 (1)이며, 경상남도 함안군 가야읍 말산리 316-12에 위치한 '답'(논)을 대상으로 하는 부동산 임의경매 물건입니다.

본 건의 토지 면적은 2017.00㎡ (약 610.12평)이며, 감정가는 227,921,000원으로 책정되었습니다. 매각 대상은 토지 전부이며, 건물 면적은 없습니다.

1.2. 특이사항 및 유의사항

본 건은 농지법상 '농지'에 해당하므로, 최고가 매수신고인은 매각기일로부터 7일 이내에 '농지취득자격증명'을 제출해야 합니다.

만약 지정된 기한 내에 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우, 매수보증금(입찰보증금)은 몰수되니 농지 취득 자격 요건을 사전에 반드시 확인해야 합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

대상 물건은 함안군 가야읍 말산리 소재 아라초등학교의 남동측에 위치하고 있습니다.

주위는 농가 주택과 농경지가 혼재하는 마을 주변 농촌 지대로서, 도시 지역과의 접근성보다는 농업 활동에 적합한 환경입니다.

차량 접근은 가능하며, 서측으로 로폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있어 영농 및 관리에 용이합니다. 대중교통 사정은 농촌 지역의 특성을 고려할 때 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 토지 형태 및 이용 현황

본 토지는 인접 토지와 등고 평탄한 세장형(길쭉한 형태)의 토지이며, 현재 '답'(논)으로 실제 이용 중입니다.

지목과 현황이 일치하며, 이용상 큰 문제는 없는 상태입니다.

3. 법률적 검토 및 권리 분석

3.1. 권리 분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부상 채권자(한OOOOOO)가 채무자(육OO)의 소유 부동산을 경매 신청한 사례입니다.

소유자와 채무자가 육OO으로 동일합니다. 말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸하는 깨끗한 권리관계가 예상됩니다.

토지 외에 제시 목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없으며, 토지만 매각하는 건으로 건물 등의 명도나 기타 권리분석상 복잡성은 낮은 '클린(Clean)'한 물건으로 판단됩니다.

3.2. 공법상 제한 사항

본 토지는 법률적으로 다음과 같은 여러 가지 제한을 받고 있습니다.

생산녹지지역: 농업적 생산을 위해 개발을 유보할 필요가 있는 지역으로서, 개발행위가 엄격하게 제한됩니다.

농업진흥구역: 농지법에 따른 제한으로, 농업 생산 이외의 건축 행위가 원칙적으로 불가능하여 사실상 농지로만 이용해야 합니다.

가축사육제한구역 (전부제한): 가축 사육이 전면적으로 제한되는 구역입니다.

역사문화환경보존지역 (2023-12-20): 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률에 따른 제한으로, 향후 개발 시 관련 위원회의 심의를 거쳐야 하는 등 추가적인 제약이 발생할 수 있습니다.

4. 주변 환경 및 생활 정보

4.1. 상권 및 생활 정보

본 물건은 전형적인 농촌 마을 주변에 위치하고 있어, 일상적인 상업 시설이나 편의 시설은 부족합니다.

함안군 가야읍 행정 복지 센터 및 주요 상권(마트, 은행, 병원)은 북동측 약 2~3km 거리에 위치한 가야읍 중심지에 형성되어 있습니다.

생활 편의시설 접근성은 차량 이용 시에만 가능하며, 농업용 토지의 특성상 높은 생활 편의성을 기대하기는 어렵습니다.

4.2. 혐오 및 비선호 시설

주변 시설을 검색한 결과, 대상 토지 인근은 농가 주택과 농경지 위주로 조성되어 있습니다.

다만, 농촌 지역의 특성상 소규모 축사(가축사육제한구역이나 농업진흥구역 내 사육 시설)나 소규모 폐기물 처리 시설 등 비선호 시설이 간헐적으로 존재할 수 있으나, 현 시점에는 직접적인 인접 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크 및 투자 포인트

5.1. 잠재적 리스크

토지의 공법상 제한이 매우 강력합니다. 특히 '농업진흥구역' 및 '생산녹지지역'은 개발을 위한 용도 변경이 사실상 불가능함을 의미합니다.

따라서, 실수요 목적이 아닌 투자 목적으로 매입 시에는 단기간의 시세차익이나 개발을 통한 고수익을 기대하기 어렵습니다.

'농지취득자격증명' 미제출 시 보증금이 몰수되는 강력한 리스크가 있으므로, 반드시 취득자격을 확인하고 입찰에 참여해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

약 610평이 넘는 비교적 넓은 면적의 토지입니다.

현재 '답'으로 이용 중이므로 농지 관리의 의무가 있으나, 감정가 수준의 적정가로 낙찰받을 경우 장기적인 농업용 재산 확보나 영농 활동에 유리합니다.

3m 포장도로에 접해있어 접근성이 좋고, 등고 평탄하여 추가적인 토목 공사 비용 부담이 적습니다.

6. 종합 의견

본 건은 경상남도 함안군 가야읍에 위치한 농업진흥구역 내 '답'으로서, 개발 잠재력은 극히 낮습니다.

따라서 농지로서의 실수요자(영농 계획이 있는 자) 또는 장기적인 자산 보유 목적의 투자자에게 적합한 물건입니다.

투자 결정 전, 농업진흥구역 내 행위 제한과 특히 '농지취득자격증명' 발급 가능 여부를 관할 지자체에 면밀히 확인하는 것이 최우선입니다. 낙찰 후 농지 이용 계획서를 철저히 준비해야 합니다.

법원 정보

마산지원 경매5계