나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20474 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 1-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.04.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 소재 '마산중앙고등학교' 북동측 인근에 위치하는 토지이며,
주위는 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 관내 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

완경사지 내 사다리형의 토지로서, 현황 '주거용건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태

대상물건 북동측으로 노폭 약 4~6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(월성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
중점경관관리구역(2018-11-30)(무학산구릉지중점경관관리구역).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

┌임대관계 : 미상임.
└기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서,
외 벽 : 화강석타일 및 미장스톤 마감
내 벽 : 벽지 및 타일마감
창 호 : PVC새시이중창호임.

이용상태

2) 다가구주택으로 이용 중임.
┌1층: 1가구
├2층: 3가구
├3층: 3가구
└4층: 2가구

설비내역

도시가스에 의한 난방설비 갖추고 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

일련번호2)건물 1층은 일반건축물대장상 ‘제2종근린생활시설(사무소)’이나, 현황 ‘주택’으로 이용 중인 바,
경매 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

┌임대관계 : 미상임.
└기 타 : 없음.

물건 비고

-일괄매각.
-목록1. 현황 주거용건부지로 이용 중임.
-목록2. 다가구주택으로 이용 중임. 1층은 일반건축물대장상 ‘제2종근린생활시설(사무소)’이나, 현황 ‘주택’으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본개요

사건번호: 마산지원 2025타경20474 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 1-2 (신주소: 완월남14길 25)

용도: 다가구주택

감정가: 565,838,900 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 의창새마을금고

1.2. 면적정보

토지면적: 185.00㎡ (약 55.96평)

건물면적: 322.51㎡ (약 97.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

대상 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 소재 '마산중앙고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 기존 주택지대로 형성되어 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 창원시 내 전반적인 교통 사정은 보통입니다. 대상 물건 북동측으로는 노폭 약 4~6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획및제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 도로: 소로3류 (폭 8m 미만)(접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(월성초등학교), 중점경관관리구역(무학산구릉지중점경관관리구역)

3. 권리분석

3.1. 권리현황

등기부등본상 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 토지: 소유권 이전, 근저당권(말소기준권리: 의창새마을금고, 432,000,000원), 가압류, 임의경매 등기가 기재되어 있으나, 대부분 말소 예정 또는 말소된 권리입니다.

* 건물: 소유권 보존, 근저당권(말소기준권리: 의창새마을금고, 432,000,000원), 주택임차권, 전세권 설정, 가압류, 임의경매 등기가 기재되어 있으나, 대부분 말소 예정 또는 말소된 권리입니다.

* 말소기준권리: 2016년 7월 5일 접수된 의창새마을금고의 근저당권으로, 본 경매 절차를 통해 해당 권리보다 후순위 권리 및 임차권은 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

3.2. 임차인현황

총 8명의 임차인이 확인되었으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 국 (행정안전부정부경남청사관리소)

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 김

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-26

* 확정일자: 2021-04-02

* 대항력: 없음

* 박

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2024-10-21

* 확정일자: 2024-10-18

* 대항력: 없음

* 박

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-26

* 확정일자: 2023-01-05

* 대항력: 없음

* 서

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 420,000원

* 전입일자: 미상

* 확정일자: 미상

* 대항력: 없음

* 금액이 미상인 경우라도 주의가 필요합니다.

* 이

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 180,000원

* 전입일자: 2025-04-07

* 확정일자: 2025-04-07

* 대항력: 없음

* 조

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2025-06-19

* 확정일자: 미상

* 대항력: 없음

* 금액이 미상인 경우라도 주의가 필요합니다.

* 한

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 70,000원

* 전입일자: 2021-11-19

* 확정일자: 2021-11-01

* 대항력: 없음

3.3. 인수보증금

인수되는 보증금은 총 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상업및주거환경

대상 물건이 위치한 신월동 일대는 기존 주택지대가 밀집되어 있어 주거 지역으로서의 안정성이 높습니다. 주변에 마산중앙고등학교, 월성초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 이는 상업 시설 및 생활 편의 시설의 잠재적 수요를 뒷받침합니다. 다만, 대규모 상업 지구와는 다소 거리가 있어, 상권 활성화보다는 주거 기능에 초점을 맞춘 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물정보

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조, 4층 건물

* 건축 사용승인일: 2016년 6월 21일

* 주요 용도: 다가구주택 (총 8가구 거주 가능)

* 1층 용도 특이사항: 건축물대장상 '제2종근린생활시설(사무소)'이나, 현황은 '주택'으로 이용 중. 이는 추후 명도 또는 재건축 시 고려될 사항입니다.

* 난방: 도시가스

5.2. 주변편의시설및공공시설

* 교육시설: 마산중앙고등학교, 월성초등학교 인근 위치

* 교통시설: 인근 버스정류장 및 도로망 이용 용이

5.3. 혐오시설유무조사

주변 지역에 대한 조사 결과, 부동산 자체 또는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 1층용도불일치

건축물대장상 1층 용도가 '제2종근린생활시설(사무소)'이나 실제 주택으로 이용 중인 점은 향후 행정 처분이나 재건축 시 문제가 될 수 있으므로, 관련 법규 및 현황을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 다수임차인

비록 인수되는 보증금은 없으나, 다수의 임차인이 거주 중이므로 명도 과정에서 시간이 소요되거나 예상치 못한 명도 저항이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 특히 전입일자, 확정일자가 미상인 임차인이 존재하여 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 토지이용계획상제한

가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등 도시계획상 일부 제한사항이 존재하므로, 향후 토지 이용 계획 수립 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

7. 종합의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동에 위치한 다가구주택으로, 주거 지역 내에서 안정적인 입지를 갖추고 있습니다. 건축물대장상 1층 용도 불일치, 다수의 임차인 존재 등 일부 리스크 요인이 있으나, 인수되는 권리나 보증금이 없어 경매 절차 진행 시 명확한 권리 관계를 파악할 수 있습니다. 주변 학군 및 교통망을 고려할 때 꾸준한 수요가 기대됩니다.

8. 투자포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치

* 전용면적 대비 경쟁력 있는 감정가 (향후 시세 확인 필요)

* 인수되는 권리 및 보증금이 없어 명확한 권리 분석 가능

* 다가구주택으로서 임대 수익 창출 가능성

9. 예상입찰가

인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 수익률 분석을 통해 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 본 보고서에서는 별도의 추가 시세 조사 및 수익률 분석을 진행하지 않았으므로, 상세 입찰가 산정은 별도 전문가와 상의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.