나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20413 [1] 경상남도 함안군 칠서면 용성리 644 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.03.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 공히, 경상남도 함안군 칠서면 용성리 소재 '우리병원' 남동측,남측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하며 제반입지조건은 보통임.

교통상황

일련번호1,3,5,6,8~14: 공히, 본건까지 차량 접근 불가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨. 일련번호 2,4,7: 공히, 본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호1,9,13: 공히, 부정형 평지로서, 답으로 이용 중임. 일련번호2,10,11,12: 공히, 사다리 평지로서, 답으로 이용 중임. 일련번호3: 부정형 완경사로서, 휴경지 상태임. 일련번호4: 사다리 평지로서, 주거용건부지로 이용 중임. 일련번호5: 부정형 완경사로서, 휴경지 상태임. 일련번호6: 사다리 완경사로서, 휴경지 상태임. 일련번호7: 부정형 평지로서, 전으로 이용 중임. 일련번호8: 사다리 평지로서, 전으로 이용 중임. 일련번호14: 부정형 평지로서, 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호1,5,6,8~14: 공히, 지적도상 맹지이나 인접필지를 통하여 이용하여 출입 가능함. 일련번호 2: 북측으로 노폭 약 2.5m 도로와 접함. 일련번호 3: 지적도상 맹지임. 일련번호 4: 남측으로 노폭 약2.5m 도로와 접함. 일련번호 7: 동측으로 노폭 약 2.5m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」상, 일련번호1~14: 공히 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.

제시목록 외의 물건

의견란 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

-일괄매각.
-농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수).
-목록1.9.10.11.12.13.은 답으로, 목록7.8.14.는 전으로 각 이용 중임.
-목록7.은 동측으로 노폭 약 2.5m 도로와 접하며, 목록1.8.9.10.11.12.13.14.는 지적도상 맹지임.
-목록8. 지상에 지하수 관정이 소재하나, 이는 칠서면사무소의 소유로 평가 및 매각 제외함.
-목록14. 지상에 소재하는 제시외 건물 창고(감정평가서상 기호 ㅁ) 및 제시외 수목(감정평가서상 기호 a, b)은 매각 포함하고, 이동 및 철거가 용이한 비닐하우스(감정평가서상 기호 ㅅ) 및 이동식 화장실(감정평가서상 기호 ㅂ)은 평가 및 매각 제외함. 전용허가를 얻지 않고 조성한 농막, 구조물 불법 설치 면적에 대하여 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있다는 칠서면사무소의 사실조회회신 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경20413 (1)

소재지: 경상남도 함안군 칠서면 용성리 644

용도: 답 (농경지)

총 감정가: 901,546,680원

토지 면적: 8472.00㎡ (약 2563.08평)

건물 면적: 0.00㎡ (0평)

건물 제시외 면적: 11.40㎡ (약 3.45평)

매각 대상: 토지 전체 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 함안군 칠서면 용성리 소재 '우리병원' 남동측 및 남측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 제반 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 접근성은 일련번호 1, 3, 5, 6, 8번부터 14번까지의 토지는 차량 접근이 불가하나, 일련번호 2, 4, 7번 토지는 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을13 근저당권 (진주진양농업협동조합, 2024년 8월 30일 접수) 입니다.

본 건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 등기부 요약에 따르면 을13 근저당권, 을16 지상권설정, 갑4 임의경매개시결정, 갑5 가압류 등기 모두 말소 예정으로 확인됩니다.

인수되는 권리: 제시된 정보 상, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리나 임차인은 없는 것으로 보입니다. 임차인 현황 상 인수 보증금 합계가 0원이며, 별도의 임차인 정보는 명시되지 않았습니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 명시된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

물건지 인근에는 '우리병원'이 위치하고 있어 지역 커뮤니티 시설과의 연계성을 엿볼 수 있습니다.

주변 지역은 농경지와 임야, 단독주택이 주를 이루는 전형적인 농촌 지역의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

본 물건은 농경지로 이용 중이며, 주거 지역과의 혼재성은 보통 수준입니다.

가까운 거리에 병원(우리병원)이 있다는 점은 생활 편의성을 제공할 수 있습니다.

다만, 일부 필지는 지적도상 맹지이며 차량 접근이 어려운 점은 생활 편의성을 제한할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

농지 취득 자격: 본 물건은 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시에는 입찰 보증금이 몰수될 수 있는 중대한 리스크가 있습니다.

토지 이용 제한: 본 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 행위에 대한 제약이 따를 수 있습니다.

맹지 및 도로 접근성: 대부분의 토지(목록 1, 8~14번)가 지적도상 맹지여서, 인접 필지를 통한 통행에 의존해야 하는 점은 이용에 불편을 초래할 수 있습니다. 목록 7번만 동측으로 도로와 접하나, 이용 가능한 도로는 약 2.5m 폭입니다.

불법 건축물 가능성: 목록 14번 지상에 제시외 건물(창고) 및 수목은 매각에 포함되나, 비닐하우스와 이동식 화장실은 제외됩니다. 또한, 전용 허가 없이 조성된 농막 및 구조물에 대한 원상회복명령 가능성이 칠서면사무소 회신을 통해 확인되었습니다. 이는 추가적인 비용 발생 또는 행정적 조치의 대상이 될 수 있습니다.

매각 제외 물건: 목록 8번 지상의 지하수 관정은 칠서면사무소 소유로 평가 및 매각에서 제외됩니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 함안군에 위치한 넓은 면적의 농경지(답, 전)입니다.

농지 취득 자격 증명 요건, 맹지 및 도로 접근성 문제, 그리고 불법 건축물로 인한 원상회복 명령 가능성 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

따라서, 철저한 사전 조사를 통해 농지 취득 자격 확보 방안, 토지 이용 계획, 그리고 발생 가능한 추가 비용 등을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 총 8472㎡의 넓은 면적은 향후 농업 활동이나 잠재적인 개발 가능성을 제공합니다.

지역 내 기반 시설 접근성: '우리병원'과 같은 지역 내 시설과의 근접성은 기본적인 편의성을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 총 감정가는 901,546,680원입니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 지역의 최근 농지 거래 사례, 용도 변경 가능성, 법적 규제 완화 여부, 그리고 본건이 가진 잠재적 리스크(맹지, 불법 건축물 관련 이슈 등)에 대한 심층적인 시장 조사 및 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 현재 정보만으로는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.