나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20303 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 자산동 25-5 형제아파트 9층901호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20303 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 자산동 25-5 형제아파트 9층901호 아파트 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매5계 2025타경20303 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 자산서10길 63, 9층901호 (자산동,형제아파트) | 감정가: 143,000,000원 | 최저가: 114,400,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호: 마산지원 2025타경20303 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 자산동 25-5 형제아파트 9층901호

용도: 아파트

감정가: 143,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 류OO

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 상세 내역

면적 현황

토지면적: 40.60㎡ (약 12.27평)

건물 전용면적: 82.59㎡ (약 25.00평)

건물 분양면적 (추정): 약 103.24㎡ (약 31평형, 전용률 약 80% 가정)

제시외면적: 0.00㎡ (토지 및 건물)

건물 구조 및 이용 상태

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 중 9층

이용 상태: 아파트로 이용 중이며, 개별 난방(도시가스), 엘리베이터 등 기본적인 설비 갖춤.

현황: 소유자(채무자) 본인 거주 중으로 확인됨.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 자산동 소재 '마산중학교' 북측에 위치한 아파트입니다.

주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서, 조용하고 주거 안정성이 높은 지역으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 남동측으로 약 7m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

대중교통 사정은 '보통' 수준으로 평가되나, 인근 도로 접근성이 양호하여 시내 이동은 무난할 것으로 예상됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

토지이용계획상 '제2종일반주거지역'에 속해 있어 주거 편의성이 높은 지역이며, '상대보호구역(마산중학교)'으로 지정되어 있어 유해시설로부터 보호되는 장점이 있습니다.

또한, 인근에 대규모 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않아 주거 환경의 쾌적성은 양호한 편입니다.

3. 상권 분석 및 생활 정보

3.1. 상권 분석

주위 환경이 단독주택, 공동주택 및 '근린생활시설'이 혼재하는 주택지대이므로, 아파트 인근에 기본적인 생활 편의시설(동네 슈퍼, 식당, 학원 등)이 잘 갖춰져 있을 것으로 보입니다.

큰 상권보다는 주거 밀착형 상권이 형성되어 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

3.2. 생활 정보

교육 시설: '마산중학교'가 인접하여 있어 통학 환경이 우수합니다. '상대보호구역'으로 지정된 점은 교육 환경 보호에 긍정적인 요소입니다.

의료/편의 시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활에 필요한 의료 및 편의 시설 이용은 편리할 것으로 예상됩니다.

4. 권리 분석 및 잠재적 리스크

4.1. 권리 분석 (명도)

본 건은 부동산임의경매 사건이며, 임대차 관계는 '소유자 본인 거주 중'으로 확인되었습니다.

따라서 낙찰 후 점유자를 상대로 명도 진행 시 '인도명령' 대상이 될 것으로 예상되나, 소유자(채무자)의 명도 저항이 있을 수 있으므로 명도 난이도는 '보통'으로 보고 계획적인 명도 절차가 필요합니다.

4.2. 잠재적 리스크 (특이사항)

**위반건축물 등재:** 가장 중요한 특이사항으로, 본 건은 집합건축물대장상 2024년 10월 10일 자로 마산합포구청으로부터 공동주택(철근콘크리트조 33.46㎡) 무단증축으로 인한 '위반건축물'로 등재되어 있습니다.

**주의 사항:** 응찰자께서는 반드시 '이행강제금 부과내역' 및 향후 철거 또는 양성화 가능성 여부 등을 사전에 구청에 문의하여 확인해야 합니다. 무단증축 면적(33.46㎡, 약 10.12평)이 작지 않은 수준이므로, 향후 처분 및 이용에 대한 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 창원시 마산합포구 자산동의 주택지대에 위치하며, 인근 학교(마산중학교)가 있어 주거 환경은 양호합니다.

비교적 저렴한 감정가(143,000,000원)로 실수요자의 접근성이 높습니다.

하지만, '위반건축물' 등재라는 치명적인 리스크가 존재하므로, 입찰가를 산정할 때 이행강제금의 부담액과 무단증축 면적의 처리 비용 등을 철저히 분석하여 반영해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

실수요 관점: 위반건축물 리스크를 감안하더라도, 동평형대 시세 대비 충분히 낮은 가격에 낙찰받을 경우, 실거주 목적의 메리트가 있습니다. 전용면적 82.59㎡는 실생활에 충분한 공간을 제공합니다.

장기 투자 관점: 제2종일반주거지역에 위치하고 있으며, 향후 지역 개발 또는 주택 시장 상황에 따라 가치 상승을 기대할 수 있으나, 위반건축물 문제는 반드시 해결 또는 가격에 반영되어야 합니다.

**위반건축물 리스크 최소화:** 해당 무단증축 면적에 대한 법적 리스크를 정확히 파악하고, 이를 입찰가에 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 핵심 투자 전략입니다.

법원 정보

마산지원 경매5계