나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20404 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 신감리 592-13 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-18

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20404 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 신감리 592-13 단독주택 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매4계 2025타경20404 | 소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 신감리 592-13 | 감정가: 620,918,450원 | 최저가: 496,735,000원 | 용도: 단독주택

1. 부동산 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2025타경20404 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 신감리 592-13

용도: 단독주택

감정가: 620,918,450원

토지면적: 627.00㎡ (약 189.67평)

건물면적: 229.79㎡ (약 69.52평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 9.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 정OO

채무자: 정OO

채권자: 김OO

1.2. 물건 개요

본 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 신감리에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 6억 2천여만 원이며, 토지 약 190평, 건물 약 70평 규모입니다. 제시외 건물 9.00㎡도 포함됩니다. 토지 일부가 진입로로 사용 중이며, 건축신고부지로서 토목공사가 완료된 상태입니다.

1.3. 토지 세부 정보

총 토지 면적은 627.00㎡ (약 189.67평)이며, 용도는 단독주택 건부지로 이용 중입니다. 일련번호(1,3) 토지는 부정형 완경사의 토지이며, 일련번호(4,5) 토지는 건축신고부지로서 대부분 토목공사가 완료된 상태입니다. 공부상 지목은 '임야, 전'이나 현황은 다릅니다. 토지이용계획상 계획관리지역, 가축사육제한구역(그 외 지역 200m 제한), 영농여건불리농지, 준보전산지(일련번호 4)에 해당합니다. 본건 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 콘크리트 진입로가 개설되어 있으며, 진입로 아래로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다. 조경수, 화단, 담장 등 토지 부합물은 토지에 포함하여 평가되었습니다. 본건 토지의 정확한 위치, 경계 확인을 위해서는 측량이 필요한 것으로 조사되었습니다.

1.4. 건물 세부 정보

건물은 총 면적 229.79㎡ (약 69.52평)이며, 제시외 건물 9.00㎡가 포함됩니다.

주요 건물(일련번호 2-1)은 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 단독주택으로, 사이딩판넬 외벽, 벽지 및 타일 내벽, 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 제반 급·배수, 위생, 난방 설비가 되어 있습니다.

부속건물1(일련번호 2-2)은 일반목구조 및 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로, 공부상 '창고'이나 현황은 일부 '휴게실 및 황토방'으로 이용 중입니다. 외벽은 황토 붙임 마감, 내벽은 황토 마감, 창호는 목재 및 샷시 창호로 되어 있습니다.

부속건물2(일련번호 2-3)는 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로, 주로 '창고'로 이용 중이며, 외벽은 판넬, 바닥은 타일, 창호는 샷시입니다.

일련번호 2-2 건물의 경우, 공부상 '판넬지붕'이나 현황 일부 '목재지붕'으로 확인되었습니다.

1.5. 감정평가 요약

토지: 본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 신감리 소재 '신감회관' 남서측 근거리에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 형성된 지역입니다. 차량 접근이 가능하며 인근에 대중버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다. 토지는 부정형 완경사지로서 단독주택 건부지 및 건축신고부지로 이용 중입니다. 남동측으로 약 3미터 내외의 진입로가 개설되어 있으며, 아래로 2차선 포장도로와 접합니다. 토지 이용 계획상 계획관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지, 준보전산지 등에 해당합니다. 공부상 지목과 현황의 차이가 있으며, 토지 부합물(조경수, 화단, 담장 등)은 토지에 포함하여 평가되었습니다. 진입로 이용 중인 토지의 경계 확인을 위해 측량이 필요합니다.

건물: 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 단독주택(주 건물)과 일반목구조/경량철골구조 판넬지붕 단층 부속건물(휴게실, 황토방, 창고)로 구성되어 있습니다. 제반 설비가 갖추어져 있으며, 일부 공부와의 차이가 존재합니다. 현장 내부 확인이 어려워 외부 관찰 및 공부에 의해 평가되었으므로, 응찰 시 내부 상태를 재확인해야 합니다.

