나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20395 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 125-5 밀레온빌딩 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리랩스 · 평가일 2025.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 소재 ""마산시외버스터미널"" 남측에 위치
하며, 주위는 상업용 부동산이 밀집되어 있는 상업지대 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 대중교통사정은 양호 합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 401호로서,
내외벽 : 조적조 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
창 호 : 새시창호 입니다.

이용상태

공부상 제2종 근린생활시설이나, 현황 공실상태 입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 자루형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 소로한면, 남서측으로 세로(가)에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도
로)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 옥상에 제시외건물㉠(조적조 슬라브지붕, 옥상소재, 펌프실, 면적 약 10㎡)이 소재
하며, 해당 건물은 밀레온빌딩의 펌프실로서, 공용부분인 바, 감정평가외 하였습니다.

물건 비고

근린생활시설(집합건물)이며, 당해 빌딩의 공용부분인 조적조 슬라브지붕 단층 펌프실(약 10㎡, 감정서상 제시외건물㉠)은 매각대상 아님.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 위치 및 건물 정보

사건번호: 마산지원 2025타경20395 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 125-5 밀레온빌딩 4층 401호

건물명: 밀레온빌딩

용도: 근린상가 (제2종 근린생활시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

층수: 지하 1층, 지상 4층 건물 중 4층 401호

이용상태: 공부상 제2종 근린생활시설이나, 현황 공실 상태.

총괄표제부 정보: 대지면적 2172.21㎡, 연면적 9538.995㎡, 건폐율 76.89%, 용적률 378.61%, 주차대수 총 9대 (기계식 40대, 자주식 9대)

표제부 정보: 대지면적 1872.3㎡, 연면적 3430.58㎡, 건폐율 45.624%, 용적률 148.152%

전유부 정보: 401호

1.2. 면적 정보

토지면적: 53.39㎡ (약 16.16평)

토지지분: 53.3896㎡ (약 16.16평)

건물면적: 285.90㎡ (약 86.50평)

건물지분: 285.9㎡ (약 86.50평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡ (옥상 펌프실 약 10㎡는 공용부분으로 매각 대상에서 제외됨)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 313,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 소재 "마산시외버스터미널" 남측에 위치하며, 주위는 상업용 부동산이 밀집되어 있는 상업지대입니다.

2.2. 교통상황

대상물건까지 차량 접근 가능하며, 대중교통 사정은 양호합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 이전 등기 및 공동담보, 근저당권, 임의경매 개시 결정 등기가 존재합니다.

말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (2022-04-22, 252,000,000원).

등기부 채권 총액: 252,000,000원 (근저당권) + 213,963,663원 (임의경매 신청 채권액) = 465,963,663원.

모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

현재 파악된 임차인은 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

특별히 매각으로 소멸되지 않는 권리는 등기부상 명시되지 않았습니다. 다만, 당해 빌딩의 공용부분인 조적조 슬라브지붕 단층 펌프실(약 10㎡)은 매각 대상에서 제외됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 마산시외버스터미널을 중심으로 한 지역 최대 상권에 위치해 있습니다.

* 마산시외버스터미널 인근으로 유동인구가 풍부하여 상업 활동에 유리한 입지입니다.

* 주변에 롯데시네마, 할리스커피, 롯데리아, 세븐일레븐 등 다양한 편의시설 및 상업시설이 밀집되어 있어 소비자의 접근성이 뛰어납니다.

* 다만, 최근 상권이 쇠퇴 조짐을 보이며 스타벅스, 맥도날드 등 주요 프랜차이즈 매장이 폐점하는 등 활력을 잃고 있다는 보도가 있습니다.

* 지역 내 상가 건물 전체가 비어있는 경우도 발생하는 등 공실률 증가 추세가 관찰됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 마산시외버스터미널을 중심으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 3.15대로와 인접하여 차량 접근성 또한 우수합니다.

* 편의시설: 터미널 인근에 은행, 병원, 약국, 식당, 카페, 편의점 등 다수의 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

* 숙박시설: 주변에 다양한 호텔, 모텔, 게스트하우스 등이 있어 여행객이나 방문객의 숙박이 용이합니다.

* 안전 관련 특이사항: 최근 합성동 소재 한 모텔에서 흉기 난동 사건이 발생하여 인명 피해가 있었던 점은 주의가 필요합니다. 해당 사건은 과거 비슷한 범죄 전력이 있는 피의자가 관련된 것으로, 일부 숙박시설의 관리 소홀 문제도 제기되었습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건으로, 채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 잠재적 부담이 될 수 있습니다.

* 매각 대상에서 제외되는 건물 내 펌프실(약 10㎡)의 존재로 인해 실제 소유 및 사용 범위에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 최근 상권의 쇠퇴 조짐과 주요 상점의 폐점 사례는 향후 임대 수익률이나 자산 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 과거 모텔 관련 강력 범죄 사건 발생 이력은 지역의 안전 인식에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

마산시외버스터미널 인근의 역세권 상업지대에 위치한 근린상가 물건입니다. 현재 공실 상태로 즉시 임대 수익 창출 또는 자가 사용이 가능합니다. 교통 및 편의시설 접근성이 우수하나, 최근 상권의 쇠퇴 추세와 과거 강력 범죄 사건 발생 이력 등은 신중한 검토가 필요합니다. 높은 채권 총액 또한 입찰 시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 마산시외버스터미널이라는 주요 교통 허브에 인접한 입지적 장점.

* 상업지대 내 위치하여 잠재적 유동인구 및 배후 수요 확보 가능.

* 공실 상태로 인수 후 바로 수익 창출 또는 사업 개시 용이.

* 주변의 다양한 편의 및 생활 인프라 이용 편리.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가 313,000,000원을 기준으로, 현재 시세, 향후 예상 임대 수익률, 명도 비용, 투자자의 자금 계획 및 위험 선호도 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 제외됩니다. 다만, 높은 채권 총액을 감안할 때, 보수적인 접근과 시장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.