나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20493 [1] 경상남도 함안군 여항면 주동리 727 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.04.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 함안군 여항면 주동리 소재 '별천마을회관' 북동측 인근에 위치하는 주위는 단독주택 및 펜션, 나지, 전, 답, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1)~5),10),13) : 서하향 완경사지 내 부정형 토지로서, 전으로 이용중임.
일련번호 6),7) : 서하향 완경사지 내 부정형 토지로서, 토지임야로 이용중임.
일련번호 8),9),11) : 서하향 완경사지 내 부정형 토지로서, 도로로 이용중임.
일련번호 12),14) : 서하향 완경사지 내 자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1)~6) : 지적도상 맹지이나, 인접필지를 통하여 출입이 가능함.
일련번호 12),14) : 본건 남측으로 약 3미터 내외의 포장도로(일련번호 8),9),11) 포함)와 접함.
일련번호 7),10),13) : 본건 서측으로 약 3미터 내와의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1),4),5),12)~14):보전관리지역,가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,영농여건불리농지
일련번호2):보전관리지역,가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,사방지<사방사업법>,영농여건불리농지
일련번호3):보전관리지역,가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,사방지<사방사업법>
일련번호6):보전관리지역,가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,준보전산지<산지관리법>
일련번호7):농림지역,보전관리지역,가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,사방지<사방사업법>,


임업용산지<산지관리법>,준보전산지<산지관리법>
일련번호8):보전관리지역,가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,영농여건불리농지,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
일련번호9):보전관리지역,가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,사방지<사방사업법>,영농여건불리농지,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
일련번호10):보전관리지역,가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,사방지<사방사업법>,영농여건불리농지
일련번호11):보전관리지역,가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,영농여건불리농지,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 일련번호 1),3),4),10),13) 토지는 공부상 지목이 '답' 이나, 현황 '묵전' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가)~마) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층건물으로서,
외 벽 : 대리석 및 드라이비트 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등.
창 호 : 새시창 구조임.

이용상태

가)~마) 단독주택 등으로 이용중임.

설비내역

위생 급·배수설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각(목록8,9,11번은 지분 매각임).
-목록1,2,3,4,5,10,13번에 대하여는 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 몰수).
-본건 지상의 담장, 옹벽 등 부합물의 성격을 가지는 구축물 및 자생하는 입목은 주된 평가대상에 포함하여 평가되었으며, 일부 지상에 소재하는 캠핑시설(천막, 공기주입식으로 추정되는 간이수영장 등)은 매각대상 아님.
-목록1~5,10,13번은 ‘전’, 목록6,7번은 ‘임야’, 목록12,14~19번은 ‘일단의 주택 및 건부지’이며, 목록8,9,11번은 ‘진입로’로 이용 중임.
-본건의 정확한 위치, 경계 등의 확인을 위해서는 측량이 필요한 것으로 조사되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경20493 (1)

소재지: 경상남도 함안군 여항면 주동리 727

용도: 단독주택

감정가: 1,083,955,560원 (십억 팔천삼백구십오만 오천오백육십원)

토지 면적: 총 5556.00㎡ (약 1680.74평)

매각 대상 토지 지분: 5170.0789㎡ (약 1563.97평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 총 200.00㎡ (약 60.5평)

매각 대상 건물 지분: 200㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 남OOOOOOOO (남부산농업협동조합으로 추정)

감정평가 요약:

토지: 경상남도 함안군 여항면 주동리 소재 '별천마을회관' 북동측 인근에 위치. 주위는 단독주택, 펜션, 나지, 전, 답, 임야 등으로 형성.

건물: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 단독주택으로, 위생, 급배수, 난방 설비 갖춤.

건축물대장상 주소는 '경상남도 함안군 여항면 주동리 546-3번지'로 확인되나, 본건 등기부상 소재지는 '경상남도 함안군 여항면 주동리 727번지'임.

1.1. 입지조건

주위 환경: '별천마을회관' 북동측 인근에 위치하며, 단독주택, 펜션, 농경지(전, 답), 임야 등이 혼재된 자연 친화적인 환경.

교통 상황: 본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통 수준임.

토지 이용 현황: 서하향 완경사지의 부정형 토지로, 일련번호별로 '전', '임야', '도로(진입로)', '주택 및 건부지'로 이용 중임.

도로 상태: 일부 필지는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통하여 출입 가능하며, 일부 필지는 약 3미터 내외의 포장도로와 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부 제한 200m), 배출시설설치제한지역 등. 일부 필지는 사방지, 준보전산지, 영농여건불리농지, 임업용산지 등으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 남OOOOOOOO (남부산농업협동조합)

말소기준권리: 2024년 4월 2일 남부산농업협동조합 근저당권 (을5). 이 날짜보다 늦은 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

등기부 요약:

토지 등기부:

갑1 (2021.12.16): 공유자전원지분 이전 (박근식)

을5 (2024.04.02): 근저당 (남부산농업협동조합, 840,000,000원) - 말소기준권리

갑2 (2024.12.18): 가압류 (경남신용보증재단, 27,100,000원) - 말소

갑3 (2025.04.07): 임의경매 (남부산농업협동조합, 720,238,453원) - 말소

건물 등기부:

갑1 (2024.03.20): 소유권보존 (박근식)

을1 (2024.04.02): 근저당 공동담보 (남부산농업협동조합, 840,000,000원) - 말소기준권리

갑2 (2024.12.18): 가압류 (경남신용보증재단, 27,100,000원) - 말소

갑3 (2025.04.07): 임의경매 (남부산농업협동조합, 720,238,453원) - 말소

인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 부분은 기재사항 없음. 통상적으로 권리 분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단되나, 현장 확인 시 지상권 등 특이사항 존재 여부 재확인 필요.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상으로 조사됨.

