나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20297 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 신촌리 352-8 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영토 · 평가일 2025.03.28

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 신촌리에 소재 '창원 진북농공단지' 남측 인근에 위치하며, 부근은 중소규모 공장 등이 소재하는 공장지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

토지의 상황

1) 접면도로의 상태
일련번호(3,6) : 동측으로 노폭 약 6~8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
일련번호(7) : 지적도상 맹지이나, 인접필지를 통해 접근이 가능합니다.

2) 형상 및 지세
일련번호(1~7) : 공히 완경사지내 부정형의 토지입니다.

3) 공법상 제한의 정도
일련번호(1,3~5) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
일련번호(2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
일련번호(6,7) :계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

4) 기타사항
일련번호(2)의 공부상 지목은 '답'이나 현황 '도로'이며, 일련번호(6,7)의 공부상 지목은 '임야'이나 현황 '법면 등'입니다.

건물의 구조 및 현상

일련번호(8) 철골구조 준불연판넬지붕 단층 건물로서,
·벽체 : 하부 콘크리트위 상부 철골위 판넬잇기 등
·바닥 : 콘크리트위 에폭시마감 등,,
·창호 : 샤시창 구조,
·층고 : 약 12.3미터입니다.

이용상태 : 공장, 사무실, 화장실 등 입니다.


일련번호(9) 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상 3층 건물로서,
·외벽 : 화강석마감 등
·내벽 : 벽지마감 및 몰탈위페인팅마감 등 ,
·바닥 : 타일붙임 등,
·창호 : 샤시창 구조입니다.

이용상태 : 사무실, 화장실, 기숙사 등 입니다.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 공장운영에 필요한 기계기구(Over Head Crane, 수변전설비, 머시닝센터 등)로서, 기계기구의 현상 및 관리상태는 보통시됩니다.

공작물의 현상

해당사항 없습니다.

기타참고사항

임대관계 : 미상입니다.

기 타 :
ㆍ 본건 토지상의 울타리. 담장, 옹벽, 화단, 조경수 등 토지 부합물은 일반적인 거래관행을 참작하여 토지에 포함하여 평가하였습니다.

ㆍ 본건 일련번호(8,9) 건물은 등기사항전부증명서상 ""신촌리 산62, 산56-6, 산61번지""상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 토지대장상 2011년 12월 07일자로 ""신촌리 산56-6, 산62번지"" 와 합병한 ""신촌리 산61번지""에서 2012년 09월 13일자로 등록전환된 ""신촌리 352-1번지""상에 소재하는 것으로 조사되므로 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

ㆍ 기계기구 일련번호(1,3,4,5,6,7,13,16,17,18,19) 기계기구는 현장조사시 소재불명입니다.

ㆍ 본건 지상에 제시외건물(첨부‘지적 및 건물개황도’, ‘사진용지’참조)이 소재하며, 제시외건물(ㄱ)~(ㄷ)은 구조·용재·시공수준·관리상태 등 제 요인을 종합적으로 고려하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 감정평가 하였으며, 면적사정은 개략적인 실측에 의하였습니다.
제시외건물로 인하여 토지의 소유권에 미치는 영향은 미미할것으로 판단되니 경매 진행 시 참고바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각(제시외건물(3-1~3-3), 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 중 소재 불명인 기계기구를 제외한 나머지 기계기구(3-5,3-11~3-15,3-17,3-18) 및 제시외 기계기구(3-23,3-24) 포함)
-목록1,2번은 지분매각이며, 본건 지상의 담장, 옹벽, 조경수 등의 부합물은 토지에 포함하여 평가되었음.
-최저매각가격은 목록1,2,4,5번이 현황 ‘도로’인 점과 목록6,7번은 현황 ‘법면 등’으로 이용 중인 점을 감안한 금액임.
-목록2번은 지목상 ‘농지’이나, 관할관서의 사실조회회신에 따르면 2014.6.5.자에 ‘공장진입도로’로 농지전용허가가 있었으므로 농지취득자격증명 불요.
-목록8,9번 건물은 등기부상 소재지인 3필지가 합병된 ‘신촌리 산61번지’에서 등록 전환된 목록3번 지상에 소재하는 것으로 조사되었음.
-본건의 정확한 위치 및 경계 등의 확인을 위해서는 측량이 필요한 것으로 조사되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경20297 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 신촌리 352-8

용도: 공장

감정가: 3,059,221,180원

토지 면적: 5289.00㎡ (약 1600평)

건물 면적: 1991.98㎡ (약 603평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건, 농지취득자격증명 불필요(공장진입도로 농지전용허가)

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 신촌리에 소재하며, 창원 진북농공단지 남측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건 부근은 중소규모 공장 등이 소재하는 공장지대로서, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 접근성: 동측으로 노폭 약 6~8미터 내외의 포장도로와 접하며, 일부 필지는 인접 필지를 통해 접근이 가능합니다.

