나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20346 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 22-1 삼진연립주택 지하층1호 종교시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 소재 '마산구암고등학교' 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 주택, 공동주택, 오피스텔, 소규모 아파트 및 일부 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

시멘벽돌조 슬라브지붕 지하1층 및 지상2층 건물내 제지하층 제1호로서,
외벽 : 벽돌 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
바닥 : 시멘트 마감 등,
창호 : 철제문 등임.

이용상태

창고로 이용 중임.

설비내역

조사불가.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 부지는 평지 내 가장형의 토지이며, 현황 “연립주택 건부지”로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북서측 및 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

의견서 3p “7.그 밖의 사항” 란 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상이며,
기타사항은 의견서 3p “7.그 밖의 사항” 란 참고 바람.

물건 비고

지분매각(공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함).
공부상 종교시설(종교집회장)이나 현황 창고임. 감정평가서상 현장조사 당시 본건 내부는 침수 상태로 폐자재, 생활쓰레기 등이 장시간 동안 방치되어 있는 것으로 조사되었으니 입찰시 확인요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경20346 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 22-1 삼진연립주택 지하층1호

용도: 공부상 종교시설(종교집회장), 현황 창고

감정가: 15,100,000원

토지면적: 121.60㎡ (약 36.78평)

토지 지분: 54.03904㎡ (약 16.35평)

건물면적: 75.24㎡ (약 22.76평)

건물 지분: 33.436656㎡ (약 10.12평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 소재 '마산구암고등학교' 서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주위는 주택, 공동주택, 오피스텔, 소규모 아파트 및 일부 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.

* 도로상태: 본건 소재 부지 북서측 및 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역입니다.

* 혐오시설: 반경 내 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 한국자산관리공사 (강제경매개시결정, 2025.02.06.)

* 인수되는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음"으로 기재되어 있습니다. 다만, 등기부 요약 상 을구 1번 근저당권(김상봉, 50,000,000원)에 '말소: 인수'로 표기된 부분이 있어, 실제 입찰 시 해당 권리의 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤

* 보증금: 7,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업자등록일자: 없음

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025.04.28

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 있는 임차인이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.)

* 총 채권액: 75,701,147원 (등기부상 기재된 채권액 총계)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주택 및 공동주택, 오피스텔이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 인근에 마산구암고등학교가 있어 교육 시설 접근성이 양호하며, 소규모 근린생활시설들이 소재하여 기본적인 상업 기능을 제공합니다.

* 대규모 상업시설은 아니지만, 지역 주민들을 위한 소매점, 서비스 업종 등이 분포하여 생활 편의를 지원합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 단지 주변으로 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량의 주진입로는 확보되어 있으나, 막다른 골목 등 도로의 일부 특이사항은 현장 확인이 필요합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생필품 구매 및 기타 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 마산구암고등학교가 인접해 있어 통학이 용이합니다.

* 의료시설: 반경 내 종합병원이나 대형 병원보다는 지역 의원급 의료기관이 분포할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 토지 및 건물 전체가 아닌 지분만 매각되는 물건으로, 공유자 전원의 동의 없이는 재산권 행사에 제약이 따릅니다. 향후 명도, 이용, 처분 시 공유자와의 협의가 필수적입니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 본 입찰이 무효가 될 수 있으며, 행사 시 1회로 제한됩니다.

* 용도 불일치: 공부상 종교시설이나 현황 창고로 사용 중으로, 추후 원상복구 또는 용도변경 시 추가 비용 및 행정 절차 발생 가능성이 있습니다.

* 물건 훼손 및 침수: 현장 조사 당시 침수 상태였으며, 폐자재 및 생활 쓰레기가 장기간 방치되어 물건의 훼손 정도가 심각할 것으로 예상됩니다. 이에 따른 복구 및 청소 비용, 시간 소요가 클 것으로 보입니다.

* 건물 노후화 및 하자: 침수 및 장기 방치로 인해 건물의 구조적 하자, 단열, 방수 등에 심각한 문제가 발생했을 가능성이 높습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산회원구에 위치한 삼진연립주택 지하층 1호로, 지분으로 매각되는 부동산 강제경매 건입니다. 감정가는 15,100,000원이며, 토지 및 건물 지분 모두 매각 대상입니다.

입지적으로는 학교와 주거, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며 교통 여건은 보통 수준입니다. 그러나 본 물건의 가장 큰 특징이자 중대한 리스크 요인은 지분매각이라는 점과 공부상 용도와 현황이 불일치하며, 현장 조사 당시 침수 및 폐자재, 쓰레기 방치로 인한 심각한 훼손 상태가 파악되었다는 점입니다.

권리 분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 등기부상 '인수' 표기된 근저당권에 대한 명확한 확인이 반드시 필요합니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 명도 및 대규모 복구 작업이 예상되며, 공유자와의 관계 설정 또한 중요한 과제입니다. 투자 가치 판단 시 이러한 제반 비용과 시간, 그리고 불확실성을 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 15,100,000원의 감정가는 현 물건 상태 및 지분 매각임을 고려한 것으로, 이를 바탕으로 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 활용 가능성: 현재 창고로 사용되고 있으나, 향후 공유자 협의를 통한 합병, 개별적인 용도 변경 등을 통해 투자 가치를 실현할 여지가 있습니다.

* 권리상 비교적 안전한 구조: 매각으로 소멸되는 권리만 본다면 권리관계 측면에서는 비교적 단순해 보입니다. (단, 인수되는 근저당권 여부 확인 필수)

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 지분 매각이며, 심각한 훼손 상태, 용도 불일치, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 낙찰 후 발생할 수 있는 복구 비용, 명도 비용, 공유자와의 협상 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

인수 보증금(0원)을 제외하고, 감정가 15,100,000원을 기준으로 다음과 같이 예상 입찰가를 산정해볼 수 있습니다.

* 감정가의 50% ~ 70% 수준: 약 7,550,000원 ~ 10,570,000원 범위

실제 입찰 참여 시에는 반드시 현장을 방문하여 물건 상태를 직접 확인하고, 등기부등본 및 물건명세서를 면밀히 검토한 후, 법률 전문가와 상담하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.