나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20434 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 고현리 620 전 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20434 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 고현리 620 전 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매3계 2025타경20434 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 고현리 620 | 감정가: 84,604,000원 | 최저가: 59,223,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호는 마산지원 2025타경20434 (1)이며, 매각대상은 토지매각 건입니다.

소재지는 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 고현리 620번지이고, 공부상 지목은 전(田)이나 현황은 일부 묘지 및 죽전, 휴경지 상태입니다.

감정가는 84,604,000원으로 책정되었습니다.

채무자와 소유자는 이OO이며, 채권자는 하OO입니다. 경매구분은 부동산강제경매입니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 1,663.00제곱미터이며, 이를 평수로 환산하면 약 503.04평입니다.

건물 면적은 0.00제곱미터로, 건물은 매각 대상에 포함되어 있지 않습니다.

본 물건은 토지 매각 건이므로 아파트 전용면적 및 분양면적 표기는 해당 사항이 없습니다.

1.3. 특이 사항

본 건은 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출시 입찰보증금이 몰수됩니다.

공부상 지목은 '전'이지만, 현황이 '묘지'와 '죽전' 등으로 변경되어 농지법상 원상회복명령 처분대상이 될 수 있다는 점이 진동면사무소의 회신으로 확인되었습니다.

지상에 약 4기의 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부는 불분명하나 감정가에는 이를 감안한 금액이 반영되어 있습니다.

본 건 토지는 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 '선두회관' 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

제반 입지조건은 보통으로 평가되지만, 본건까지 차량 출입이 불가능하다는 점이 큰 단점으로 작용합니다.

토지는 부정형의 완경사로서 현재 휴경지 상태로 이용되고 있습니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본 물건이 위치한 고현리는 해안가에 접한 마을로, 창원고현미더덕마을 및 고현어촌체험휴양마을이 운영되는 등 농어업 및 지역 관광 중심의 특성을 보입니다.

고현리 공룡발자국 화석지나 마산 로봇랜드 등 관광 시설이 주변에 있으나, 본 건은 농경지 및 주택 지역에 가까워 상권 활성화 지역과는 거리가 있습니다.

생활편의시설은 진동면 소재지까지 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

2.3. 혐오시설 정보

주변에 고현마을의 특산물인 미더덕 양식 및 어촌 체험 시설 등이 소재하여 비교적 쾌적한 농어촌 환경이나, 과거 (2003년) 진동면 인곡리(고현리와는 다른 지역)에 쓰레기소각장 설치를 두고 주민들이 강력하게 반대한 이력이 있어 지역 환경 민감도에 대한 주의가 필요할 수 있습니다.

본 건 소재지인 고현리 620번지 주변에는 현재 직접적인 대규모 혐오시설은 확인되지 않습니다.

3. 권리 및 법규 분석

3.1. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유권 이전 외에 낙찰자가 인수해야 할 등기부상의 특별한 권리는 없어 보입니다. (제시된 정보 기준)

다만, 지상에 소재하는 분묘 약 4기에 대한 분묘기지권의 성립 여부가 불분명합니다. 분묘기지권이 성립하는 경우 토지 사용에 제약이 발생하며, 이는 명도 대상이 아니므로 추후 별도의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

3.2. 토지 이용 및 제한 사항

토지이용계획상 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

가장 큰 법규상 리스크는 농지취득자격증명(농취증) 제출 의무와 원상회복 명령 가능성입니다. 현재 '전' 상태가 아니므로, 농취증 발급 가능 여부를 관할 면사무소에 반드시 사전에 확인해야 합니다.

낙찰자가 농지 전용 허가를 받지 않고 현황을 변경한 상태를 유지할 경우, 농지법 제42조에 의거 원상회복명령을 받을 수 있으며, 이는 추가적인 비용과 행정 리스크를 수반합니다.

4. 리스크 및 투자 의견

4.1. 잠재적 리스크

최대 리스크는 맹지 상태의 토지라는 점입니다. 차량 접근이 불가하여 개발행위나 이용에 제약이 큽니다.

둘째, 농취증 미제출 시 보증금 몰수 및 원상회복 명령 가능성이 동시에 존재합니다. 이는 매입 자체와 매입 후 관리에 막대한 부담으로 작용합니다.

셋째, 지상 분묘 4기에 대한 분묘기지권의 성립 여부가 불분명하여, 추후 분묘 이전 또는 지료 협상에 대한 시간적, 비용적 리스크가 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 약 500평이 넘는 비교적 큰 면적의 자연녹지지역 토지이나, 맹지라는 구조적인 문제와 농취증 발급 및 원상회복, 분묘처리라는 3중의 복합적인 법적, 행정적 리스크를 안고 있습니다.

감정평가액은 분묘 등을 감안하여 책정되었으나, 낙찰 후 발생할 수 있는 맹지 해소 비용, 분묘 이장 비용, 원상회복 비용 등 추가적인 지출을 고려하면 신중한 접근이 필요합니다.

실수요 목적보다는 맹지 해소 가능성을 염두에 둔 장기 투자 또는 인근 토지 소유자의 추가 매입(합병을 통한 맹지 해소) 목적으로 적합할 수 있습니다.

4.3. 투자 포인트

인근에 미더덕 축제 등으로 알려진 고현마을과 인접해 있어, 향후 주변 환경 개선 및 지역 개발 기대감이 일부 존재할 수 있습니다.

자연녹지지역으로 보전 가치가 있으며, 장기적으로 도로 인접 토지를 매입하여 맹지 상태를 해소할 경우 가치 상승 여력이 있습니다.

감정가가 분묘 등의 리스크를 반영한 금액이므로, 낮은 가격으로 낙찰받아 리스크를 감수할 수 있는 전문 투자자에게 유리할 수 있습니다.

법원 정보

마산지원 경매3계