1.3. 상권분석

입지 특성: 본건은 함안군 여항면의 전원 지역에 위치하며, 주위는 단독주택, 펜션, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 일반적인 도시 상권과는 거리가 있음.

편의 시설: '별천마을회관'이 인근에 있으며, 시내버스 정류장이 소재하여 기본적인 접근성은 확보됨. 다만, 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족할 것으로 예상됨.

개발 잠재력: 보전관리지역 등 관련 규제로 인해 대규모 개발보다는 개인의 주거, 농업, 또는 주말 주택 활용에 적합한 입지로 판단됨.

1.4. 생활정보

주변 시설: '별천마을회관', 인근 시내버스정류장 소재. (추가적인 학교, 병원, 마트 등 편의 시설 정보는 제공된 자료에 없음)

환경: 전, 답, 임야 등이 인접해 있어 쾌적한 자연 환경 속에서 생활 가능.

주변 혐오 시설: 제공된 정보만으로는 주변 혐오 시설 존재 여부를 파악하기 어렵습니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 본건 토지 중 목록 1,2,3,4,5,10,13번은 '전'으로, 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수보증금 몰수됨. (반드시 사전 발급 가능 여부 확인 필요)

지분 매각 관련: 목록 8,9,11번(진입로)은 지분 매각으로, 타 지분권자와의 관계, 통행로 확보 및 이용 관련 분쟁 발생 가능성이 있음.

현황과 공부상 차이: 본건 일부 필지는 공부상 지목이 '답'이나 현황 '묵전' 상태임. (농지 관련 규제 및 이용상 차이 고려 필요)

정확한 경계 확인 필요: 본건의 정확한 위치, 경계 등 확인을 위해서는 측량이 필요한 것으로 조사되었음. (토지 경계 분쟁 가능성)

지적도상 맹지: 일부 필지(일련번호 1~6번)는 지적도상 맹지에 해당하여, 실제 출입이 가능한 통행로 확보 여부 및 인접 토지 소유자와의 관계 확인이 중요함.

부합물 및 제외 물건: 지상 담장, 옹벽 등 부합물은 평가 대상에 포함되었으나, 일부 캠핑 시설(천막, 간이수영장 등)은 매각 대상에서 제외되었음. (제외 대상의 명확한 범위 확인 및 철거 관련 문제 발생 가능성)

임대 관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있음을 시사함. (대항력 유무 등 추가 확인 필요)

주소 불일치: 건축물대장상 주소(546-3번지)와 본건 등기부상 주소(727번지)가 상이함. 이는 동일 건물에 대한 다른 필지 표기일 수 있으나, 실제 건물 소재 지번 및 토지 경계 확인 시 유의해야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함안군 여항면의 광활한 토지(약 1680평) 위에 건립된 단독주택으로, 일괄 매각 대상입니다. 넓은 토지 면적과 자연 친화적인 환경은 전원생활이나 농업 관련 활동에 매력적인 요건을 갖추고 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 필수, 일부 토지의 지분 매각, 맹지, 지목과 현황의 차이, 측량을 통한 정확한 경계 확인 필요성 등 다수의 고려 사항과 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 농지법 및 토지 이용 규제를 면밀히 파악하고, 진입로 지분 관련하여 타 토지 소유자와의 관계를 명확히 해야 합니다. 임대 관계가 불명확한 부분도 명도 과정에서 주의를 요합니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 활용성: 약 1680평에 달하는 넓은 대지는 전원주택 신축, 주말농장, 소규모 농업 시설 운영 등 다양한 목적의 개발 및 활용이 가능합니다.

전원생활 적합 입지: 쾌적한 자연 환경 속에 위치하여 전원생활을 희망하는 수요층에게 적합합니다.

단독주택 보유: 이미 단독주택이 소재하고 있어 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,083,955,560원

본건은 넓은 토지와 주택을 포함하고 있으나, 농지취득자격증명 필요, 진입로 지분 매각, 맹지 가능성, 정확한 경계 확인 필요 등 다수의 리스크 요소를 가지고 있습니다. 또한, 주변 부동산 시세 정보가 제한적입니다.

따라서, 예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항을 반드시 고려해야 합니다.

농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 비용

진입로 지분 매입 또는 사용 협의 비용

측량 비용 및 경계 확정 관련 소요 비용

명도 관련 예상 비용 및 시간

인근 지역 유사 부동산의 실거래가 및 호가

본인의 자금 조달 능력 및 대출 가능 금액

이러한 요소들을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 하며, 현재 시점에서는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 감정가 대비 70~90% 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 고려할 수 있으며, 리스크 요소를 충분히 해소할 수 있는 가격으로 산정해야 할 것입니다.

보수적 추정 범위: 약 7억 5천만원 ~ 9억 7천만원 (이는 일반적인 참고 범위이며, 실사 및 추가 조사 필수)

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