나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20389 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 고사리 731-4 대지 경매

매각기일: 2025-12-18

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20389 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 고사리 731-4 대지 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매4계 2025타경20389 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 고사리 731-4 | 감정가: 86,000,000원 | 최저가: 55,040,000원 | 용도: 대지

1. 마산지원 2025타경20389 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2025타경20389 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 고사리 731-4

용도: 대지

감정가: 86,000,000원

토지면적: 417.00㎡ (약 126.14평)

토지 지분율: 41700

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 60.40㎡ (약 18.27평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 정OO

채무자: 정OO

채권자: 조OO

1.2. 감정평가 요약

토지감정요항표:

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 고사리 소재 ‘원산마을회관’ 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 소형차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태: 평탄한 사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지 및 일부 전으로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 지적도상 맹지이나 본건 북동측으로 노폭 약 1.5~2미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건:

제시외건물

(ㄱ)목조 및 블록조 칼라강판지붕 단층(주택) : 약 49.3㎡ (약 14.91평)

(ㄴ)토담조 및 블록조 스레이트지붕 단층(창고등) : 약 9㎡ (약 2.72평)

(ㄷ)블록조 함석지붕 단층(화장실) : 약 2.1㎡ (약 0.63평)

제시외수목(동백나무외, 약 4주)

공부와의 차이: 공부상 지목은 대지이나 현황 단독주택 건부지 및 일부 전입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타):

임대관계 : 미상입니다.

본건 토지상 담장, 화단 등 토지 부합물은 일반적인 거래관행을 참작하여 토지에 포함하여 평가하였습니다.

본건 토지상에 첨부 ‘사진용지’와 같이 타인소유건물이 일부 소재하는것으로 조사되니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

일반건축물대장상‘구금이’소유의 토담조(주택) 12.69㎡ , 토담조(퇴비사) 9.91㎡ 가 등재되어 있으나 제시외건물과의 동일성여부는 불확실한바 경매진행 및 입찰시 주의를 요합니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

법정지상권 성립 여부 불분명.

본건 토지 일부에는 타인 소유의 건물이 소재하며, 내부에 통행로가 있음.

본건 지상에 소재하는 제시외건물(감정서상 제시외건물(ㄱ)~(ㄷ)) 및 제시외수목(감정서상 제시외수목(a))은 매각대상에서 제외됨.

감정평가 시 지상의 부합물(담장, 화단 등)은 토지에 포함하였으며, 일부가 통행로로 이용 중인 점을 감안하였음.

최저매각가격은 매각대상 아닌 제시외건물 등과 일부 타인 소유 건물이 소재하는 점을 감안한 금액임.

지적도상 맹지이며, 명확한 경계 확인을 위해서는 측량이 필요한 것으로 조사되었음.

건축물대장상 타인 소유의 주택이 확인되나, 제시외건물과 구조 및 면적이 상이함 (상세 내역은 감정서 참고).

현황조사 시 제시외건물 소유자의 자(子)가 제시외건물을 점유하고 있는 것으로 조사되었음.

1.4. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 고사리 원산마을회관 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

소형 차량의 접근이 가능하며, 교통 사정은 보통입니다.

북동측으로 폭 약 1.5~2미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하나, 지적도상으로는 맹지입니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건입니다.

소유자 겸 채무자는 정OO이며, 채권자는 조OO입니다.

등기부상 권리관계는 말소될 것으로 예상되나, 명확한 확인을 위해서는 등기부등본 및 관련 서류 열람이 필요합니다.

특이사항으로 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 타인 소유의 건물이 토지 일부를 점유하고 있어 복잡한 권리 관계가 예상됩니다.

토지 매각 대상이며, 제시외 건물 및 수목은 매각에서 제외됩니다.

1.6. 상권분석

본건은 주로 단독주택과 농경지가 혼재된 농촌 또는 전원주택 밀집 지역에 위치합니다.

대규모 상업 시설이나 번화한 상권과는 거리가 있으며, 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을이나 읍/면 소재지 이용이 필요할 것으로 보입니다.

주변 환경으로 보아 상업적 가치보다는 전원생활 또는 소규모 농업 관련 활용 가능성이 높습니다.

1.7. 생활정보

본건은 단독주택 건축 부지 및 일부 농경지(전)로 이용되고 있습니다.

가장 가까운 편의시설로는 원산마을회관이 있으며, 기본적인 생활 서비스는 인근 마을 또는 창원시 마산합포구 진전면 소재지를 통해 이용 가능할 것입니다.

주변 환경이 조용하고 한적한 편으로, 전원생활을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 주변 시설 검색 (혐오시설 포함)

본건이 위치한 창원시 마산합포구 진전면 고사리 지역은 주로 농경지와 주거지가 혼재된 농촌 지역입니다.

주변 검색 결과, 인근에 직접적으로 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장 단지 등)이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

다만, 해당 지역은 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 관련 시설과의 연관성은 고려될 수 있습니다.

정확한 정보는 현장 답사를 통해 재확인하시는 것이 좋습니다.

1.9. 잠재적 리스크

맹지: 지적도상 도로에 직접 접하지 않아 건축 인허가 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있으며, 통행에 불편이 있습니다. 명확한 경계 확인을 위한 측량이 반드시 필요합니다.

타인 소유 건물 및 법정지상권: 본건 토지 일부에 타인 소유의 건물이 소재하며, 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 향후 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 건축물대장상의 건물과 실제 제시외 건물의 동일성 여부도 불확실합니다.

제시외 건물 제외: 감정평가에 포함된 제시외 건물(주택, 창고, 화장실) 약 60.40㎡ (약 18.27평) 및 수목은 매각 대상이 아니므로, 이를 활용하기 위해서는 별도의 협상이나 조치가 필요합니다.

이용 현황: 현황 토지 일부가 통행로로 이용되고 있으며, 제시외 건물 소유자의 자(子)가 점유하고 있어 점유 관계 및 명도에 어려움이 있을 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본건은 창원시 마산합포구 진전면의 조용한 농촌 지역에 위치한 토지입니다. 감정가는 8천6백만원이며, 단독주택 건축 부지 및 농경지로 이용 중입니다.

교통 접근성은 보통 수준이나, 지적도상 맹지라는 점과 타인 소유 건물이 소재하며 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점은 큰 부담입니다. 또한, 제시외 건물은 매각 대상에서 제외되어 활용에 제약이 있습니다.

최저매각가격은 이러한 불확실성과 제약을 고려하여 산정된 것으로 보입니다.

1.11. 투자 포인트

저가 매수 기회: 맹지, 타인 소유 건물, 법정지상권 불확실성 등으로 인해 최저매각가격 이하로 낙찰받을 경우, 향후 토지 이용 가치를 높여 시세차익을 기대해볼 수 있습니다.

전원주택 부지 활용: 맹지 문제를 해결하고 타인 소유 건물과의 관계를 정리한다면, 조용한 전원생활을 위한 단독주택 부지로 개발할 잠재력이 있습니다.

명확한 권리 분석 및 측량 필수: 투자 전, 법정지상권 관련 법률 전문가와 상담하고, 토지 경계 확인을 위한 정확한 측량을 반드시 진행해야 합니다.

제시외 건물 및 점유 관계 해결: 매각 제외된 제시외 건물 소유주 및 점유자와의 원만한 협상을 통해 토지 사용에 대한 명확한 권리를 확보하는 것이 중요합니다.

법원 정보

마산지원 경매4계