나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20444 [1] 경상남도 함안군 법수면 윤외리 542 전 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20444 [1] 경상남도 함안군 법수면 윤외리 542 전 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매3계 2025타경20444 | 소재지: 경상남도 함안군 법수면 윤외리 542 | 감정가: 65,638,300원 | 최저가: 45,947,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보

사건번호는 마산지원 2025타경20444 (1)이며, 소재지는 경상남도 함안군 법수면 윤외리 542입니다.

본 경매 물건은 부동산임의경매로 진행되며, 감정가는 65,638,300원입니다.

토지의 용도는 전(田)이며, 매각 대상은 토지 매각(제시외 건물 포함)입니다.

소유자 및 채무자는 한OO, 채권자는 주OOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보 (㎡, 평)

총 토지 면적은 1557.00㎡이며, 이는 약 471.05평에 해당합니다.

건물 면적은 없으나, 제시외 건물로 비닐하우스(감정평가서상 기호 1-1) 22.80㎡가 매각에 포함됩니다.

1.3. 특이 및 주의사항

가장 중요한 특이사항이자 주의사항은 농지취득자격증명(농취증)이 필요하다는 점입니다.

농취증을 미제출할 경우 입찰 보증금은 몰수되므로 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

현재 '전'으로 이용 중이며, 지상에 식재된 매실나무 및 사철울타리 등도 감정가에 포함되어 평가되었습니다.

제시외 건물인 비닐하우스도 매각 대상에 포함됩니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위환경

평가 대상 부동산은 함안군 법수면 윤외리 소재 "윤내저수지" 북동측 근거리에 위치합니다.

남측은 기존 자연마을이 소재하며, 주위는 경지정리 되지 않은 전지대로 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 자체는 부정형의 남동 하향 경사지대에 자체 지반은 대체로 평탄한 '전' 상태입니다.

2.2. 교통 상황

대상 부동산 북측 근거리에 대중교통 수단인 버스 정류장이 소재하나 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

다만, 대상 부동산까지 소형 차량의 진출입은 가능한 상태로 평가됩니다.

2.3. 토지 현황 및 도로 상태

평가 대상 토지는 남북으로 고저차가 있으며, 남측으로 폭 약 2~3미터 도로에 접하고 있으나 토지로의 진출입이 용이하지 않은 상태입니다.

또한 남서측으로 약 2미터 내외의 사도(개설되지 아니함)에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 보전관리지역이며, 가축사육제한구역(일부제한200m) 및 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 및 채권 현황

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 근저당권 등 담보권 실행을 위한 경매로 추정됩니다.

소유자와 채무자가 동일하므로 명도(인도명령) 절차는 비교적 용이할 수 있으나, 점유 현황에 따라 변동될 수 있습니다.

실지 조사일 현재 이해관계인이 부재하여 임대 관계 등은 미상으로 파악되었습니다.

3.2. 제시외 물건 분석

감정평가서상 제시외 건물(기호 1-1)인 비닐하우스($22.80 \text{ m}^2$)가 매각에 포함되므로, 법정지상권 등의 권리 문제는 발생하지 않을 것으로 보입니다.

다만, 감정평가서 요약표에 비닐하우스가 소재함이 별첨사진용지와 같이 명시되어 있으나, 감정평가 요항표에는 제시목록 외의 물건으로 비닐하우스가 별첨사진용지와 같이 소재한다고 기재되어 있어, 정확한 점유 및 이용 상황을 재차 확인하는 것이 좋습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 '전' 용도의 농지로서 상업적 용도로서의 상권 분석은 의미가 없습니다.

다만, 함안군 법수면은 남강과 낙동강을 끼고 있어 산간 농업과 평야 농업이 조화를 이루는 지역입니다 .

마산시와 창원시의 배후 도시로서 도시 근교 농업 지역으로 발전 가능성이 있습니다 .

4.2. 생활 정보 및 주변 환경

법수면 지역은 수박, 참외, 방울토마토, 유색피망 등의 특산물이 생산되는 농업 중심 지역입니다 .

주변은 자연 마을과 전지대로 형성되어 있어, 일반적인 도시 생활 편의시설(대형 마트, 병원, 학교 등) 접근성은 낮습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았으나, 농지 특성상 주거 생활의 편리성은 매우 낮은 편입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명 리스크

가장 큰 리스크는 농지취득자격증명(농취증) 미제출에 따른 보증금 몰수입니다. 농지법상 농업경영계획서 제출 및 심사를 통해 발급되므로, 농지 매수 자격이 없는 경우 입찰해서는 안 됩니다.

5.2. 토지 이용 및 진출입 제한 리스크

토지가 보전관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(일부제한200m)으로 지정되어 개발 및 이용에 제한이 따릅니다.

또한, 남측 도로에 접하나 차량 진출입이 어렵고, 남서측은 미개설 사도에 접하여 현황 도로를 통한 접근성이 매우 불량하다는 점은 토지 이용 및 향후 매각 시점에 리스크로 작용할 수 있습니다.

5.3. 현황 불일치 및 기타 리스크

'전'으로 이용 중이나 지상에 식재된 매실나무, 사철울타리 등이 포함 평가되었으므로, 매입 후 농업 경영 계획에 이러한 현황을 반영해야 합니다.

또한 제시목록 외의 비닐하우스 점유 및 이용 관계가 미상인 점도 잔금 납부 후 처리해야 할 과제입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 $471.05 \text{ 평}$의 비교적 큰 면적의 농지로, 감정가 대비 저가에 취득할 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

다만, 보전관리지역 및 진입 도로의 불확실성, 그리고 농취증 발급의 필수 요건을 갖추어야 하는 등 진입 장벽과 리스크가 명확합니다.

6.2. 투자 포인트

농지 전용을 통한 시설 재배(비닐하우스 현황 고려)나 장기적인 농업 경영 목적에 적합합니다.

함안 법수면은 도시 근교 농업 지역으로의 잠재력이 있어, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다 .

제시외 건물을 포함하여 매각하므로, 현 상태를 유지하며 즉시 농지로 이용하기에 유리합니다.

6.3. 최적 투자자

농지취득자격이 있으며, 농업 경영을 목적으로 하거나, 장기적인 투자를 통해 보전관리지역 내에서 제한적인 개발(농업 시설 등)을 고려하는 투자자에게 적합합니다.

법원 정보

마산지원 경매3계