나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20419 [1] 경상남도 함안군 칠북면 덕남리 1235 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.03.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-일괄매각. 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수).
-과수원으로 이용 중이며, 제시외 수목 감나무(감정평가서상 일련번호 ㄱ, ㄷ) 매각 포함.
-지상에 소재하는 제시외 수목 감나무 외 활잡목은 토지에 포함하여 평가함.
-목록3. 지상에 분묘가 소재(분묘기지권 성립여부 불분명)하며, 감정평가액은 이를 감안한 금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경20419 (1)

소재지: 경상남도 함안군 칠북면 덕남리 1235

용도: 전 (토지)

감정가: 262,891,000원

토지면적: 3702.00㎡ (약 1119.9평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO

물건명세서 작성일: 2026년 5월 21일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

해당 물건은 경상남도 함안군 칠북면에 위치하고 있습니다. 칠북면은 함안군의 동북부에 자리하며, 동쪽과 남동쪽이 높고 서북쪽이 낮은 지형을 가지고 있습니다. 낙동강과 광려천을 끼고 있어 수려한 경관을 자랑하는 지역입니다.

* 교통상황:

국도 제5호선이 인접하여 창원시, 칠서지방산업단지, 가연농공단지 등으로의 접근성이 용이합니다. 60번 지방도도 지나고 있습니다. 함안군 내 농어촌버스가 운행되고 있으나, 칠북면 지역 마을 간 연계는 다소 제한적일 수 있습니다.

* 인접 도로상태:

구체적인 도로 접합 상태는 명시되지 않았으나, 국도 및 지방도가 인접하여 차량 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본 물건의 용도는 '전'이며, 과수 재배에 적합한 토질과 기후를 가지고 있습니다. 함안군 칠북면은 단감, 포도, 복숭아 등 과수 생산이 주 소득원이며, 겨울철 시설 원예로 수박 재배도 이루어집니다. 칠북면 일대는 과수 재배에 적합한 환경을 갖추고 있으며, 함안 단감의 주 생산지역이기도 합니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리:

을구의 근저당권(창녕농업협동조합, 130,000,000원, 말소기준권리)을 포함한 을구 및 병합된 강제경매, 가압류, 압류 등은 매각으로 모두 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

등기부상 명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

* 등기부 현황 요약:

* 갑1: 소유권 이전 (1994-05-04) - 채권자: 차도훈

* 을1: 근저당권 (2017-10-26) - 채권자: 창녕농업협동조합, 채권액: 130,000,000원 (말소기준권리)

* 갑4: 가압류 (2023-10-26) - 채권자: 경북신용보증재단, 채권액: 44,680,000원 (말소)

* 갑7: 가압류 (2024-11-28) - 채권자: 신용보증기금, 채권액: 14,424,874원 (말소)

* 갑8: 압류 (2024-12-06) - 채권자: 마산세무서장 (말소)

* 갑9: 강제경매 (2025-02-28) - 채권자: 신용보증기금 (말소)

* 갑10: 가압류 (2025-03-31) - 채권자: 창녕농업협동조합, 채권액: 16,547,880원 (말소)

* 총 등기부 채권액: 205,652,754원

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계 0원. 보고된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성:

칠북면은 함안군의 동북부에 위치하며, 과수 재배에 적합한 토질과 기후를 바탕으로 단감, 포도, 복숭아 등의 특산물을 생산하는 농업 중심지입니다. 창원시와 인접해 있으며, 산업단지들이 입주하여 중소기업들이 운영되고 있습니다. 창녕함안보 설치로 인해 강변 문화 중심지로 발돋움하고 있으며, 관광 및 레저 시설 개발도 진행되었습니다.

* 산업 및 경제 활동:

주요 소득원은 과수(단감, 포도, 복숭아)이며, 겨울철 시설원예로 수박을 재배합니다. 연간 106억원의 소득을 올리는 과수 산업이 발달해 있습니다. 100여 개의 중소기업이 입주해 있어 농업 외 산업도 일부 존재합니다. 함안칠북수출농단지가 조성되어 있습니다.

