나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20297 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 신촌리 352-8 공장 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20297 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 신촌리 352-8 공장 경매

• 사건번호: 2025타경20297
• 주소: 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 신촌리 352-8
• 용도: 공장

마산지원 경매4계 2025타경20297 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 신촌리 352-8 | 감정가: 3,059,221,180원 | 최저가: 2,141,455,000원 | 용도: 공장

1. 마산지원 2025타경20297 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2025타경20297 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 신촌리 352-8

용도: 공장

감정가: 3,059,221,180원

토지면적: 5,289.00㎡ (약 1,600평)

건물면적: 388.08㎡ (약 117.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 진북면에 소재하며, 창원 진북농공단지 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 중소규모 공장들이 밀집한 일반적인 공장지대로 형성되어 있습니다.

토지는 동측으로 약 6~8미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 일부 토지는 지적도상 맹지이거나 인접 필지를 통해 접근이 가능하며, 일부 토지는 현황상 '도로'나 '법면 등'으로 이용되고 있어 전체 토지 활용에 대한 고려가 필요합니다.

토지의 형상은 완경사지 내 부정형이며, 이는 건축 및 개발 시 설계에 영향을 줄 수 있습니다.

본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등에 속해 있으며, 일부 토지는 중로1류(폭 20-25m)에 접하거나 준보전산지입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 토지와 건물이 일괄매각 대상입니다.

주요 권리 분석 사항으로는 토지 목록 1, 2번이 지분 매각이라는 점입니다. 이는 해당 토지의 전체 소유권이 아닌 일부 지분에 대한 매각이므로, 낙찰 후 공동 소유자들과의 관계 설정 및 향후 재산권 행사에 있어 협의가 필수적입니다.

특이사항으로 '법정지상권'이 언급되어 있어, 성립 여부 및 그 범위에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 법정지상권이 성립될 경우 토지 사용에 제약을 받을 수 있습니다.

건물(8,9)의 소재지 지번 관련하여 등기부상 내용과 실제 조사 결과 간에 차이가 있는 것으로 나타났습니다. 이는 건축물대장 또는 등기부 정리 과정에서 발생할 수 있는 사항으로, 낙찰 후 정확한 확인이 요구됩니다.

공장 운영에 필요한 기계기구들이 매각에 포함되나, 일부 기계기구는 현장에서 소재 불명인 것으로 조사되었습니다.

토지상의 담장, 옹벽, 조경수 등 부합물과 제시외 건물들은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

임대차 관계는 미상으로 조사되어, 혹시 모를 기존 임차인과의 명도 문제는 낙찰자가 해결해야 할 과제입니다.

1.4. 상권분석

본 건이 위치한 창원시 마산합포구 진북면 신촌리는 창원 진북농공단지와 인접하여 다양한 제조 및 생산 시설이 밀집해 있는 지역입니다. 이러한 입지적 특성으로 인해, 공장 운영에 필요한 산업 인프라 및 물류 접근성이 상대적으로 용이합니다.

주변에는 다른 중소규모 공장들이 다수 분포하고 있어, 관련 산업 생태계 내에서 사업을 운영하거나 확장할 수 있는 환경을 갖추고 있습니다.

주변 시설로는 공장 밀집 지역의 특성에 맞춘 주유소, 식당 등 근로자를 위한 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

다만, 직접적인 검색 결과에서 인근에 특정 '혐오시설'로 분류될 만한 시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 소각장 등)이 명확하게 확인되지는 않았습니다. 그러나 산업단지 주변 지역의 특성상, 광역적인 환경 관리 시설이나 기타 환경 규제 대상 시설의 존재 가능성은 배제할 수 없으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 관찰하고 관련 기관에 대한 추가 확인이 권장됩니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 공장 밀집 지역에 위치하고 있어, 전형적인 주거 지역에서 기대할 수 있는 상업 시설(대형마트, 병원 등)이나 문화 시설은 부족할 수 있습니다.

하지만 건물 내부에 사무실, 화장실, 기숙사 등이 포함되어 있어, 근로자들의 기본적인 주거 및 업무 공간은 자체적으로 해결 가능합니다.

차량을 이용할 경우, 창원 시내 및 인근 산업 단지로의 접근은 원활할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지의 지분 매각으로 인해, 전체 토지에 대한 완전한 처분권 행사에 제약이 있을 수 있으며, 공동 소유자 간의 의견 충돌 발생 가능성이 있습니다.

'법정지상권'이 실제로 성립될 경우, 토지 소유권 행사에 영향을 미치므로 해당 부분에 대한 법률적 검토가 필수적입니다.

임대차 관계가 미상이라는 점은, 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이나 비용이 발생할 수 있음을 시사합니다.

정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요하다는 점은, 현황과 공부 상 지적 경계가 일치하지 않거나 인접 토지와의 경계 분쟁 가능성이 있음을 나타냅니다.

일부 토지의 공부상 지목(답, 임야)과 현황 이용(도로, 법면 등)이 다른 점은, 향후 건축이나 토지 개발 시 용도 변경이나 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 진북면에 위치한 공장용 부동산으로, 창원 지역의 산업 활동 중심지인 진북농공단지 인근에 자리하고 있습니다. 감정가는 약 30억 5천만 원으로, 토지(5,289.00㎡)와 건물(388.08㎡)이 일괄 매각 대상이며, 관련 기계기구도 포함됩니다.

본 건의 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크 요인은 토지의 지분 매각, 법정지상권의 가능성, 미상 임대차 관계, 그리고 건물 위치 및 토지 경계 확인을 위한 추가 조사의 필요성입니다. 또한, 일부 토지의 현황과 공부상 지목이 다른 점도 유의해야 할 부분입니다.

이러한 권리관계 및 물리적 현황에 대한 복합적인 사항들을 면밀히 분석하고, 현장 답사를 통한 추가적인 실사와 법률적 검토를 진행한다면, 본 물건의 투자 가치를 보다 정확하게 판단할 수 있을 것입니다.

1.8. 투자 포인트

창원 진북농공단지 인근 산업 지역이라는 입지적 강점을 활용하여, 지역 경제 성장과 함께 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

토지와 건물을 일괄 매각으로 취득하므로, 별도의 건물 신축이나 토지 분할 없이 즉시 활용하거나 사업을 확장하기에 용이합니다.

경매 절차를 통해 시세보다 합리적인 가격으로 부동산을 취득할 기회를 가질 수 있습니다.

기존 공장 설비를 활용하거나, 주변 산업 특성에 맞는 업종으로 전환/신규 사업을 구상할 경우, 시너지 효과 창출 및 경쟁력 확보에 유리할 수 있습니다.

법원 정보

마산지원 경매4계