1.6. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 신감리에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야가 혼재되어 있는 지역으로, 비교적 한적한 주거 환경을 형성하고 있습니다. 차량 접근은 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장도 인근에 소재하고 있어 기본적인 교통 편의성은 확보되어 있습니다.

1.7. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 제공된 정보에 따르면 소유자 겸 채무자는 정OO이며, 채권자는 김OO입니다. 일반적으로 임의경매의 경우, 낙찰 후 기존의 권리관계는 말소되는 것이 원칙이나, 정확한 권리 분석을 위해서는 등기부등본 및 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다. 경매 진행 시 별도의 인수되는 권리가 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.8. 상권분석

본건이 위치한 신감리 지역은 단독주택과 농경지, 임야가 어우러진 지역으로, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업지구와는 거리가 있으나, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설들이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다. 전원생활의 쾌적함과 함께 생활에 필요한 인프라를 갖춘 지역으로 판단됩니다.

1.9. 생활정보

차량 접근이 가능하며, 인근에 대중버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 불편하지 않습니다. 주변 환경은 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다. 마산 시내와의 접근성을 고려할 때, 생활 편의시설 및 교육, 의료 시설 이용에도 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

1.10. 잠재적 리스크

토지 경계 불분명 및 측량 필요: 본건 토지의 정확한 위치와 경계 확인을 위해 측량이 필요하다는 점은 향후 토지 이용 및 관리상 발생할 수 있는 분쟁의 소지가 있습니다.

내부 이용 상태 미확인: 현장 조사 시 이해관계인 부재 등으로 인해 건물 내부 확인이 어려워, 공부 및 외부 관찰만으로 평가가 이루어졌습니다. 실제 내부 이용 상황 및 관리 상태가 평가와 다를 수 있어, 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

공부와의 차이: 토지의 지목(임야, 전)과 현황, 건물의 공부상 용도(창고)와 현황(휴게실, 황토방) 및 지붕 재질(판넬 vs 목재) 등 공부와 현황 간의 차이가 존재하여, 추후 건축물대장 등 공부 정리가 필요할 수 있습니다.

진입로 이용: 토지 일부가 진입로로 이용 중이며, 인접 토지와의 경계가 불분명한 상태로 평가되었습니다. 이는 토지 이용에 있어 잠재적인 제약이 될 수 있습니다.

가축사육제한구역: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 활동에는 제한이 따릅니다.

주변 시설: 검색 결과, 본건 인근(마산회원구 내서읍 광려로 237, 신감리 899번지 등)에 물재생센터(하수처리 시설)가 위치하고 있습니다. 이는 거주 환경에 대한 개인적인 선호도에 따라 혐오시설로 간주될 수 있으므로, 직접 방문하여 환경을 확인하는 것이 중요합니다.

1.11. 종합 의견

본 물건은 아름다운 자연 환경 속에서 전원생활을 누릴 수 있는 단독주택입니다. 넓은 토지 면적과 단독주택으로서의 활용성이 높다는 장점이 있습니다. 다만, 토지 경계의 불분명함, 내부 상태 미확인, 공부와 현황의 차이 등은 입찰 전 반드시 확인하고 신중하게 접근해야 할 부분입니다. 물재생센터와 같은 시설의 존재 여부도 거주 환경에 영향을 미칠 수 있으므로, 직접 현장을 답사하여 종합적인 판단을 내리는 것이 중요합니다.

1.12. 투자 포인트

넓은 토지 면적을 활용한 다양한 건축 및 활용 가능성.

계획관리지역으로 향후 개발 잠재력 보유.

주변 환경을 고려한 쾌적한 전원생활 및 주거 환경.

감정가 대비 저평가 가능성 모색 (유찰 시).

주택 리모델링 또는 건축을 통한 가치 상승 기대.

법원 정보

마산지원 경매4계