나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20303 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 자산동 25-5 형제아파트 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리랩스 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 자산동 소재 ""마산중학교"" 북측에 위치하며, 주위
는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입 가능하며, 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 내 9층 901호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등.
창 호 : 새시창호 입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비 되어 있으며, 엘리베이터, 도시가스에 의한 개별 난방설비 되어
있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 완경사 토지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용
중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 로폭 약 7m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)
(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(마산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

집합건축물대장上 2024.10.10. 마산합포구청으로부터 공동주택(철근콘크리트조 33.46㎡)
무단증축으로 인한 위반건축물로 등재되어 있는 바, 응찰시 이행강제금 부과내역 등
확인을 요합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 소유자 본인 거주 중으로 확인되었습니다.

물건 비고

아파트로 이용 중임. 감정평가서에 의하면 본건 집합건물대장상 2024. 10. 10. 마산합포구청으로부터 공동주택(철근콘크리트조 33.46㎡) 무단증축으로 인한 위반건축물로 등재되어 있다고 조사되었으니 응찰시 이행강제금 부과내역 등 확인요함.
본건의 위반건축물 및 누수에 관한 2026. 6. 16. 감정인의 사실조회 회신서가 제출되었으므로, 반드시 물건명세서에 첨부된 감정인의 사실조회회신서를 확인하여 입찰에 참여하기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 현황

사건번호: 마산지원 2025타경20303 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 자산동 25-5 형제아파트 9층 901호

건물명: 형제아파트

층/호: 9층 901호

건물 용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용 승인일: 1997년 08월 29일

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 143,000,000원

토지 면적: 40.60㎡ (약 12.28평)

건물 면적: 82.59㎡ (약 24.98평) - 전용면적

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

위치: 경상남도 창원시 마산합포구 자산동 소재 "마산중학교" 북측에 위치합니다.

주위 환경: 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

교통 상황: 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 이용계획 및 제한 상태

용도지역: 제2종일반주거지역

도로: 남동측으로 폭 약 7m 내외의 포장도로와 접합니다.

제한사항: 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역 (마산중학교).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 한국주택금융공사의 근저당권 (2014년 08월 28일자)

총 채권액 (등기부채권 총액): 128,400,000원

기타 권리:

* 소유권 이전 (2011년 02월 25일, 2014년 08월 28일)

* 한국주택금융공사 근저당권 (2014년 08월 28일, 128,400,000원) - 말소기준권리

* 한국주택금융공사 임의경매 (2025년 02월 12일, 93,872,255원) - 말소

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금: 0원

임대차 관계: 소유자 본인이 거주 중인 것으로 확인되었습니다.

주의: 인수할 임차보증금이 없으므로, 해당 물건에 대한 임차인으로 인한 권리 인수 문제는 발생하지 않습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 주택지대에 위치하고 있으며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

* 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량 이동을 통해 접근 가능합니다.

* 현재까지 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교육: 본건 인근에 마산중학교(상대보호구역)를 비롯하여 자산초등학교, 회원초등학교 등 다수의 교육 시설이 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의: 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있으며, 차량 이용 시 시내의 다양한 상업 및 행정 시설 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본건은 이전에 매각이 완료되지 않아 재매각으로 진행되는 물건입니다.

* 위반건축물 등재: 집합건축물대장상 2024년 10월 10일, 마산합포구청으로부터 공동주택(철근콘크리트조 33.46㎡) 무단 증축으로 인한 위반건축물로 등재되어 있습니다.

* 이행강제금 부과 가능성: 위반건축물 등재로 인해 이행강제금이 부과될 수 있으며, 이행강제금 부과 내역을 반드시 확인해야 합니다.

* 누수 관련: 2026년 6월 16일 감정인의 사실조회 회신서가 제출되었습니다. 해당 회신서를 통해 누수 문제의 심각성 및 처리 방안을 반드시 확인해야 합니다.

* 추가 비용 발생 가능성: 위반건축물에 대한 원상복구 또는 시정 조치 비용, 누수 문제 해결에 따른 비용 등이 추가로 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 자산동에 위치한 형제아파트 9층 901호입니다. 주거지대로서 입지 자체는 안정적이나, 재매각 사유와 더불어 위반건축물 등재, 누수 가능성 등 명확한 리스크 요인이 존재합니다.

따라서 응찰 전에 해당 물건의 위반건축물 관련 이행강제금 부과 내역, 누수 관련 감정인의 사실조회 회신서 내용을 면밀히 검토하고, 잠재적 위험 요인에 대한 해결 방안 및 예상 비용을 충분히 파악하는 것이 필수적입니다. 이러한 리스크를 인지하고 이를 감수할 수 있는 투자자에게는 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 재매각 물건으로, 본래 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 안정적인 주거 지역 내에 위치하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 위반건축물 문제 해소 및 누수 문제 해결 시, 물건의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수할 임차보증금이 없으므로, 감정가 143,000,000원을 기준으로 하되, 위반건축물로 인한 이행강제금 부과 가능성, 향후 원상복구 또는 시정 비용, 누수 문제 해결에 필요한 제반 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 잠재적 리스크를 해소하기 위한 예상 총 비용을 산출한 후, 이를 감정가에서 차감하여 본인의 투자 성향 및 위험 감수 수준에 맞는 합리적인 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.