* 토지 형상 및 지세: 일련번호(1~7) 토지는 공히 완경사지 내 부정형입니다.

* 공법상 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역에 해당합니다. 일부 필지는 중로1류(폭 20m~25m), 준보전산지(산지관리법)에 포함됩니다.

* 지목 현황: 일부 토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황 '도로'이며, 일부는 공부상 지목이 '임야'이나 현황 '법면 등'으로 이용 중입니다.

* 기타: 본 건의 정확한 위치 및 경계 확인을 위해서는 측량이 필요한 것으로 조사되었습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을8 (경남은행 근저당, 2011-11-14)

* 등기부채권 총액: 3,191,600,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음. 등기부상 모든 권리는 말소기준권리 하에 있어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 별도의 임차인 현황 정보는 조사되지 않았습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 창원 진북농공단지 인근의 공장지대에 위치하고 있어, 산업 활동과 관련된 수요를 활용할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 주변에 중소규모 공장들이 다수 분포하고 있어, 해당 지역 산업 생태계 내에서의 역할 및 활용 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 지역 산업 동향 및 관련 기업 정보에 대한 추가적인 심층 조사가 권장됩니다.

5. 생활정보

* 본 물건은 공장용지이므로, 일반적인 주거지역에서 제공되는 생활 편의시설과의 접근성은 상대적으로 낮을 수 있습니다.

* 인근 주거 지역의 편의시설 이용 가능 여부는 추가적인 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 거래 과정이나 절차상 특수한 고려 사항이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 기계 기구: 매각 대상에 포함되는 제시외 건물(3-1~3-3) 및 일부 기계 기구(소재 불명 기계 기구 제외)에 대한 현황 파악 및 가치 평가가 필요합니다.

* 토지 지분 매각: 목록 1, 2번은 지분 매각 대상입니다. 본 건은 토지/건물 일괄 매각으로 진행되나, 해당 지분 매각 부분에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

* 현황과 지목 불일치: 일부 토지가 공부상 지목과 다르게 도로, 법면 등으로 이용 중이므로, 이용 및 권리 행사에 있어 제한이 있을 수 있습니다.

* 측량 필요: 물건의 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 별도의 측량이 필요할 수 있습니다.

* 기계 기구 소재 불명: 일부 기계 기구는 현장 조사 시 소재가 불명확하여, 매각 포함 여부 및 실질적인 가치 평가 시 유의가 필요합니다.

* 건물 소재지 관련 사항: 등기부상 주소와 실제 건물 소재지가 다를 수 있으며, 등록 전환된 필지에 소재하는 것으로 조사되었습니다.

* 부합물: 본건 토지상의 울타리, 담장, 옹벽, 조경수 등 부합물은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 창원 진북농공단지 인근에 위치하여 산업 활동 관련 수요를 기반으로 활용할 수 있는 공장용지입니다.

* 등기부상 다수의 근저당권이 설정되었으나, 말소기준권리 하에 있어 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 일부 지분 매각, 제시외 건물 및 기계 기구 포함, 현황과 지목 불일치, 측량 필요 등 다양한 복합적인 요소를 신중하게 고려해야 합니다.

* 유동화 물건이라는 특수성을 인지하고, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 최소화하는 전략적 접근이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 창원 진북농공단지 인근이라는 입지적 이점을 바탕으로 산업 활동 수요를 활용할 수 있습니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각으로 취득하여 개발 및 운영 효율성을 높일 수 있습니다.

* '공장진입도로'로 농지전용허가가 있어 농지취득자격증명이 불필요한 점이 절차상 이점이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 3,059,221,180원

* 본 물건은 유동화 물건이며, 다수의 복합적인 요소를 포함하고 있어 정확한 예상 입찰가 산출은 현장 방문, 주변 시세 조사, 법률적 검토 등 심층적인 분석이 필수적입니다.

* 제시된 감정가 3,059,221,180원을 기준으로, 현재 시장 상황, 경쟁률, 물건의 현황 및 잠재적 가치를 종합적으로 고려하여 전략적이고 신중한 입찰가 산정을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.