* 상업 시설:

보고서에 제공된 정보만으로는 구체적인 상업 시설 현황을 파악하기 어렵습니다. 다만, 일반적인 농촌 지역의 특성을 고려할 때, 면 소재지 내 기본적인 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 교육 시설:

칠북초등학교, 칠서초등학교 이령분교 등이 있습니다.

* 의료 시설:

보고서에 제공된 정보로는 의료 시설에 대한 구체적인 내용을 파악하기 어렵습니다.

* 편의시설:

낙동강 및 광려천을 끼고 있어 수려한 경관을 자랑하며, 창녕함안보 주변으로 생태·문화 공간 및 자전거 도로 등이 조성되어 있습니다. 마을 쉼터, 주차장 정비, 등산로 및 전망대 설치 등의 사업이 진행된 바 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요:

해당 토지는 '전'(밭)으로, 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 자격을 확인하고 준비해야 합니다.

* 분묘기지권 성립 여부 불분명:

물건지 지상에 분묘가 소재하고 있으며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 소유권 행사 및 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 중대한 리스크이며, 감정평가액은 이를 감안하여 산정되었습니다.

* 제시외 수목 포함:

감정평가서 상 감나무(일련번호 ㄱ, ㄷ) 및 기타 활잡목이 토지에 포함되어 매각됩니다. 이는 토지 이용 및 관리 시 고려해야 할 사항입니다.

* 중복병합사건:

본 사건은 중복으로 병합된 사건으로, 경매 절차가 다소 복잡하게 진행될 수 있습니다.

* 혐오시설 및 환경 문제:

주변 지역에 대한 검색 결과, 함안군 자체적으로 폐기물종합처리장의 부정적 이미지를 개선하기 위한 노력을 하고 있다는 내용이 있습니다. 그러나 해당 물건지 덕남리 주변의 직접적인 혐오시설 존재 여부는 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역 특성상 축사 등 환경 관련 시설의 잠재적 가능성은 존재할 수 있습니다.

* 일괄매각 관련 주의:

주의사항에 '일괄매각'이라고 기재되어 있으나, 매각 대상이 '토지매각'으로 명시되어 있습니다. 이는 제시외 수목 등 토지에 부수된 동산에 대한 매각을 의미하는 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함안군 칠북면에 위치한 토지(전)로, 과수 재배에 적합한 환경을 갖추고 있어 농업적 가치가 있습니다. 국도 인접으로 접근성은 양호한 편입니다. 그러나 농지취득자격증명 필수, 지상 분묘로 인한 분묘기지권 성립 여부 불분명, 제시외 수목 포함 등은 주의 깊게 검토해야 할 리스크 요인입니다. 또한, 중복병합사건이라는 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 농업 생산지로서의 가치: 함안 칠북면은 우수한 일조량과 비옥한 토지를 바탕으로 고품질의 과수(단감, 포도, 복숭아 등)를 생산하는 지역으로, 농업 경영에 관심 있는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

* 개발 가능성: 창녕함안보 인접 지역으로 생태·문화 공간 조성 등 관광 및 레저 관련 개발 잠재력이 있는 지역입니다.

* 경매 감정가 대비 시세 비교: 제시된 감정가는 2억 6천여만 원 수준입니다. 주변 시세 및 농지 거래 현황을 면밀히 파악하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 성립 여부 불분명 등 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 또한, 제시외 수목의 처리 및 관리 문제도 고려해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 제시된 감정가(262,891,000원)를 상회하기보다는, 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 할 것입니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 분묘 상태 확인, 분묘기지권 관련 법률 검토, 농지취득자격증명 취득 가능 여부 확인, 그리고 주변 유사 토지의 최근 실거래가 및 현재 시장 상황에 대한 심층적인 분석이 선행되어야 합니다. 인수할 보증금은 없으므로, 이러한 제반 비용 및 리스크를 감안하여 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.